合同约定不明,房屋面积差价款应如何结?

半岛记者　葛昭然　实习生　侯祥家整理

本期嘉宾:云南路社区法律顾问　郭玉祥

案情背景

2017年11月2日,张某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,约定张某购买该公司所开发的商品房一套,建筑面积110平方米,总价为220万元,该公司应于2018年10月30日前将验收合格的商品房交付给张某,合同中约定房屋面积应以交房时房地产测绘部门出具的测绘报告为准,按相关法律规定进行实际结算,合同签订后,张某按期支付了首付款并办理了银行按揭手续。2018年10月30日开发公司向张某送达了入职通知书,但在入住通知书中以房屋实测建筑面积为118平方米为由,通知张某补缴房屋面积差价款16万元,张某拒绝补缴,在这种情况下,开发公司将张某诉至法院,要求张某支付房屋面积差价款16万元,张某应该缴纳吗?

律师解读

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,在商品房买卖合同没有约定或者约定不明的情况下,交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的,按照以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持；(2)面积误差比绝对值超过3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内的(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内的(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本案中,由于房屋面积误差比已超过3%,且双方对面积差异的结算方式并无明确约定,故应当适用上述司法解释的规定。因此,本案最终的处理结果取决于张某的选择权,张某即可以选择解除合同要求开发公司返还已付购房款及利息,也可以选择向开发公司补缴6.6万元(3%的误差面积为3.3平方米,对应差价款为6.6万元)的差价款。对于开发公司所提出的要求张某补缴16万元差价款的主张因缺乏法律依据将不被采纳。