期待“零收费”物业管理

    近年来，大中城市里小区物业公司从小区突然“蒸发”的事件屡屡发生，产生这一现象的原因是开发商遗留的问题长期得不到解决，导致被服务方拒绝缴费从而导致双方矛盾激化。那么，如何能让物业公司在满足生存需要的基础上集中精力服务住户、让老百姓实现完全意义上的安居呢？
    物业公司是上世纪80年代诞生的面向社区服务的自收自支的企业实体，其主要经济来源是业主物业费和小区建好后开发商的少量补贴。而目前全国除少数超大型物业公司赢利外，绝大多数是保本亏损运行。众多物业公司都把大部分精力集中在收费上（物业、水、电、气、卫生费等），而服务质量大打折扣。服务不好，业主又拒交物业费，双方关系很紧张，甚至因收费问题发生打架斗殴事件。
    据报道，目前广东福建等省房地产商流行的“零收费”物业管理新模式，已收到良好效果，这一模式值得借鉴。其主要内容是：根据房屋50年使用寿命期限折算出全部物业管理成本，打入每平方米房价中，让购房户一次性付清，再由开发商根据小区总建筑面积，合理转让给物业公司能够维持其生存的一定规模的小区商业门面房，用租金来维持物业公司运转，使其能集中精力去搞好小区的治安、卫生、维修等服务工作。
    目前，在物业管理费方面政府没有明确的诸如“拒交费如何处罚”之类的文件规定，惟一的依据就是《业主公约》，而物业公司又不可能有精力与众多欠费用户打官司。
    笔者认为，“零收费”物业管理模式要推广，必须正视两个问题：一是在目前房价已上涨较高且百姓持币观望的态势下，开发商再加收一平方米几十元的物管费，购房户能否接受？住房销售会不会遇到更大阻力？二是让开发商一次性转让给物业公司价值几十万元乃至更高的黄金商铺，开发商舍得“割肉”吗？现在全国大中城市物业公司中能赢利的极少，大多数都是因物管费收不上来而亏损，而物业公司收费率只有达到90%以上，物业公司才能维持正常运转。