《中国地产新三论》与“动力地产”四大案例

一、动力地产概念阐述

“动力型地产”是根据马克思主义《政治经济学》的有关原理，在《中国地产新三论》（2007年）中首次提出的地产经济学新观点。社会经济（总产品）运动包含两大部类的生产：第Ⅰ部类，是生产资料的生产；第Ⅱ部类，是生活资料的生产。根据这一原理,地产经济（总产品）运动也包含两大部类的生产：第Ⅰ部类，是生产资料型地产（动力型地产）的生产；第Ⅱ部类，是生活资料型地产（消费型地产）的生产。

动力型地产是以政府意志和城市规划为背景，以城市地产运营商为主体，以房地产为载体，以生产资料生产为主导，以产、工、商业地产、各类经济园区地产等生产型地产为开发对象，以培育经济增长极，带动城市快速起飞和可持续发展为目标，整合自然资源、社会资源及边际资源等，进行综合性开发和集约化经营的高级产业形态。动力型地产主要包括产业地产、工业地产、商业地产、旅游地产、文化创意地产、农业地产等，消费型地产主要以住宅产业为主。动力型地产属于社会总产品生产中的生产资料的生产，它是人类创造物质财富和工业文明的客观承载，是发展中城市经营的主流动力。动力型地产将为消费型地产提供有力的物质保证，它的发展水平将直接影响甚至决定消费型地产。在“城市经营”中，动力型地产将对提高城市的综合竞争力产生巨大作用和深刻影响。

二、动力型地产与消费型地产的关系

动力型地产与消费型地产之间的辩证关系为：动力型地产是消费型地产的物质基础和基本保障，消费型地产是动力型地产的内在动力和最终目标。这两类地产的开发与生产是相辅相成的。这一理论的提出有利于加强中国地产经济发展的深度研究，从而有效控制地产开发的规模、总量、比例，为社会经济的总体发展和城市经营提供有利参考。

动力型地产与消费型地产相比，有四大区别：

1、产业承载性：消费型地产通过产品承载消费；动力型地产通过产品承载产业与经济发展。

2、财富递增性：消费型地产是终极消费，通过产品固化财富，风险小，保值性大于增值性；动力型地产是生产性消费，通过产品进入再生产，风险大，创造力强，增值前景广阔。

3、效益的多元性：消费型地产的开发以产品变为商品获得短期利润为目的；动力型地产的开发以产品提升环境获得自身和区域经济效益、社会效益、环境效益的多元化实现为目的。

4、可持续发展性：消费型地产作为终极消费投资，不具备可持续发展性；动力型地产以生产资料的开发推动产业的可持续发展。

三、动力地产的中国法则

动力地产的能量和作用，在改革开放、经济起飞的前提下得以充分发挥，在城市化和城市经营的背景下得以凸现。其发展速度和贡献率，非一般产业可比。我们由此提出“中国地产法则”——“国家经营从城市经营开始，城市经营从地产经营开始”。

“城市经营从地产经营开始”。城市土地是国家最大的存量资产，是城市建设与发展的重要物质基础，也是“经营城市”最重要的资本。城市竞争力，其实就是城市土地总体价值竞争力。土地要素在社会经济发展中起着基础性、决定性作用，可视为城市经济第一要素。城市土地经营，最主要的就是在政府的宏观调控下建立公开、公平、公正的有形土地市场，运用市场经济手段,对城市土地使用权的转让、流转进行市场化运作，以实现最佳经济效益、社会效益和环境效益，并将收益用于城市建设和发展，形成有序循环、可持续发展的城市“投入—产出”链条。土地收购储备是“经营城市”的核心问题。土地收购储备制度，是城市土地制度改革的方向，也是土地利用方式和管理方式的一种改革和创新。房地产品是城市空间的重要构成和标识，是城市物质文明的载体和标志。房地产品与城市的全方位对接，支撑和繁荣了现代城市。工、商、物流、旅游、住宅等各种形态的地产品发展到高端形态，必然上升一个台阶，这就是：跳出趋利局限，跻身公益建设；跳出产品局限，打造城市品牌；跳出产业局限，融入城市经营；跳出市场局限，参与区域开发。这些高端形态的地产品都呈现集约化、规模化、高度化特征，成为城市建设的最大板块、城市经营的前沿高地、城市发展的标志性产品。这些发展到高端形态的地产品，已经你中有我，我中有你。消费型地产和动力型地产的互补互动，互为依托，不但以产品充实了城市空间，而且在城市经营中整体发挥着地产业的基础产业、主导产业、支柱产业的作用。正因为如此，这些发展到高端形态的地产品，从城市规划开始，在城市建设、管理、发展、经营的每一步骤、每一环节、每一层次都必然有机地同城市联为一体。这表明，地产业已经跨入了城市运营的门槛。在城市规划指导下，将地产和其它要素整合，在整体城市经营的平台上有序运作，从而超越产业局限，使地产业和融合产业一并发展，同时为城市产业优化和产业高度化拓开创新之路，增加城市实力，推动城市和区域经济发展。

“国家经营从城市经营开始”，来自多个角度的观察分析：渐进式改革必从试点开始，城市经营是国家经营的试点和重点；国家经营是市场经济现象，市场经济依托于城市；城市是国家工业化的载体；国家产业结构升级从城市开始；城市是城市化的起点；城市是具体而微的国家，城市经营是国家经营的组成；国家经营从城市经营开始，体现中央与地方、条条与块块、局部与整体的互动关系；国家之间的竞争，其实就是城市之间的竞争。

“国家经营从城市经营开始”，是研究工业国家,尤其是发展中国家,特别是当前中国经济发展过程中一个规律性现象而推出的论断。这一论断的推出，是为了使不同层位的人借助对这种规律的认识和遵循，将产业经济、城市经营，乃至更高层次的国家经营运行的更好。

四、动力地产新三论

“地产产业论”论述中国地产业发展史和产业地位。第一次提出“土地的社会承载性”这一观点以揭示地产与众不同的产业特性；通过“三次浪潮”的分析揭示改革开放以来地产业的非常规发展和国家宏观调控的辨证关系；通过产业链和产业贡献论述地产业的产业地位；通过“动力型地产”的崛起展望地产业的产业化前景。

“地产城市论”论述地产、地产业与城市经营、城市发展的关系，探讨地产业及其产业链与区域经济和城市发展的互动关系，以及由这一互动关系形成的综合边际效应。

“地产国家论”论述地产经营、城市经营与国家经营的关系，探讨地产业及其产业链与国家建设和经济发展的有机联系。

由于地产独具的社会承载性和地产业的聚集、整合、带动功能，以地产业为枢纽的社会分工细化、产业关联密切、市场衔接紧凑、利益分配合理的庞大产业链已经形成。这个产业链在带动经济发展的同时，自身也在不断扩展和日趋完善。地产业已经成为国民经济的主导产业、支柱产业和先行产业，其规模、结构、布局和水平影响甚至决定了城市经济的规模、结构、布局和水平，地产开发商也必将在未来的城市建设和区域经济发展中发挥越来越大的作用。这就是“地产产业论”的主要观点。

“地产城市论”理念精髓时地产不但具有独特的社会承载性，同时还承载着“城市”这一人类生存的基本载体。在城市的初期形成和未来发展的中、高级阶段，都取决于地产业或其产业链的同向发展，也可以说地产业及其产业链是城市化进程的主要动力源。目前，地产业已经逐渐明确了在整个国民经济中的主导产业、支柱产业和先行产业的地位，国家通过对国有土地的统筹规划和对地产资源的统一经营来引导国民经济的发展，并支持当地政府把城市土地当最大的国有资产进行经营，通过协调城市和区域经济发展实现国家经济目标。因此，从国家这一宏观角度分析，地产同时还承载着国家经营这一更为庞大的社会工程。这就是“地产国家论”的主要观点。

如果用一句话来概括三者之间的关系，就是“国家经营从城市经营开始，城市经营从地产经营开始”，这是“中国地产新三论”的集中概述，也是中国地产未来发展的客观规律。

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（吴世泽 龍道會）