贷款买房的那些潜规则

　　文/本刊记者 李颖

　　贷款买房，指购房人以在住房交易的楼宇作抵押向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务，而贷款买房也有许多你并不知道的潜规则。

　　贷款利率高者得房贷

　　虽然银行会承诺按照约定予以一定的折扣和优惠，但很多贷款人仍然会“无期限”地等待。在贷款额度变的稀缺时，如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款，那么银行的利润空间就会大幅压缩，所以银行会选择上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，所以其他的只能排队等待。

　　条件相同，接受的附加条件越多越好贷

　　银行每个阶段都会有不同的业务指标，所以会有多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节甚至会出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。如果想要8.5折优惠，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。接受购买这些理财产品等条件，就会优先放款；如果不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。

　　不同楼盘利率差别化

　　贷款买房利率打几折，不仅要看买的是第几套房，还要看买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能会有一定的差距。

　　当心空白合同

　　空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。而空白合同并不具有法律效力，所以贷款人也无从追溯。在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，并保留证据。

　　公积金贷款受歧视

　　公积金贷款，目前全国并没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视，会有下面这些原因：

　　1.开发商资质、楼盘能否使用住房公积金贷款不仅取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议；

　　2.开发商如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，需要准备若干材料，向公积金管理部门申报。然后经过项目受理、审核，调查、认证，上报、审批等多个环节，才能由管理中心（分中心、管理部）与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统；

　　3.公积金贷款资金回笼慢、公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，因此开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款；

　　4.银行和开发商互惠互利因此即使拒绝公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金，开发商帮银行争取房贷客户，和售楼人员的任务指标是很多银行同意放贷的重要条件。所以开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。

　　房贷提前还款要交“罚金”

　　申请房贷的头一年是利息最多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。而一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金。在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，也要问售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。

　　《中国质量万里行》2016年6月刊