写字楼“变身”公寓对外出售 南昌“星河汇”开发商遭业主质疑

写字楼“变身”公寓对外出售

南昌“星河汇”开发商遭业主质疑 规划部门：未办“商改住”手续

“规划用途登记的是写字楼，对外销售时却宣称是公寓。”

近日，多位南昌市民投诉，南昌市红谷滩新区星河汇3号楼，将规划为写字楼的房子以公寓的名义对外销售，而实际上房子并没有达到居住条件。此外，开发商在暂未达到交房条件的情况下，通知业主收房也成为业主质疑焦点。

对此，新法制报记者展开了调查。

◎文/图 记者康春华

是写字楼还是公寓？

12月10日，位于南昌市红谷滩CBD丰和中大道与雅苑路交汇处的“星河汇”楼盘较前段时间平静了不少。

在“星河汇”楼盘营销中心内，一幅标注为“少数人已经发现，置业写字楼正当时”的广告特别醒目，而此前，立着的几幅广告牌却详细列举了购买“公寓”的“五大利好”。

从对外宣传“公寓”转身宣传“写字楼”，这一转变与前段时间业主们的维权风波有很大关系。

曾先生是“星河汇”业主，如今提起房子，曾先生懊恼不已。曾先生称，他于今年年初以每平方米19400元(含装修费)的价格购置了一套“星河汇”的“公寓”。根据合同约定，房子应于今年9月30日交付，但截至目前，开发商拖了两个多月仍没交房。

不仅如此，所谓“精装房”也名不符实。“地面凹凸不平，光是地板我就重装了三次，门框开裂，墙面渗水也是家常便饭，实在让人难以接受。”

更让曾先生困惑和不解的是，小区在前期宣传中声称卖的是loft公寓，而在交完首付签完合同后曾先生才发现自己买的是“写字楼”。

“当初签购房合同时，销售人员告诉我们合同是按照房管局提供的样板合同拟定的，根本没给我们细看就让我们签了字，签字过程中也未对房屋属性更改做出任何解释，并且所有户外广告也写着是loft公寓，这属于欺诈吧？”曾先生质疑道。

据介绍，星河汇写字楼的价格为1.3万元左右/平方米，而公寓均价达1.8万元左右/平方米。“如今合同上注明的是写字楼，那我要求开发商将差价退还给我。”

被“误导”的业主

事实上，在“星河汇”不少业主都认为买的是公寓，而对于房子是写字楼并不清楚。

“我们就是被开发商的宣传所误导，轻信了天花乱坠的广告标语，在不知情的情况下买了房子，导致自身利益受到损害。”曾先生对记者表示。

为了证实自己的说法，曾先生还向记者提供了早前的几张照片，照片的内容是星河汇营销中心设立的几幅广告牌，上面详细列举了购买“公寓”的“五大利好”。

记者通过照片看到，开发商举出的五大利好为：降低成本，加大非住宅区商品房去库存政策支持，进一步降低非住宅商品房交易和经营成本；民用水电，对符合城市燃气铺设有关规范的公寓项目铺设燃气管道，按照民用住宅民用标准收取水电气费用；可以落户，市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予入户籍等政策支持；政府补贴，购买非住宅商品房的可由当地财政部门给予一定购房补贴；精确投资，地价持续飞涨，朝阳地块楼面价13820元每平方米刷新南昌新高度，买到就是赚到。

民用水电、可以落户、政府补贴对于“商改住”的星河汇业主来说，无疑是巨大诱惑，然而这一切都仅停留在“看起来很美”。

另一名业主阿良（化名）告诉记者，开发商上个月曾通知他收房，可到了现场才知道，房子甚至没有通过竣工验收，也是这时候他才知道自己买到的并不是公寓，而是写字楼。

“由于是商业用地的写字楼，所以电费并不是按照民用标准来收取的，而且这个房子也不具备落户条件，补贴更是成了一句空话。”阿良气愤地表示。

开发商拒绝接受采访

好端端的写字楼怎么就变成公寓了？事情真像业主们投诉的那样吗？

12月10日，新法制报记者来到了“星河汇”楼盘营销中心。

在营销中心内的一侧墙上，记者找到了答案，该楼盘的设计图纸显示，该楼盘的全部建筑为商业和办公，计算容积率总建筑面积为112949㎡，其中办公建筑面积为102065㎡，物业建筑面积为230㎡，商业建筑面积为10654㎡。

此外，业主们投诉的3号楼的预售许可证上也载明为“办公、商业”，并且张贴出来的购房合同样本上也明确载明，“该商品房的规划用途为‘写字楼’”。

当记者以购房者身份向现场置业顾问进行询问时，多位置业顾问称，“对外出售的3 号楼是公寓”。一名置业顾问带记者看房时，对3号楼的介绍却全部为精装公寓，从头到尾都没有提及为写字楼。置业顾问还告诉记者，这栋楼的主要用途就是居住和商务酒店。面对记者质疑“为什么合同上规划用途为‘写字楼’时”，置业顾问便以不知情为由拒绝回应。

此前，“星河汇”的开发商江西赣珠置业投资有限公司(以下简称“赣珠公司”)一位牛姓负责人对此曾给出说法：星河汇三栋的确是公寓，但属于非住宅公寓。2017年，赣珠公司响应国家去库存号召，将星河汇三栋写字楼改建为loft公寓(俗称“商改住”)，并对外出售。“虽然建筑功能改变了，但土地性质没变，因此星河汇三栋作为非住宅公寓，与写字楼在属性上并无区别。”

此外，该名负责人还表示，水费方面，目前已向供水公司争取到了民用水的价格。电价方面，目前单价0.83元，比普通住宅电价贵了0.23元。“其中包括了9分钱的高压线线损费用，以及1毛4分钱的物业应急备用费，这些费用都有据可查。”

当本报记者再次联系开发商欲了解详情时，对方给出了拒绝的态度。

规划部门：未办“商改住”手续

随后，新法制报记者联系了南昌市城乡规划局，该局相关工作人员查询后告诉记者，“星河汇”并不属于服务型公寓，是设置了独立卫生间的写字楼，也没有办理“商改住”的手续。

“为响应国家去库存而‘商改住’和写字楼改公寓并不是同一概念。”工作人员坦言，南昌市政府于2016年出台了《南昌市人民政府印发关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》（洪府发〔2016〕6号），允许一些非住宅项目调整为服务型公寓，该政策还延续了一年，今年3月到期不再继续执行。

按照上述《通知》要求，在符合规划、消防要求以及建筑施工安全的前提下，允许已出让未开工、在建未售、建成未售等非住宅项目调整转型，但城市规划确定必须配备的公共建筑不在此列。其中，商务办公、旅馆用地可设置服务型公寓(用地性质为旅馆用地B14)，原则上按不大于计容建筑面积的50%控制；在符合城市规划的前提下，允许商住混合用地项目中商业等非住宅调整为服务型公寓，调整幅度不超过50%。

此外，《通知》还明确要求：“上述规划调整凡涉及出让后用地规划条件变更，应按法定程序完善相关手续，签订土地出让合同变更协议；涉及出让后容积率、用地性质的调整，应按国家规定的容积率调整程序完善手续。对原土地出让过程中设置了出让条件和要求的招商引资项目，原则上不允许改变用途和调整转型，确需调整的，应按照‘一事一议’原则报请市政府研究。”

写字楼当公寓卖并不鲜见

那么，写字楼与公寓究竟有何差别？据一位长期从事房地产开发的业内人士介绍，首当其冲就是土地使用性质问题。公寓的土地性质仍是住宅用地或者综合用地、商住用地；而写字楼的土地性质是商业用地。这也意味着，二者的产权使用期限是完全不一样的。

此外，公寓是以居住为主，但也掺杂了办公成分，其设计类型完全区别于居住小区，有商业氛围在其中，可称为商住两用。而写字楼则以商为主，在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用，主要以公司、企业为消费群体。在内部的设计上，公寓的主要功能是居住，在户型设计时，要求配建卧室、卫生间、厨房、浴室、客厅等，而写字楼对于户型则没严格的要求。同时，两者的电梯配比也存在差异，商务写字楼的电梯配比相对要高得多。

在记者采访过程中，另一位购买了南昌市高新区的世纪皇冠业主楼盘的业主也向记者投诉称，他们也遭遇了类似的经历。

对此，上述业内人士透露，在不少地方的房地产市场上，开发商将非住宅类建筑项目变相建成公寓类建筑，以公寓楼名义对外出售并不在少数，其背后的原因是公寓比写字楼更好销售，这也有利于开发企业快速回款，实现更为稳健的现金流。

而事实上，对于此类行为，各地对此的监管力度也各不相同，以江苏省南京市为例，当地规划、国土、房管等部门就曾联合发文，规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类建筑不能变相建成公寓类建筑。

南昌市城乡规划局相关工作人员受访时回应称，虽然南昌没有专门出台过类似文件，但是按照《城乡规划法》本身就是不允许非住宅项目私自改为服务型公寓。但就目前而言，开发商将建好的办公楼以公寓名义销售，这属于销售过程的问题，应当由市场和房管部门监管。

发稿前，记者将“星河汇”写字楼以公寓名义对外宣传销售的情况反映给了南昌市市场监督管理局，该局表示将按照记者提供相关证据对其涉嫌虚假宣传进行调查。