房产维权：建筑工程质量是难点

房产维权：建筑工程质量是难点

——专访山东鼎然律师事务所律师储洪文

    最近十年，伴随着中国房地产业的蓬勃发展，建筑工程质量问题也层出不穷，成为消费者投诉的热点，从消费者对房屋质量问题的投诉看，主要集中在“渗、漏、裂、堵”等问题上，甚至更为严重。如2009年上海“莲花河畔景苑”楼盘的7号楼房倒塌事件、2009年北京美景东方2号楼因断梁等问题变身劣质楼等。可以说，提高建筑工程质量已经成为迫切需要解决的社会问题。本刊就此特专访了山东鼎然律师事务所律师储洪文。

    建筑工程结构质量问题最可怕

    “对各种建筑工程质量问题，消费者因其自身的知识、条件、能力等诸多因素所限，能发现的主要是肉眼可以观察到的问题，但消费者对于房屋存在的涉及建筑工程结构问题等质量隐患大都难以判断，而实际上建筑工程结构质量问题最可怕。”

    储洪文认为，这也是房屋建筑质量维权的难点，难在三方面：1.受知识技术限制，无法及时发现质量问题和隐患。一些严重问题非经工程质量鉴定机构的专业检测，消费者无法发现；2.建筑质量维权成本很高，司法鉴定费用高昂，受经济条件所限，一些消费者维权难；3.维权途径少，周期漫长，维权效果不尽如人意。

    他在司法实践中发现，目前，消费者维权的途径主要是向建设行政主管部门投诉和向法院起诉。但因相关职能部门是当初房屋竣工验收的参与者，既是运动员又是裁判员，往往在面对消费者投诉时推诿扯皮。而通过法院诉讼，程序极其复杂和专业，没有专业律师帮助，普通消费者自身根本无法完成，再加之动则数年的漫长诉讼周期，诉讼维权也是举步维艰。有调查显示，相当比例的消费者因怕麻烦和无力负担，最终放弃维权。

    尽快营造良好的社会和法制环境

    “消费者主动积极维权永远是不可或缺的，但我认为当前更迫切的是要充分发挥政府在立法和执法中的作用，尽快营造良好的社会和法制环境，这才能切实维护消费者的合法权益。”储洪文表示。

    在储看来，政府主管部门作为建筑工程质量制度和规范的制定者和监督执行人，是消费者寻求公权保护的重要途径。政府主管部门在建筑工程质量领域的立法、执法是为消费者维权提供国家公权力保护的过程，是消费者维权的基础。“没有国家公权力作为后盾，消费者维权就是无源之水，成为一句空话。政府主管部门对任何建筑工程质量行为姑息和手软，就是对消费者合法权益和维权亵渎和践踏。近年来层出不穷的严重质量问题背后往往都有政府主管部门把关不严，甚至滥用职权的身影。重视建筑工程规划设计、建设施工、竣工验收等各环节的过程的把关，同时应当严惩建筑工程质量问题的责任人，依法提高非法、违规成本。”

    尽快建立“验房师制度”

    事实上，与西方发达国家相比，中国目前在建筑工程质量制度和规范上的确还有许多亟待制定和完善之处。“只有逐步完善建筑工程质量制度和规范，才能使消费者维权真正有法可依。”储洪文分析，“目前建筑工程质量制度中的材料质量应用制度、施工质量规范体系、监理制度、建筑工程质量保修制度等还需要完善；赔偿能力很小的监理制度、设计和咨询单位，责任赔偿制度也还没有解决。在这样的局面下，消费者对建筑质量问题的维权就常常是一种被动状态。”

    他建议，应引进社会力量维护消费者利益，推行建筑工程质量保险制度和验房师制度等。

    建筑工程质量保险制度在一些西方发达国家已开展得较为成熟，最典型的是法国。质量保险制度可以在一定期限内，对由于工程质量不符合强制性建设标准以及合同约定而造成的损失，由保险公司负责赔偿。

    “实践证明，这一制度在维护消费者权益方面行之有效。建立以建造者责任险和业主损害保险为核心的建筑工程质量保险制度具有重要现实意义，既可以解决参与建筑工程项目的设计咨询单位、施工图设计单位、施工单位和质量检查机构等单位赔偿能力问题，也可以解决在建设单位可能造成的损坏（内在结构缺陷）进行赔偿能力问题。”储洪文说。

    储律师还呼吁，尽快在房屋的销售环节中，建立“验房师制度”。“验房师应用专业知识，可以为业主买房提供参谋，为购房者提供技术服务。验房师介入商品房的销售，可以有效消除消费者在购房中遇到技术和知识障碍。”