“以房养老”前景不明

文/田震

　　9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》其中提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。虽然只有短短一句话，但这种被不少人称为“以房养老”的养老方式，依然作为意见中最大的亮点，很快受到各界关注。

　　2005年，南京汤山“温泉留园”老年公寓就曾在全国首创“以房养老南京模式”。该园规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。

　　老人去世后，房屋产权归养老院所有。但留园的试水效果并不理想。当年公寓仅办理几笔业务，数量非常有限。后因股东间的经济纠纷而结束。

　　除南京外，近几年，上海、北京、长沙等城市都曾自发兴起尝试，但均因效果不理想而萎缩停滞。

　　在2007年至2011年间，北京、上海两地曾先后试行“以房养老”，但并未受到市民欢迎。尤其值得关注的是，2007年，上海公积金管理中心试推行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。

　　2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心在北京联合推出“养老房屋银行”业务。

　　该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，租金用于抵扣老人在养老中心的费用，房屋产权不变更。

　　不过，由于老人对这种模式信任度较低，业务没有扩大。

　　实际上，“以房养老”这种反向抵押养老保险最早起源于欧洲，近十几年来在美国、日本迅速发展，一般是老人投保后继续在原有房屋居住，同时以房产价值与平均预期寿命进行核算，按月领取给付金。

　　尽管“以房养老”模式在欧洲以及亚洲的新加坡、韩国和日本等国家都是较为成熟的做法，但是“以房养老”模式仍然占比很低，只是一种可以选择的养老方式。

　　据了解，香港特区政府于2011年正式推出了“安老按揭试验计划”，2012年进一步就计划提出优化方案。

　　香港特区政府的做法是，由具备政府背景的按揭证券公司决定牵头开发养老按揭产品，鼓励银行提供安老按揭贷款，按揭证券公司向其提供按揭保险，降低银行和老年人的风险。

　　从香港的养老按揭计划来看，其实质就是一个贷款安排，申请人需要向银行缴付利息，但利息只是计入总欠款内，最终将以物业偿还。同时，申请人还要支付两部分的按揭保费，包括基本按揭保费和每月按揭保费；借款人申请前还要先接受法律顾问的辅导，需支付约3000港元辅导费以及签署按揭文件的法律费用。

　　正如上海财经大学财经研究所副教授汪伟所言，归根结底，“以房养老”是一种带有社会福利性质的产品，其能否最终在内地推广和落实，首先要考虑从社会保障、服务老年人的角度出发进行产品设计，其次还要接受市场的检验。

　　从香港推广“安老按揭试验计划”的经验看，特区政府正是遵循了这一原则，才令反向抵押养老保险得以在香港顺利落实和推广。

　　《中国质量万里行》2013年12月刊