[名家专栏]童大焕:夹心层住房求解

童大焕

    茅于轼先生多年来矢志不移地反对经济适用房，其观点也屡屡引起强烈反对和争议。日前时寒冰先生又针对其观点发表看法，认为不能因为腐败就反对经济适用房。

    的确，很多地方所谓的经济适用房其实都是挂羊头卖狗肉，从一开始就不是真心为“夹心层”量身定制的，而是直接为公务员包括领导干部谋福利，根本就不打算卖给夹心层，更不可能公开销售。但却在暗地里打着经适房的旗号，充数完成经适房的开发量，对外、对上宣称自己为民办实事盖了多少经适房。既然很多地方政府并没有多少诚意为夹心层建足够的经适房，既然经适房业已成为特权和腐败的产物，那么它还有存在的必要吗？

    我相信只要真正把监督的权利还给公民，并且“动真格”对腐败祭起行政和刑事惩罚的利器，比如以诈骗国家财产罪等论处，经适房的腐败问题不是不可以解决的。但真到那时我想大部分腐败问题也已经解决了，可不知要等到哪个年月。同时，还要对经适房限制产权，如时寒冰所说的限制交易，溢价归政府等等，以从内部机制上限制经适房的腐败和寻租行为，防止大面积腐败导致法不责众法难责众。

    但是，这仍然不是经适房必须存在的理由。仔细分析经济适用房的内在机理，会发现它其实会对穷人和夹心层造成双重剥夺。首先，经济适用房的建设必须以廉价或相对廉价的土地为前提条件，它势必牵涉到征地过程的相对廉价。这是对农民等土地拥有者的相对剥夺，有损于他们随行就市的财产性收入。另一方面，经适房的交易溢价归政府或部分归政府，笔者曾经仔细算过账，发现它是对购买经适房的住房夹心层的隐性剥夺，也侵害了他们在住房这个财产上本应拥有的财产性收入。

    假设在同样地段购买同等面积的住房，经适房的单价是普通商品房的一半，则若干年后，房价只要上涨21％以上，购买经适房就开始比购买普通商品房亏，涨幅越大，亏损也越大。如果按购房时总价相同（即假设购房人购买经济适用房时的经济能力已达极限，不可能再多出一分钱去购商品房），那么，若以购经适房同等的钱去购买同地段商品房，只能买到经适房的一半面积，则当房价上涨75％以上，购买经适房就不再合算，70％的溢价归政府，就等于政府向中低收入阶层多要了“回报”，这自然又是穷人阶层子子孙孙无穷尽地向政府隐性“进贡”的“负福利”。

    当然，上述假设基于一个前提：就是房价长远看是涨的。这个假设至少在未来二三十年内没有问题。首先，即使按货币长远贬值和工资刚性增长的人类发展趋势看，年均10％房价增长，从购房之日起满5年后平均房价将增长61％，6年后就是77％，7年后是95％，8年后是114％。这是没有考虑城市化因素的“自然增长”，如果考虑中国史无前例的高密度、大规模、高速度城市化、大城市化因素，房价增长的速度可能还要更快一些。事实上，从2000年至2007年的过去7年间，多数城市的房价都不止翻倍，计算下来年均上涨20％还多。

    既然经适房在真正对穷人和夹心层有利时，货真价实的穷人和夹心层往往横竖捞不着；而在对他们无利时才有可能分一杯羹；况且经适房并不对大量最需要住房的新移民开放，这样一种徒有其表的“福利”还是不要的好。

    试图用经适房去解决不合理的房价过高下夹心层住房问题，实际上在用一种不合理的政策纠正另一种不合理的政策。它只会导致不合理不公平的问题越来越多。解决的办法惟有市场。市场是迄今为止人类最公平最合理也是最有效率的手段。现行房价过高的症结不是市场化，而是市场化程度不够、不彻底。如果城中村的居民和城郊的农民都能够自由提供自己的土地与城市国有土地“同地同价”进入土地一级市场，则市场的分层自然会形成，高收入者和中低收入者的住房需求便将得到各取所需的满足。