北京房展“秋收”未现：调控进入“胶着期”

    文/图 本刊记者 宿希强

    北京房展非北京本地项目占八成

    9月20日上午，为期四天的2012年北京市秋季房展会在北京国际贸易中心国贸展厅开幕。

    和往年相比，这大约是最特殊的一届房展会：仅国内参展项目就达到的180多个，创下了历史新高。但这180多个项目中，北京本地项目却鲜有新盘入市。展会组织方发布的数据显示，在180多个参展项目中，来自北京以外的项目有140余个，占总比例的80%。参展的大多数项目，是海景房和三线城市楼盘等，甚至有一个展厅近70%的展区都被海南楼盘占领。

    北京市秋季房展历来是北京楼市的助推利器，但现实情况是，这个房展已经逐渐变成非北京地区楼市的主战场。北京市内，参展楼盘仅剩50个左右，主要集中在五环和六环以外的地区。楼盘主管告诉记者，北京在限贷，限购政策以后，购买量缩减了50%左右。

    值得注意的是，本次北京秋季房展会还汇集了140多个海外项目参展，也创下了2008年以来的新高。

    伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，北京房展会的这种项目结构，北京本地项目不再占据主流地位，众多的是外地项目甚至是海外项目，这也反映出在限贷、限购政策实施以来，仍然有房地产投资，不过，有很多需求已经开始转向非限购城市和二三线城市甚至开始转向海外。

    据不完全统计，过去的两年，由于限贷限购政策国内转向海外的购买的金额已经超过了一千亿元。

    “金九银十”不再，却几无促销优惠

    按往年经验，北京秋季房展被看作楼市销售的“助推器”，开发商形象地称参展为房地产市场的“秋收”行动。

    但今年情况明显不一样。

    尽管处于传统的“金九银十”销售旺季，但中国质量万里行记者在现场看到，本次房展会上颇显冷清，貌似展会人员和发楼盘广告的人员还多于看房人。记者随机问了几位看房人，大多并未确定购买意向，很多人表示“就是过来看看行情”。

    有趣的是，房展会人气虽然非常淡，但开发商似乎并不在意。记者咨询多家楼盘得知，除了个别情况，基本没有促销优惠。多位项目销售经理向记者表示，“没有优惠”，“一次性付款也不打折”。他们显得底气十足，脸上似乎写着“不愁卖”三个字。

    “助推器”失灵，开发商缘何不着急？一位资深业内人士认为，这缘于今年三月份以来部分地区的房子销量上涨与房价小幅上涨。

    数据显示，从4月份开始北京新房库存92026套，是今年以来的最高点。但是截止到9月5日，全北京市只有77847套住宅可售，库存跌破了8万套，创下了今年年内一个新低。这意味着在5个月里，北京一共消化掉了14000多套的库存。

    “这给开发商的感觉是，房子不愁卖。”这位资深人士说。

    一方面是开发商不降价、不优惠，一方面是看房人不积极不踊跃，房地产市场似乎陷入了微妙的僵持之中。

    楼市销售下滑，楼盘成交周期变短

    不过，也许开发商们淡定不了多久，因为，从总体情况来看，楼市销售呈下滑之势。 

    从二手房市场来看，销售量呈下降态势。21世纪不动产门店的区域经理王连江负责华清嘉园小区中关村公馆区域两个门店的业务，他告诉记者，尽管迎来传统的销售旺季，但他压力并未减小。从9月1号到18号，他管的两家店，“初步达成交易的到今天为止一共是134个有需求的客户。但实际能够成交的到现在为止只有两个，这是一个很低的成交率。”

    王连江说，华清嘉园小区周边分散着大大小小的中介公司近40家。而整个华清嘉园七月份的成交量只有14套，到了8月份，这个数字变成了10套。截止到九月上半月，同期的成交数据远远低于7月份。

    事实上，华清嘉园紧邻五道口地铁站，又是学区房。王连江告诉记者，即便面对这样的优势条件，买卖双方却都越来越慎重。这样的市场状况让他有些沮丧。

    记者走访的几家中介公司，销售状况很不乐观。从2008年起就在北京市万柳地区做中介的宋军朋告诉记者，这里的小区是北京市最为抢手的重点小学学区房之一，但现在万柳9月份的楼盘成交量远低于七八月份。宋军朋认为，这跟前不久在万柳地区出现的北京市“新地王”造成的影响有关，业主的观望态度更强。

    二手房市场销售惨淡，新盘销售状况也不容乐观。

    在位于北京北五环之外北苑地区的“福熙大道”售楼处，记者发现前来咨询的购房者寥寥。营销总监王淇告诉记者，据他们每天的来电来访监测和成交的检测，大概下降15%左右。“我们8月成交了30套，9月份截止到现在呢成交只有15套左右。”

    销售下滑并不仅是福熙大道一家，远在北京通州的K2百合湾项目也是如此。一位位刚刚从百合湾售楼处走出来的购房者对记者表示，和两个月前她来这里时相比，前来咨询购房的人数减少很多。

    北京中原市场研究部统计数据显示，9月上半月，北京一、二手住宅合计签约10352套，相比上月同期下降了19.3%。其中新建住宅签约4910套，相比上月同期下降21.4%。

    就楼市整体销量下滑，业内人士分析有两个原因，一是在于前两个月北京住宅成交量激增，有效购房者大幅减少；二是，根据国家统计局等多方数据显示，北京住宅价格持续上涨，部分购房者开始观望或者转移购房需求。

    不过记者也发现，伴随着北京房价的回暖，也有一些消费者果断出手。

    在福熙大道售楼处，一位给儿子购置新房的购房者告诉记者，他看房已经有两年多了，在其将要出手之际，国家开始进行房地产调控，基于对未来房价下跌的判断，他为儿子买房的计划便拖到至今。

    但让他没有想到的是，结果却事与愿违，由于害怕后市再涨，他也只好咬牙一买了之。 

    也许正因为“怕涨”，记者发现，和以往相比，虽然不少楼盘的成交量都在下降，但楼盘的成交周期却较过去缩短了1/3。要么买，要么不买，购房者拍板的速度较以往明显加快。 

    调控进入胶着期，楼市纠结徘徊

    不得不说，目前的楼市，一种矛盾而又迷惑的情绪正在蔓延。很多人纳闷：无论是新房还是二手房，销售数量都不理想，但很多楼盘的价格依然坚挺甚至有一定上涨，这种“自相矛盾”的现象是怎么回事？

    根据国家统计局9月18日发布的8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与7月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，上涨的城市有36个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0．6％。虽然房价环比上涨的城市数量依旧过半，但与上月50个城市房价环比上涨相比，8月全国房价的涨幅已经出现了回落。 

    中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生对此表示，“自相矛盾”的现象说明，房地产经过将近两年的、非常严厉的宏观调控后，达到了一个个“节点”，“到了政策释放的终点，达到了相对稳定的阶段。”在聂梅生看来，与2010年房价全国性上涨20%相比，今年的房价将会达到一个相对平稳的阶段，局部地区的交易量将有下降趋势。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授认为，虽然“金九银十”的现象在部分地区可能还会出现，但供求关系已经倒转了，“由一个开发商说话为主的市场变成了消费者掏钱说话为主的市场”。与2011年房价整体下滑趋势相比较，2012年呈现出温和回升的态势，且从短期来看房价仍有上升空间。

    聂梅生认为，“房价大涨是不太可能的”，现在的小幅涨跌是稳定的自给阶段，逐步会走向平稳。房地产价格与经济增长和通货膨胀率密切相关，中国的房价应在GDP和CPI之间，因此我国房价目前涨价幅度仍处于合理阶段。

    对于两个月前以高端住宅为主的万柳地王的诞生，钟伟教授认为，目前的地王不会再缔造如2005、2006年大量囤地的财富神话，而是以体量较小单价较高的高端居住区和金融集聚区为主，因此未来地王的出现将会成为个案现象，更多的只是地方经济的特别精华部分的个案。“它的地价跟全国的地价，甚至跟发生地王的这个城市的地价之间没有可比性。”

    专家指出，种种迹象表明，政府部门关于房地产的调控政策作用正在显现，楼市的纠结徘徊说明，目前楼市的调控和开发商之间的博弈进入“胶着期”，稍微松懈就有可能导致调控再次失败。

    各级政府部门应继续坚持国务院关于房价调控的力度不放松，同时加大保障房建设力度，并在保障房分配的过程中坚守公平、公正、公开的原则，杜绝腐败现象，切实解决人民的住房难题。