长租公寓中介服务有四大风险

中国消费者报报道（记者 黄劼）针对长租公寓投诉激增的问题，深圳市消委会日前发布了长租公寓中介服务专项监督调查报告，指出长租公寓中介行业存在四大风险，即：房东财产受损风险、租客居无保障风险、贷款沉淀难偿付风险、履约易生纠纷风险。同时，向长租公寓中介服务企业提出不得哄抬租金抢占房源等要求。深圳市消委会表示，将于9月20日前公开征集长租公寓的消费者，进行房间空气质量检测。

中介服务投诉激增

长租公寓中介服务是由中介服务机构对从市场上收集来的分散式房源进行改造和装修，提供多样化公共空间配置和标准化物业服务的出租型公寓，以合租或整租的形式出租，租赁时间一般为一年及以上。这项服务借助“租金贷”进行运营，并具有预付式消费的显著特征。

来自深圳市消委会的投诉数据显示，近年来，深圳长租公寓投诉数量增长迅速，2016年1月1日至2018月8月24日，深圳市消委会收到有关长租公寓的投诉为292件，其中2016年全年长租公寓投诉量仅为29件;2017年长租公寓投诉量为101件，同比增长248%。然而，截至今年8月24日，深圳市消委会已收到投诉162件，与去年同期相比增长了305%。

据消费者投诉，深圳长租公寓中介服务存在定金不能退、租金变贷款等问题，主要体现为消费者签署定金协议后才发现需要贷款，拒签租赁合同“定金不退”;在消费者不知情的情况下，“租金变贷款”等。

深圳消费者黄小姐投诉称，其在蛋壳公寓交了500元定金，蛋壳公寓规定定金协议签订3天之内需要签订正式的租房合同。但黄小姐在网上查询发现交租方式是一押一租，实际上是以她的名义签订一年的贷款合同，相当于每月归还贷款。蛋壳公寓在与她签订定金协议之前完全没有告知，隐瞒了交租方式。黄小姐不想与该商家签订正式合同，商家表示定金不能退。

另一位消费者杨小姐在蛋壳公寓租房，业务员以在某APP直接交房租为由让其签合同，实际上是蛋壳公寓和小额贷款公司合作让杨小姐的租金变成贷款金额，使她与小额贷款公司签订贷款分期合同。到交租日期，杨小姐在APP出现扣款失败的问题，系统也不允许主动还款，导致她还款逾期，直接影响了她的信用记录。

体验调查揭示风险

针对消费者投诉反映的问题，深圳市消委会从7月底开始，对深圳长租公寓行业开展了为期1个月的专项监督调查，通过神秘顾客体验式调查，对深圳长租公寓行业进行暗访，发现深圳长租公寓行业存在四大风险，即房东财产受损风险、租客居无保障风险、贷款沉淀难偿付风险、履约易生纠纷风险。

房东财产受损。长租公寓中介服务存有霸王条款，以及存在房东收不到房租又收不回房的风险。蛋壳公寓和个人房东签订合同时，违约责任规定房东延迟交房15个工作日要承担至少4个月租金损失的风险(包括赔偿蛋壳两个月租金、租客两个月租金以及装修配置损失费)，而蛋壳违约导致的合同解除只赔偿房东两个月租金和租客一个月租金。此外，在长租公寓租贷业务中，长租公寓拥有的只是一个合同并不是所有权，一旦出现长租公寓中介服务商非正常停止运营事件，租客的利益要受到保护，房东面临着收不到房租又收不回房的风险。

租客居无保障。一些长租公寓中介服务商向租客隐瞒或误导贷款问题，将贷款风险转嫁给租客，租客个人征信可能受到损害。在深圳市消委会调查过程中，发现蛋壳公寓业务员没有主动说明该按月支付的分期付款是贷款，业务员在签订合同前均存在隐瞒和误导的嫌疑。查阅该长租公寓中介服务商合同，发现存在合同正文对贷款无明确告知问题，合同正文部分，对贷款事项均未提及。

深圳市消委会认为，一些长租公寓中介服务商在定金协议、合同解除条款和违约责任条款存在不对等，一旦发生纠纷，消费者的合法权益难以得到保证。在没入住的情况下，还要还贷款。因为长租公寓中介服务商的房东合同规定，若中介非正常停止运营无法支付租金，房东可以解除合同。而租客合同则规定，若中介非正常停止运营，租客可能住不上房还要继续偿还贷款，如果不继续还贷，在银行或者金融机构的信用评级就会降低，影响到个人信用。

贷款沉淀难偿付。长租公寓的租房贷是一种隐性的预付式消费，少数长租公寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作，使用租客信息签署贷款合同，将贷款资金扩充为资金池，沉淀的大量资金未被有效监管，比传统的预付式消费更加具有隐蔽性和欺骗性。一旦长租公寓中介服务商非正常停止运营，大量租客无法正常偿还贷款，金融风险难以避免。

履约易生纠纷。房屋长租市场已成为一个被资本吹捧的风口，一些规模化租赁企业在资本的推波助澜下不惜成本地抢占市场份额，竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格成为常态，房租会人为上涨，这种圈地式收房行为扰乱正常市场秩序，影响房地产业安全。如果长租公寓中介服务商非正常停止运营，租客将损失押金和预缴的租金，且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时，租客仍须继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金，租客要求继续租住而房东要求租客退房，双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。

公开征集公寓检测

对于长租公寓存在的问题和相关风险，深圳市消委会向长租公寓中介服务行业提出要求：长租公寓中介服务商不得哄抬租金抢占房源，不得利用金融杠杆，扰乱租赁市场;不得以误导性遗漏和“先交定金再看合同”等不良营商手法剥夺租客的知情权、选择权、公平交易权等法律赋予消费者的合法权益;必须整改霸王合同条款，不得以格式条款免除经营者义务、加重消费者责任、排除消费者权利。整改违反《合同法》《担保法》的定金协议条款，整改解约条件不对等的格式条款，不得变相强制租客以贷款付房租;必须建立通畅的处理消费者投诉的机制，妥善处理好消费者投诉;不得将租客的房租和贷款挪作他用，不得在合同中隐藏试图规避资金监管的条款，必须保障消费者的资金安全。

此外，针对长租公寓存在房间空气质量甲醛超标问题，深圳市消委会正在进行长租公寓装修污染的专项调查，自9月6日至20日，面向深圳市消费者公开征集30间至50间长租公寓住房，进行室内空气质量检测。据悉，检测将委托权威的专业机构，按照国家强制标准GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》进行，检测项目包括甲醛、苯、总挥发性有机化合物TVOC，预计在10月初公布检测结果。

深圳市消委会表示，企业任何形式的创新不得以损害消费者利益为代价，不得以向消费者转嫁风险为前提。任何剥夺消费者知情权、公平交易权和安全权的行为，深圳市消委会都将坚决反对，监督到底，一追到底。该消委会还建议相关部门要针对长租公寓中介服务行业的新特点建立规范。