警惕“一成首付”陷阱

    文/本刊记者 李  颖

    眼下，不少开发商都处于资金链紧绷的状态，但又不想降价，就只好在住房首付方面推出迂回的措施，为买家垫首付，降低购房门槛，以刺激购房者的购买欲望。

    为了资金链不断，开发商艰难揽客、猛招频出。近期，各地开发商使出“非常规”促销手段，“垫首付”、“一成首付”卷土重来。而这其中，到底暗藏着多少玄机？

      “一成首付”为何物？

    众所周知，在淡市下想要刺激买房人的购买欲望，开发商会使出两种手段：降低价格和降低门槛，而更多的时候两种策略兼施。2009年初的楼市，就是在降价和房贷利率、首付双向下调的重叠作用下得以回暖，甚至最终反弹。

    “一成首付”也正是切合了降低买房门槛的目的，此举并不是开发商给购房者打折，而是首付分期。本来买房需要三成首付，如果购房者钱不够，开发商愿意垫付两成，而且不要利息。这两成的欠款可以拖延三五个月，甚至半年、一年再补交。

    在首付房款时，开放商会与购房者签订两个合同，一个是房屋的购买合同，另一个是分期首付合同，也就是与开发商之间的借款合同。

    目前，不仅北京在售的多个项目都采取了首付分期的方式，在深圳、沈阳、苏州、株洲、福州、合肥、南京、无锡等全国二三线城市，都涌现出“垫首付”卖房的案例，而且有越来越多的开发商正陆续加入这个队伍。

     为什么不直接降价？

    “分期首付”其实是开发商针对特定群体推出的促销手段，可以暂时减低首付门槛、减轻首付压力，短期内增加销售，来缓解开发商紧张的资金压力。

    据统计，北京目前约有12个楼盘提供首付分期付款，其中不乏如龙头万科、绿地新都会等知名项目。业内专家认为，垫首付相对来说更适合实力较为雄厚的大品牌开发商。

     零首付存在吗？

    早在3年前，有关权威人士曾经就“中国不会发生次贷危机”的命题给予肯定，最大理由就是因为中国不允许出现“零首付”。但是，现金的一成首付到底与零首付有多大差别呢？

    在国外，“零首付”主要依赖贷款机构向收入低、信用差的买房人提供的二次贷款，房价不断走高时，这种二次借贷手段可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。可一旦房价下跌，就成了危机的导火索。

    在“一成首付”、“分期首付”卷土重来时，不少业内人士认为，这对市场和银行都意味着潜在的风险，同时也给买卖双方埋下地雷。

     购房人买账吗？

    降低门槛，房价并没有实质下降，只是开发商为购房者提供了一些无息短期借款。

    看似购房者可以低首付购房，实际是大大增加了双方的风险。买房人一旦不能按时支付剩余首付，将给开发商带来更大的损失。

    虽然楼市打折降价的消息不绝于耳，各地看房客明显增加，但以北京为例，截止到2月25日，北京新建住宅签约套数为4899套。2月20日当天，北京楼市出现了近来少见的单日636套住宅签约量，但是其中商品房住宅仅为124套，其他均为保障房签约。

《中国质量万里行》2012年6月刊