海南开发商“捂盘惜售”背后

    文/本刊记者 陈晓伟

    “捂盘”赌的是预期

   海南建设国际旅游岛获批，引发“海地产”元月疯狂，“捂盘惜售”又见天日，炒房团卷土重来，在这种房市热潮的煽动下，各地开发商也莫名其妙的卷入”捂盘”怪圈，为后市发展埋下隐患。目前，国家调控政策初见一斑，政策连环拳蓄势待发，对于开发商和买房者来说，千万别被一时怪象迷了冷静之眼。

   海南开发商“捂盘”现象，是国际旅游岛获批之下的预期使然。对于处于国家战略地位的建设项目，海南开发商倾力豪赌的机会大于风险，胜算是大概率事件。但这场豪赌，不但面临许多风险，而且由此产生的暗示作用，也为中国楼市埋下了一颗恶的种子。

   海南地产泡沫的膨胀与破灭，历经轮回。1988年，海南撤地设省，引发一轮投资热潮，到海南创业，成为那个年代最热门的词汇，并由此多了一个“下海”的词汇。而后，地产泡沫在迅速膨胀后又寂然破灭，留下了大量的烂尾楼、烂尾地，让海南整整蛰伏了十年。但时间终究消弥一切——无论创伤还是幻想。伴随着“国际旅游岛”概念的萌芽生发，海南东西两线高速公路建成通车，琼州海峡跨海通道的设计规划胎动腹中，“大三亚”呼之欲出，博彩业、自由岛、旅游岛、免税岛等等，好象一切都在为海南腾飞编织着神秘的梦境，也让资本充满了欲望的躁动。

   2007年，数十家国内大型开发商逐鹿海南，跑马圈地，上百亿热钱砸向东海岸，五星级酒店、高端度假住宅区鳞次栉比，以三亚为起点渐次蔓延。其后，摩根斯坦利携手雅居乐，美国道资本投资公司驻中国首席代表也曾透露出黑石欲投资海南东海岸的酒店计划。国内开发商，更是在“圈地运动”中，愈希望，愈疯狂。短短几年之内，海岛弹丸之地，云集了富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、杭州绿城、华润、中信、中体等知名地产开发商上百家，投资总额超过1000亿。有媒体近期更是曝出赵本山以“本山影视城”之名，圈得800亩黄金地。据业内人士预计，近期涌入海南房地产业的热钱将达到4000亿。

   在这种资本角逐的背景下，海南楼价节节攀高，由于金融危机打击，经过2008年一年的低迷，海南房价一飞冲天，房价涨幅高达6成以上，而不少具备资源优势、区域优势、配套优势的项目，更是一年不到就翻了几番。据悉，在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和，不能不令局内开发商大喜过望。于是，好了的伤疤，以为不会再度撕开，逐利的习性又暴露无遗，一度消失了的“捂盘惜售”在海南毫无遮拦的进行着。

   其实，之所以敢于“捂盘”，对于开发商来说，那就只剩一个逻辑：明天的房子比今天更有利可图。二十年的一个轮回，还是没有教给投资者在理性思维中多根风险的弦，冲动的魔鬼，总是能够挣脱冷静之锁，从而失足于另一个深渊。所以，即便是在经历了2007年底到2008年末之间的“零销售”和生死存亡的关口之役后，仍然不惜再次与预期进行博命。

    “泡沫”修正悄然来临

   2007年年末，中国房地产业迎来一个凛冽寒冬。其根源来自于恶性通胀之下的货币紧缩政策。作为资金密集型的行业，房地产业对银行信贷的依赖度达到无以复加的地步。在中国，不少业内专家将国内开发商比作货真价实的“皮包公司”，开发商自有资金率在30%左右就可以运作项目，而开发项目的资金需求主要来自于银行信贷和建筑商的垫资。通常，银行信贷放松的时候，流动性充裕，消费购买力也强，与其相伴的也往往是股市上涨、房价攀升。而信贷紧缩的时候，一旦买房者陷入观望，开发商的资金链就会断裂，从而引发抛盘现象，房产成交低迷，房价也会急速下挫，这在2008年国内各大城市房价涨跌中可见一斑。

   央行从2008年年中开始松动银根，实行适度宽松的货币政策，以应对金融危机的破坏性，四万亿的投资盛宴上，房地产开发商依然成为座上宾。从2008年底开始，中国房地产业涨声此起彼伏，嘈然一片，开发商自然也赚得个钵溢盆满。但欲望的沟壑一定要用金钱去填时，往往就变成了无底深渊。在房地产的喧哗中，资金紧缩的信号已经闪烁。

   大多数研究机构在去年年底的时候一致认为，作为市场的调控工具，提高存款准备金率至少应在二季度之后才会出现，而提高基准利率则全年都不会轻易使用。在适度宽松货币政策的总基调之下，央行在1月18日上调法定存款准备金率0.5个百分点——这是自2008年以来，央行在19个月内首次上调存款准备金率，股市应声下挫，市场在紧缩预期下剧烈波动。虽然央行否认政策收紧，但是在食品大幅涨价下的通胀预期中，针对经济刺激政策引发的泡沫的修正，或许已然降临。

   如果随着CPI的进一步攀升，管理层对管理通胀预期的强烈愿望就会付诸调控上的实际行动，在步入加息周期之后，从而在货币政策上的有所改变。房地产开发商，会不会经历资金断链的又一个严冬？与2007年不同的是，那个时期暴发的金融危机挽救了大部分开发商，而2010年的经济状况却是在稳健复苏的基调下步入上升通道，经济环境迥异，国内开发商要拿什么来拯救自己？

    “国11条”框架之下的约束力

   最近一段时间以来，以遏制高房价为目的的调控措施连环出台，从“国四条”到“国十一条”，无不在释放明确的信号：高房价是民生之痛，是消费不振的黑手。“国十一条”规定了商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

   继“国十一条”出台之后，各地也在围绕“国十一条”框架对楼市进行严格的监管。1月13日，福建省住建厅发出通知，要求开发商须在取得预售许可证后10日内，一次性公布全部房源价格并公开对外销售，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售，不得在取得预售证前以“内部登记”等形式违规收取诚意金等费用。但是，该通知未对预售许可的申请规模作出明确规定，导致了开发商在分批预售、“饥饿销售”中的操作空隙。

   此前上海方面为了抑制炒作与捂盘现象作出的“销售备案制和单批房源不得低于3万平方米”的规定，在一定程度上提高了推盘数量，抑制了开发商分批开盘，囤积房源，坐等涨价的投机心理。

   而日前海南省住建厅出台新规：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内整改，逾期不整改的，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。虽然，我们并不知道海南住建厅对违规开发商如何“踢法”，又不知是否能够找出相关法律依据，但是从这些地方新规可以看出，“国十一条”的出台，正逐步显示威力。

   业内人士分析认为，如果在地方管理细则中切实落实“国十一条”关于“一次性公布全部房源并公开对外销售”的规定，并对相应违规行为处以重罚，则不得不逼迫开发商自动“吐”出房源，减少投机心理，从而平抑房价。

    投机需求会“自我扼杀”

   中国房地产市场屡唱“空城计”。先前楼市红火时，开发商“捂盘惜售”，路人皆知。捂盘现象由开发商早期的销售策略演变成了心理习惯：只要捂盘不放，就能攫取更大的利润。在2007上半年的房价飙升中，涨价是楼市主流现象，但比涨价更为主流的现象是开发商都在捂盘，形成了无盘不捂、无房可卖的虚假态势，从而为房价高涨推波助澜。

   拿北京来说，自古京城地产有“东富西贵，南贫北闲”之说，地铁五号线规划以前，南城整体配套匮乏，房地产开发缓慢，房价偏低。然而，从北京地铁5号线2003年12月动工到2007年4月首次通车时运行的四年时间里，地铁五号线楼盘借助地铁概念翻了一番。而且，由于南城板块开发相对滞后，价格相对较低，为了拉动房价与热点板块看平，开发商集体捂盘推高房价。早期开盘的南三环方庄居住区的部分楼盘开盘时销售均价在5000元/平方米，5号线开通后，该区域二手房均价已达到11500元/平方米，涨幅约为120%，而现在，这个区域的二手房房价逼进2万元/平方米，有些项目甚至更高。这其中，开发商恶性捂盘“功不可没”。当然，还有一种情况是，楼市销售火爆时，楼盘一开盘就售空的案例不胜枚举，不少买房者甚至经历了一天N个价的买房恶梦。开发商无房可卖，买房者无房可买，开发商唱得投入，演得也活灵活现，这是一出“空城计”。

   当金融危机袭来时，中国房地产行业无疑成为国家经济运行中的一个“火药桶”，政策从紧，房企资金脱节，拐点突现。买房者临盘观望，无人问津。在房地产经纪方面，深圳中天置业公司老板携款外逃拉开了房地产经纪行业崩盘的序幕，号称全国第一的创辉租售公司在上海、广州等城市店面大面积倒闭；房地产经纪公司的困境与整个房地产行业面临的困境遥相呼应。对于中国楼市来说，这是另一种腔调的“空城计”——房子卖不掉了，开发商也无计可施。

    有房没房，开发商都能表演，山歌村笛，喋喋不休。

   2009年年初以来，房价伴着春天的脚步，洋洋洒洒的一路小阳春，直至艳阳天。还是以北京为例，五环以内难觅2万元/平方米以下的新房，五环内二手房在全年均价上涨幅超过50％，五环到六环之间的二手房上涨幅度达到了60％以上。

   如鱼饮水，冷暖自知。高房价的痛，只有买房者才知晓。以北京一个白领家庭年收入的平均数来算，房价收入比高达20以上。一个月收五千元的白领家庭，去负担均价2万元/平方米的房子，无疑痴人说梦。在这种情况下，被压抑的刚性需求就不在是有效需求。如果房价进一步攀升，买房者迟早会持币观望，望房兴叹。当有效需求被压制，投机需求也会自我扼杀，前段时期，炒房团、拼炒族的身影搅得楼市不得安宁，而投机需求总归是要寻找接棒的刚性需求，如果丧失了接棒的群体，那些以银行贷款为主的投机客们，便会无可遁形，如果一度山雨欲来的“断供潮”再次出现，那将不仅仅是房地产商的恶梦，也不仅仅是银行的恶梦，更是整个中国经济的恶梦。

   再说海南，海南开发商还要面临一道坎，“小地主”土地整合难度关。海口和三亚土地存量有限，两个城市不得不向外拓展空间，三亚向凌水辐射，海口向澄迈发展。外围空间虽然土地资源丰富，但由于历史遗留的原因，土地是制约房地产健康发展的主要因素。自上个世纪90年代海南房产泡沫破灭后，房价地价一落千丈，一些没有陷入上一轮泡沫破灭的企业、商人包括富裕的农民，纷纷趁机买地，造成了地块体量小、分散、难以整合的土地权属现状。而最为严重的问题是，据业内人士透露，目前海南的小块土地在权属方面大多存在纠纷。如果一些冲动的开发商仅以现时的情况去度量未来的发展，拿着权属不清的土地去冒市场的风险，则将随时将自身置于风口浪尖。

    不是“死多”就是“傻多”

   在商品期货市场，多空预期与市场的印证决定了投机者成功与否。看对了方向，你赚了；看错了方向，你就会血本无归。比照时下的“捂盘者”，与期货市场投机者有异曲同工之理，不过，捂盘的开发商，只能是多头，不是“死多”就是“傻多”。

   说他们是”死多”,是因为他们忽略了市场的波动性。华尔街有一个唯一的市场法则是，涨上去的会跌下来，跌下去的会涨上来。房地产市场也是有供求关系决定的，当然，在目前国内城市化的进程中，滋生了巨大的住房需求，但是，当需求被压制或超出大部分刚需群体的购买力，那么实质上不足的供给也显得相对过剩，供过于求的局面下，房价会按市场规律去自然运行。如果，不考虑当前中国普通消费者的购买力，在房地产市场以一已之愿一味看多，那必然会遭受市场惩罚。

   说他们是“傻多”，是基于他们没有看懂政策导向，不能审时度势，只愿意做经济动物，而不愿做企业公民。中国经济增长的三驾马车：投资、出口、消费中，投资和出口依赖过度，已经广受诟病。而即使以中国目前这样稳健复苏的态势中，消费在经济增长中的份额依然没有明显改观。未来中国经济要摆脱“外向依赖症”步入良性发展，必须提振消费。

   目前，高房价成为在压制人们消费需求的重要因素之一。人们用未来30年到50年的收入流向银行按揭，这种过度透支的未来，哪里还有幸福可言？如果把未来的赌注像押宝一样押在房子的注上，那么对其余的消费就会相应等同的缩减。为了建设消费型的经济增长模式，让百姓放心去花手中的存款，政策一定会下工夫解决诸如高房价这类抑制消费的重要障碍。我们已经看到，在目前经济复苏还仅是起步的阶段，政策对高房价的调控，已不在手软。如果开发商，不能正确解读调控之后的政策含义，那无疑是逆风而行，偏了航向不说，还会因此樯倾楫摧，折戟沉沙。

   单纯从利益角度来说，海南的开发商“捂盘”是情有可原，在国际旅游岛项目获批之后，未来蕴藏着更大的机会，如果没有意外事件发生，海南房地产市场将在预期中前行。而内地城市的开发商，若东施效颦，步其后尘，反而会因看不清市场，损人害己。