鲁德海德堡屡次违约延期交房 开发商称法律不禁违约金过低

半岛网8月2日消息 新房交付时间一再延期，开发商却屡次“甩锅”，万分之0.1的违约金导致开发商违约成本太低。近日，崂山区鲁德海德堡一期20余位业主再次进行集体维权。对此，开发商青岛鲁德建设有限公司（以下简称“鲁德建设”）解释，违约是因为上半年青岛出现了“用工荒”，此外还收到路政施工和小学建设的问题等客观原因，但首次延期交房的原因并不清楚。对于业主提出的违约金过低的问题，开发商表示并不违规。

记者调查了解到，由于业主多次投诉，青岛市房地产信息与交易资金监管中心工作人员表示，目前已经暂停将资金拨付给开发商鲁德建设，而是将资金直接拨付给工程第三方等相关单位。崂山区房产管理局则表示，由于市政道路、小学建设等问题涉及到了多个部门，他们在接到业主投诉后高度重视，将联合多个部门共同协调调查，调查结果将于下周反馈回复。

维权：

鲁德海德堡项目一再延期 20多位业主联合维权

位于崂山区松岭路66号的鲁德海德堡项目，其宣称为“山顶高端豪宅”项目，其一期项目最早于2015年12月份正式开盘，截止到目前，当前房屋均价高达4.2万元/平方米左右。但高房价却没有配上高服务。7月31日上午，20多位业主集体来到海德堡项目售楼中心，再次因开发商延期交房进行维权。记者了解到，根据双方约定，海德堡项目本应于2017年12月31日进行交房，但因施工原因开发商去年曾单方面通知业主延期至2018年7月31日，目前开发商再次做出延期通知，正式交房时间延至2019年1月20日。

业主朱先生告诉记者，他在2017年3月份购买了海德堡一期住宅，当时签完合同并网签之后，交付了房屋全款共300余万元。但是在交了房款之后的几个月内，开发商却陆续的减少施工。“当时我3月份交钱的时候，项目其实已经快要封顶了，如果按照正常工期来算，几个月时间是完全够施工的，但是后来就莫名其妙的停工了。”朱先生说，所有的业主都不清楚原因，只是在2017年底接到陌生号码的短信，告知业主延期交房，也并没有说明延期原因和具体的交房时间。后来崂山区房产管理局、业主和开发商三方协调后，鲁德建设承诺在2018年7月31日前进行交房。

质疑：

封顶后工程几近停滞 业主质疑开发商挪用购房资金

但是就在前段时间，朱先生等一众业主再次接到延期交房的短信通知。“年初开发商所做的承诺就是为了拖着业主，随便编一个时间，从封顶后几乎整个工程就停滞了。”朱先生说，因为在做了承诺后，开发商并没有任何的实质行动，上半年几乎没有进行任何的工程施工行动。业主提出的施工计划，开发商也并没有提供给业主。就这样一直拖拖拉拉到约定交房日（7月31日），开发商果然又“如约”延期。“其实当时大部分的业主已经有这个心理准备了，不然的话31日上午也不会有那么多人去现场维权。”朱先生说，开发商一而再再而三的违约，让业主质疑不满的声音再也无法掩盖。

“业主不满开发商主要是两个方面，一个是屡次延期交房，一个是违约金过低。”朱先生说，根据双方签订的合同，延期交房开发商仅仅需要按照每日房款的十万分之一进行赔偿。也就是说按照总价300万元的房款计算，开发商延期一年仅仅需要支付1万元左右的违约金。“违约成本太低，也是开发商肆无忌惮的原因。”朱先生说，当时之所以接受这样的条款，是因为在交款时距离交房日期还有近9个月，但是主体已经接近封顶。但没想到后期开发商在收取了466位业主的全部购房款后，刻意的减缓进度，硬是拖了一年多时间。

“也就是说这个钱总共将近10多个亿，开发商刻意白用一年，支付的‘利息’不到500万，这根银行贷款利息来算，跟白捡一样。”朱先生告诉记者，在去年房屋封顶后，开发商已经拿到了大半的资金，但具体用到了什么地方没有人能说的清。

开发商：

年后青岛出现“用工荒” 市政道路和小学建设影响正常施工

8月1日，针对崂山区鲁德海德堡项目多次延期交房的问题，记者联系到开发商鲁德建设，公司副总裁李向和介绍，延期交房时主要存在3个客观原因的。往年春节期间建委会给所有的单位发停工通知，但是过完年很快就会发复工通知，但是今年过完年后任何一家单位都没有发复工通知。“因为我们的项目本来就延期了半年，没有办法就偷偷摸摸的干，也跟相关单位反映过情况，但干到4月份左右就彻底无法继续施工了。”李向和说，到了这时候受影响最大的就是工人方面，因为没有活干工人就要走，很多都到周边省市去找活干。等到7月份左右再继续施工，已经找不到工人了，这时候就算是给高工资也没人会干。另一个原因是受到两条市政道路的影响，一条是石老人西路，另一条是仙霞岭路的延长线，两条路迟迟没有开通修建，但是小区的雨污水出入口、燃气、地下车库出入口、消防道路出入口全部在这两条道路上，这两条路不修整个建设就受影响，也跟区里相关部分反映过情况。此外，旁边在建的配套小学，目前小学正在挖基坑，这就影响了室外土方回填、雨污水管道铺设等进度。“这个小学时教体局组织施工，我们多次和一些部门反映情况，现在崂山房产管理局已经接收到了我们的申请，加快小学建设的进度。”李向和说。

对于业主提出的与海德堡一路之隔的另一个在建项目，并没有受到太大的影响，并按时按质的完成。“这个事情我们就无法评价了，人家小区什么情况，从我们来讲主要就是这三个原因。”李向和说，自己并不负责工程因此并不是很清楚。

违约金过低：

开发商称青岛还有更低的 法律不禁止就可以

针对合同中双方约定的违约金问题，李向和表示确实是十万分之一。“从法律的角度来说，只要法律不禁止就可以。而且从青岛来看我们这个违约金还不是最低的。”李向和说，青岛一些大的地产商违约金比这个更低。另外，李向和介绍，针对违约金问题，青岛市市场监督管理局曾经约谈过鲁德建设，也已经做出了处理，要求其进行整改，目前已经做了改正。“我们有一条约定是百分之零，这个是违规的，市场监督管理局对我们做了出发，我们也已经改正，但是对于违约金过低并没有认定我们违规。”李向和说，也就是说违约金不能没有，但是最低是多少并没有下限。“就算是更低的，法院也是支持的。”

监管部门：

封顶之前正常运转 目前资金不再直接给开发企业

记者查询了解到，2017年3月1日，山东省正式实施《山东省商品房预售资金监管办法》，市房地产信息与交易资金监管中心（以下简称“资金监管中心”）副主任卢宏钟解释，开发企业在使用重点监管资金时，山东办法设置的节点分为：建设达到总层数一半、主体封顶、单体验收、综合验收几个节点。当建成层数达到规划总层数一半时，重点监管资金留存比例为60％－70％。

7月31日，记者联系到资金监管中心，工作人员介绍，这个项目中心接到过不少的投诉。“目前的情况是我们已经不再拨付给项目开发企业资金了，而是拨付给第三方。”工作人员介绍，中心加强了对该项目和开发企业的监管，如果企业申请工程款，那么监管中心会将资金直接拨付给总包、分包等单位，而不是把钱给企业。“据我们了解到的情况，这个项目承诺是在今年7月底完工，现在每个月我们都要去项目现场看。”工作人员称，按照规定中心是不需要去查验，但由于这个项目比较特殊才会加强了监管。工作人员告诉记者，该项目是在封顶之后停工，之前的工程正常运转。

8月2日，记者联系到崂山区房地产开发管理局，工作人员介绍，该项目涉及到众多业主，同时开发商反馈的内容也涉及到包括房管局、建委、教育局等多个部门，在接到投诉后相关单位高度重视，接下来将多部门联合，对此事进行调查，相应结果将于下周进行回复。

律师：

业主可以主张开发商赔偿实际损失

针对违约金过低的问题，相关房地产行业律师告诉记者，业主可以向法院提起诉讼，要求开发商更改延期交房违约金数额。“但是一般这种诉求成功性比较低，法院还是会支持按照合同约定履行。”该律师介绍，不过业主要求开发商赔偿自己的实际损失，比方说因为延期交房导致业主多支付的几个月房屋租金等。“这个诉求法院一般会支持的。”该律师称，业主可以提供相应的房屋租赁合同等证据，向法院主张要求开发商赔偿自己的实际损失。

半岛网记者