楼市泡沫越吹越大

    空置率与房价成正比的事实再次证明，楼市投机行为已经相当严重，房地产祸根开始发芽、长大。

    是谁吹大了楼市泡泡？

    2009年，中国大中城市的房价毫无预兆地直线上升，无论是上涨幅度，还是上涨速度，都远远超过了2007年。

    独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠在接受采访时表示，目前房地产泡沫非常大，租房回报率接近于零。2009年土地价格大幅上涨是银行贷款引起的，这些钱没有真正用于投资和消费，而是增加了资产市场的杠杆率。

    中国高房价的形成，主要原因是供给相对于小和需求相对于大。其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力。高房价是这些体制问题的一次集中爆发。

    2008年，为了应对全球性金融危机，中国对房地产投资采取了宽松政策，甚至出台了一系列鼓励住房投机投资的税收、信贷等政策。中央力求以大举投资来替代出口下降保增长，而地方则把投资瞄准了房地产领域。由于在土地政策上没有任何限制和附加条件的加大供应，“地王”频频出现在公众视线中。房地产暴利诱使实体企业，包括国有企业纷纷放弃本业而进军房地产行业，加之个体投资者的增多，住房管理上彻底处于瘫痪状态。

    此前有报道说，代表中国楼市风向标的京沪深三地，很多楼盘的空置率达到50%。如此之高的空置率，无疑说明了楼市投机行为已经相当严重。

    纵观京沪深三地的楼盘，空置率最高的地方，往往也是房价最高的地方。空置率与房价成正比的事实再次证明，投机性购房是高房价的一大推手。可见楼市根本不是有没有泡沫的问题，而是泡沫大还是小的问题。

    2亿元“吃下”1幢楼！这是无锡一位企业家最近进行房地产投资的大手笔。记者获悉，这位企业家购买的楼盘是无锡华仁凤凰城，毗邻火车站，地段较好，周边配套较完善。这家楼盘的销售均价已达到每平方米1万元，但不少购买人还是认为保值性较强，加之周边短期内不太可能有大幅地块出让，这更是推高了市场预期。

    商品房具有投资属性，这一点毋庸置疑，但当投资性消费远高于使用性消费时，其投资属性便发生了严重扭曲。对房屋有刚性需求的人没有房子居住，已经达到小康水平的人却拥有多套房产闲置，这是否与国家提出的和谐社会的理念背道而驰呢？

    除上述所说的政策和跟风投资导致房价泡沫越来越大外，房地产开发商捂盘、惜售的营销手段又故技重施。随着“地王”频繁出现，以及二手房市场异常火爆，包括开发商和房主在内的卖方心理价位不断提升，使得消失一年多的捂盘现象再次出现。不少开发商再次开始采取暂缓或者停止销售楼盘的手段，等待市场价格的走高，以换取更多的利润。

    与此同时，二线城市房价上涨，与京沪深等一线城市房价暴涨，从而造成的“挤出效应”也不无关系。所谓“挤出效应”，就是一些在一线城市无力购房的潜在购房者，由于担心房价上涨形势继续蔓延，在家乡所在的二线城市购房的现象。正因为这种效应，导致武汉、合肥等二线城市的房价也在逐渐刷新历史，赶超最高值。

    地产泡沫埋下祸根

    房价的持续高开，刺激着地产行业的投资量不断加大；地产行业投资量的放大，无疑会加剧地产泡沫的积累，增加潜在风险；加之高房价与投资者之间的比翼互推，决定了这种循环一定是恶性的。

    对房地产业的过分依赖，为我国经济埋下隐患。有专家称，房地产业占到GDP的6.6%和1/4投资，直接相关产业达60个，已成为中国经济的直接命脉，一旦房地产市场出现大的波动，必将殃及实体经济与金融业。一系列数字说明，摆脱这种恶性循环的成本可能不是一个简单的问题。

    日前，诺贝尔经济学奖获得者泽尔腾先生在来中国讲学时曾表示，中国经济最大的隐忧是房地产市场存在泡沫。

    泽尔腾警告说，如果房地产领域出现问题，中国经济增长率可能会下降3%。风险已如悬挂在头顶的达摩克利斯之剑，我们虽然不能预知这把剑何时落下，但宝剑的寒光已经让人望而生畏。

    没有只涨不跌的股市，楼市亦然。当越来越多的人投入到炒房大军之中时，房子已经不再是用以居住的场所，而是被有钱人买来卖去的商品。

    而随着楼价的步步高升，购房者的购房成本更加巨大，人们对未来住房问题难以解决的忧虑日益加重。前者，直接影响当下的消费，后者，则影响人们的消费预期。这两大因素，将会成为导致中国内需长期萎靡不振的重要原因。试想，一辈子的钱都拿去买房了，人们还怎么消费。

    正如中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容所言，当房地产成为被“要挟”的高消费，在此基础上的经济增长肯定是非理性的。所以，高房价已经严重影响了中国经济复苏的过程，靠房地产拉动GDP的增长无疑是饮鸩止渴。

    2009年迪拜的债务违约危机尚未走远，舆论普遍认为迪拜危机产生的追逐要原因便是过分依赖房地产，一旦资金链断裂，后果不堪设想。发展房地产并不是致富捷径，而好比是一座建筑在流沙的城堡。如果实体经济不能有效“止血”或者主动“造血”，经济很难真正“康复”。

    投资者选择房地产作为投资对象，其动机是追逐资产价格上涨带来的升值。在市场供求关系的作用下，当房价预期向上时，大量的投资者大规模集中入市，导致供小于求，从而推高房价；当市场出现不利因素、房价下降预期时，投资者便会纷纷抛售套现，导致供过于求，而落在后面而不能及时抛售的投资者，则可能陷入严重的资产蒸发，甚至是负债。房价的大涨大跌，造成的后果便是严重扭曲市场。迪拜债务危机发生后，出现了大量项目停工、大量的借债者抛弃物业离开迪拜逃债。而一旦市场发生大的调整，也会对银行、开发行业及政府社会经济运营带来很多的麻烦。

    资深房地产全程策划营销实战专家姜仁表示，迪拜的现状证明了，没有坚固的经济支柱基础和良好的经济秩序，终将会出现问题，而且后果很严重。迪拜楼市崩盘对中国的另一个启示，就是房地产发展的方向应改变。房地产业与金融捆绑是要掌握一个度，不紧密不繁荣，过度紧密就会惹火烧身。中国的地产泡沫如果再继续膨胀下去，有朝一日一但破灭，伤害的不只是寻常百姓，那些炒房者、银行乃至大型企业都可能面临“灭顶之灾”。

    如何遏制地产泡沫？

    2009年12月9日，在发改委主任张平刚刚宣布要“增加中低价位和限价商品房的供应”消息的前几个小时，另一条消息则跑出来跟他唱了唱反调。《第一财经日报》报道说，2009年前三季度，中低价位、中小套型普通商品房用地供应大幅减少45%。

    由此可见，仅凭“增加中低价位和限价商品房的供应”一句话，解决不了根本问题，政府必须有硬措施，从信贷政策、税收等政策上抑制投机性购房。

    业内人士分析认为，至此，2010年的房地产政策走向已经明确，一方面，内需尤其是消费需求仍有待扩大，普通的住房消费仍将鼓励；另一方面，房价上涨较快等问题需要逐步解决，短期“炒房”等投机性需求将面临抑制。

    蓝皮书同时表示，2010年的销售面积和房价水平，主要取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。

    2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”同月7日闭幕的中央经济工作会议强调，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。正是由于担心房地产泡沫形成，政府取消了2009年早些时候推出的一项二手房买卖优惠政策，以加强房地产市场监管，但保留了此前颁布的其他住房消费刺激措施。

    中国房地产研究会副会长顾云昌表示，房地产对经济的稳定发展十分重要。不过，2009年楼市销售爆发性增长的局面在2010年将很难复制。他认为，房价如果过快上升将使销售萎缩，但过低的房价又将抑制行业投资，因此要解决这个两难问题，稳定房价将是关键。顾云昌指出，2010年的政策重点将加大限价房、公共性租赁住房等保障性住房的供应，力求达到供求平衡。目前处在商品房和保障房市场之间的中低端消费需求没有释放，应提高这部分“夹心层”的购房积极性。

    与此同时，作为城市化进程中吸纳农村人口的主要区域，二三线城市未来的房地产发展潜力巨大。数据显示，1996年我国城市化率进入30%后开始出现加速上升态势，2008年我国整体城市化率水平为45.7%，从全国范围看仍处于城市化加速发展阶段。

    城市化将向都市圈形态发展，产业转移将给二三线城市带来导入型人口红利，从而使这些城市多种购房需求得到释放。从长期看，我国城市化进程正处在加速发展时期，随着国家加大对二三线城市的关注力度，未来房地产区域不协调的现状将得到极大改善。此外，未来二三线城市新加入的大学毕业生也将成为内地中心城市另一股刚性购房需求的来源。

    相信只要政府下定决心，保持清醒的头脑，地产泡沫完全可以消除在萌芽阶段，老百姓拥有一套属于自己的房子应该不再是遥不可及的梦。