武汉万科被诉“忽悠”消费者

    文/图 中央电视台记者 袁柏欣 本刊记者 刘畅

      住房面积被“缩水” 

    开发商称图纸“失误”

    “本来我是买的两室一厅的，现在却只相当于一室一厅了。”在武汉万科城小区，“准业主”叶桦郁闷地对记者说。

    武汉万科城小区位于武汉市机场高速路与三环路交叉口。一下机场高速，就可以看到“万科城，领誉汉口”的大广告牌。

    “我们当初买万科的房子就是看重万科这个品牌，谁知道万科做这种事情。”叶桦说。

    去年3月，叶桦以每平米9800元的价格购买了万科城一期一套建筑面积71平米的期房，合同约定交房时间是今年的12月31日。今年4月，叶桦突然接到了开发商的电话。万科方面在电话中告诉他，房子的一个房间少了0.58个平方，希望来签一个双倍补偿协议。“我当时接到这个电话之后，觉得万科还真不错，但是实际看房之后，我发现不是那么回事。”

    在叶桦购买的万科城G2栋905房间，叶桦告诉记者，按照当初开发商的宣传，除了朝向不一样，他的这个房子和同楼层的03号房属于同样大小，同样户型的房子。但是经过他的测量，他的这个房间的长度，足足比隔壁的03号的同一房型缩水了30厘米。“当初，我看重这个房间是因为这个房间足够做一个次卧，但是目前来看，这个房间不能充当卧室了，只能充当一个书房。”叶桦说，别小看这30厘米，它对这间房的使用、范围或者说用途、功能来说，发生了一个很大的改变。“冲着两室一厅去的，现在只有相当于一室一厅了。”

    叶桦购买的是71平米的紧凑户型，他手指一张购买时的户型宣传图说，出问题的这个房间，从图上看，其实就是储藏间、阳台和花池。但开发商当初宣传推介这个户型的时候，这里被改造成了一个小卧室。“样板房的照片，房间里摆上了床、柜子还有书桌。”叶桦说，71平米的房子被打造成了两室一厅，房子虽小，但功能齐备，当时觉得还是比较划算。“他们宣传的时候就说这个房间完全跟样板间是一模一样的，不管是大小还是样子都是完全一模一样，他们销售人员是这样跟我说的。”

    据了解，在万科城，出现面积缩水的业主总共约60户，分别在G2和G3单元，而且都是和叶桦一样的户型，出现的问题也都一样。业主们表示，一个本来就小的房间，结果长度减少了30公分，导致使用功能大打折扣，这让他们很难接受。“消费欺诈，骗我们，从买房子开始一直到后来存在问题，整个都在骗我们。”有业主愤愤地说。

    面积缩水问题实际是在去年12月，一位业主丈量家具尺寸时发现的。此后，业主们多次找到开发商交涉但都没有结果。今年4月27号，小区开发商——万科旗下的武汉王家墩现代城房地产开发有限公司，给业主们发了一份名为《合同附图制作失误的函》，称万科在工地检查过程中发现部分房型合同附图存在制作失误，即合同附图中次卧室面积尺寸较规划蓝图以及在规划局报批的施工图纸尺寸宽约30厘米，并承诺按照实测建筑面积与合同约定建筑面积差异进行补差处理。但是，对于这种制图失误的说法，业主们并不认同。“这么大的一个房地产公司，怎么会出这样的低级错误？”

    在给业主发这张函的同时，开发商还分别给每个业主打电话，提出按照0.58平米给予业主双倍赔偿，也就是赔偿业主1.16平方米面积的房款这样一个解决方案。“赔偿1万多块钱，万科放话说，如果业主有更多的要求，可以走法律途径。”一位张姓业主告诉记者。

    对于万科提出的这种解决方案，业主们同样不能接受。他们认为，“0.58平方米”是开发商单方面提出的一个面积差异数字，并没有给出这个数据的合理来源。更为重要的是，本来他们买这个房子的初衷就是想要一个两居室，现在因为面积缩水，本来可以当作次卧的房子，现在可能失去了部分的使用功能，这不是简单用钱能解决的问题。

    “我现在很纠结，退房，我儿子要结婚；不退房，这个房子没办法住，我不知道怎么办？”一位业主痛苦地说。

    按照万科城开发商的说法，导致业主房屋面积缩水，是因为他们合同中附图制作失误造成的，合同附图中的次卧比施工图纸宽了30公分。商品房买卖合同，是具有法律效力的合同文本，并且要报房管部门备案。合同中如此重要的图纸，开发商怎么会出现失误呢？ 

    记者调查发现，万科城房屋面积缩水的所有业主，在当初签订房屋买卖合同时，同时还签订了一个委托改造协议。通过与购房合同上的图对比发现，其实这个改造协议的内容，就是将储藏室和阳台改造成了一个小卧室，也就是业主们反映的出现面积缩水的房间。就“合同附图制作失误的函”中的说法，记者采访了武汉万科房地产有限公司助理总工程师段世忠。

    段世忠对记者表示，做合同附图的时候，是随机人员笔误搞错了，“所以从我们这个意义上也就是说，多写了30公分上去，我们感觉这的确是很低级的一种错误。”段世忠承认，制图失误，他的确有很大责任，但是对于这种失误是如何产生的，并没有更多的解释。他表示，他们当初的样板房确实是按照合同上的附图做的，但是合同附图的制作失误，是他们在房子盖成之后才知道的。

    武汉市盈科律师事务所律师耿志宏认为，从推介的样板间到要求业主签订改造协议，将本来规划的阳台改造成卧室，万科城的开发商从一开始就有违法的嫌疑。“这个合同我们看了一下，它的使用的面积是非常小的，它为了把这个房子更好地卖出去，显然要增加它的使用功能，增加使用功能比较可行的办法也就是改变它的使用用途，将阳台作为卧室，这样才会让消费者觉得买这个房子是合算的，甚至是优惠的。”

    耿志宏告诉记者，一些开发商之所以敢于这么做，其中一个很重要的原因在于，很多时候，处于强势的开发商违约成本非常低。“我们的市场监管部门，对于虚假宣传、虚假广告的打击力度不足，开发商之所以能够进行一系列的不切实际的宣传、误导，原因主要是利益驱使，另一方面则是违法成本比较低。”

      住宅楼层被“置顶”

    开发商玩数字“猫腻”

    和万科城59位业主同样苦恼的，还有万科金域华府小区的业主牛小岚女士。不同的是，她遭遇了一出“狸猫换太子”闹剧。

    万科金域华府小区位于武汉市武昌区友谊大道，2009年9月底，武汉市民牛小岚以96万的全款在这里购买了一套期房，合同约定，2011年10月31号正式交房。在等待了1年半之后，也就是今年的5月份，看到房子已经盖起来，牛小岚按捺不住对新房的憧憬，就偷偷跑去了工地。

    牛小岚购买的是32层住宅，但当她坐电梯来到32层的住房时，却发现32层的房子和合同约定的“朝向”不一样。她满腹疑惑地分别又去了31层和33层查看，结果发现31层和33层房子的朝向和她住房的朝向是一样的，但楼层不对，到底怎么回事？ 

    被开发商挪到了顶层33层，而层数却依然被标注为32层，开发商究竟施展了哪般“腾挪转移大法”呢？

    一头雾水的牛小岚赶紧到售楼部门，想找当初卖房的售楼员，但她被告知，当初的售楼员早就已经调到了外地。牛小岚说她电话联系了当时的销售员，对方说“跟你讲过这个情况，32楼就是33楼”，牛小岚否定后，对方又说“反正这个事情怎么样子都说不清楚”。牛小岚说，“我合同上面是32层，我有合同”，对方只好说“现在又没房给你换，我们后期的物业会比较好，到时候物业这个方面可能会给你一些关照……” 

    牛小岚告诉记者，购房合同上写得非常清楚，他们所在的这栋楼总共34层，合同约定房号是32层03号房。她认为，无论如何她的房子不可能到顶层。合同上约定的32层的房子，怎么突然变成了33层呢？牛小岚告诉记者，不仅仅是楼层的变化，更为关键的是她家的房子的主卧部分成为了顶层，将来会有隔热和防水的隐患，而这些情况她在买房时也并不知情。

    记者跟随牛小岚夫妇来到了金域华府小区，他们吃惊地发现电梯的楼层号都发生了变化。

    牛小岚告诉记者，就在几天前他们来这里的时候，电梯上还是1到34层的标号，但是现在变成了1到33层的标号，中间多出了一个2A的楼层。而在被指定是牛小岚家门口的墙上，记者注意到，依然还写着3303的标号。“这个数字应该是当初最开始的时候，开始修这个房子的时候，标定了真正的层数，写的是3303，我家合同是3203，但现在却要把这一家交给我。”

    记者了解到，牛小岚购买的这套房是一个错层结构，但现在主卧的位置变成了顶层。牛小岚认为，按照购房合同标明，他们家是3203号房，这个错层的主卧也应该是33层，顶上应该还有一个34层，而不应该是顶层。“我应该是在下面的一家，就是3103的那家。”

    从今年5月份发现这个问题之后，牛小岚多次找到万科金域华府的开发商，想讨个说法。但是对方一直坚称不存在问题。

    当着记者的面，牛小岚拨通了武汉万科房地产有限公司的一位姓赵的客户经理的电话。她在电话中指责：“你合同明显地在欺骗消费者，我买的不是顶楼，你现在不能交顶楼给我……” 对方反问：“那你为什么买的时候不说，到现在才说呢？”

    牛小岚说：“一个有信誉的企业会要业主亲自到房子里一个个地去审核我的房子到底在哪一层吗？合同不能说明问题吗？要合同干什么……” 

    经过交涉，牛小岚和这位万科的客户经理约定下午在武汉万科总部见面。牛小岚很想搞清楚，本来是34层的房子，为什么非要加一个2A的楼层呢？ 

    对此，赵经理承认“从合同上看不是顶层”。但他解释，楼层34层写得清清楚楚，肯定没有问题，因为有2A层。他强调“2A层合同上不可能写”，他坚持销售人员在卖房时肯定告知过。牛小岚则表示，销售员并没有就这一情况告知过她。

    耐人寻味的是，赵经理建议“走法律程序”。牛小岚气愤地说：“我付了96万买了房子，还要拿钱请律师打官司？” 

    这一次的协商，最终还是无果而终。牛小岚告诉记者，如果当初知道是顶层，她肯定不可能买这个房子，一般情况下，顶层的房子不是很好卖。所以她一直怀疑开发商是在用玩数字游戏的手段，欺骗她买了本该不是顶层的房子。

    律师：强势开发商伤害社会公平与诚信

    事实上，近年来房屋面积缩水、购房合同欺诈、房屋质量问题，以及绿地消防被占等房地产领域的问题日趋尖锐，专家认为这背后既是房地产领域商业诚信的迷失，又说明房地产领域的法制建设亟待完善。

    多年从事房地产法律研究以及房地产维权的知名律师秦兵认为，大企业出现欺诈的概率可能低一点，但是并不等于没有。秦兵介绍，他们接触的案件中，90%以上的开发商就面积问题存在欺诈行为。“在北京只要给测量公司每平方米多20块钱，测量公司就给他多测很多，我们叫公摊面积的数字面积，物理上尽管不存在，测量公司每平方米多挣了十几块钱，但是开发商多挣了几十万。”

    秦兵调侃，万科旗下的开发商说图纸出现失误，“这已经算是很自谦的了，人家大部分都不说图纸出现失误了，都说建筑公司施工出现问题，我们现在正在诉讼建筑公司，然后把所有责任全部都推出去。能够自谦地说自己图纸出现失误，那已经是，我认为道德很高尚的开发商了。”

    “开发商都是行家，他可以找出100个理由，就自己违约进行解释。”秦兵说，因为开发商如果不会解释，他就没法生存。“所以他除了会欺诈以外，还要会对欺诈的内容进行解释。但是无论你怎么解释，违约是个事实，是个客观的事实，对于消费者来说，你必须就这个违约的客观事实，要求开发商承担责任。第一个是简单的违约责任，第二是欺诈的责任，第三可能还有其它责任。”

    但记者了解到，大部分业主从现实角度考虑，不到万不得已，他们并不打算走诉讼程序，他们还是希望同开发商协商解决问题，尽管他们已经对于万科失去了最初的信任。

    武汉盈科律师事务所律师耿志宏对此表示理解，他认为，面对强大的开发商，处于弱势的购房者维权途径和维权效果，通常都很不理想，而开发商的一个所谓小失误或是违约行为，给购房者带来的可能是永久的伤害。“当然，开发商的这些行为，也大大降低了企业自身的信誉度。”

    不过，秦兵建议业主们还是应该拿起法律武器，“业主最有效的方法就是一个单元组织起来，甚至说一层业主组织起来都行，共同聘请律师，就这个问题和开发商进行谈判、进行协商，或者进行诉讼。单个的业主基本上很难让对方履行应尽的责任。”

    耿志宏更为担心的是，万科“忽悠”消费者的情况会大大伤害社会公平与诚信。“万科有品牌，有良好的社会美誉度……但在获得了更多资源更好回报的情况下，没有相应的付出，甚至还有欺诈，还有一些违约，事后也不采取积极的处理措施，这样会导致我们普通的民众，对于我们整个社会的大型企业、民营企业、信用良好的企业没有信心，也会导致民众对整个社会里的正义、公平、秩序都会丧失信心。”

    而现实中更棘手的问题是，监管难。监管难的背后是立法质量不高。“规划部门、建设部门、土地部门，基本上是这三大部门来监管，但是有个问题，监管也要依法监管，只要你法律质量低了，监管也没有办法。”秦兵表示，“行政部门想去监督开发商，前提是必须有监督的法律，但是我们的法律现在立法质量太差，非常粗糙，监管部门拿到法律都没法去操作。”他认为，中国的房地产法律是全世界最多的，但都缺少针对性和实用性。

    要想改变这种局面，就得让更多的人大代表参与房地产领域的立法，这样才能写出相对完善可行的法律。