三水这个小区的室外停车位到底属业主还是开发商？

室外车位属业主还是开发商？如果要收费，是否需要经过全体业主同意？近日，三水北江明珠小区的业主们就遇到了这样的疑问。业主们以《物权法》为依据，反对开发商的收费行为。

记者调查发现，近年来围绕室外停车位的争议在全国各地时有发生，不同的法律学者对于类似的事件也是意见各一。针对北江明珠车位争议一事，记者也采访了从事房地产行业的人士与律师，双方均倾向于以看小区建设时的规划，如果车位属于规划中批建的，那么就属开发商所有。

事件：车位围蔽收费业主不答应

7月上旬，一纸通知让三水北江花园小区的业主们颇感意外。通知称，小区商业的权属为开发商持有产权，商业车位为商业配套用途，8月1日起，小区露天商业车位将进行封闭式收费管理。通知落款为佛山市三水区新明珠房地产开发有限公司。

小区业主黄先生称，通知一开始并没有引起业主们注意，但过了没多久，小区物管突然在所有室外车位上安装了地锁，并将停车区域围蔽，设置了4个出入口收费，仅留下北面的开放停车场。

7月28日，记者在小区周边看到，东、南、西三面均进行了围蔽，北面尚未围蔽的停车区域，车位上也设置了地锁，地锁上还贴着“专用车位”标签，部分车位还注明了车牌号。

黄先生与部分业主认为，《购房合同》未明确外围停车位属开发商所有，开发商也并未就车位的权属问题与业主进行约定，根据《物权法》相关规定，这些车位应当属全体业主共有，在未征得全体业主同意的情况下，开发商无权对车位进行围蔽收费。

对此，开发商相关负责人在接受记者采访时表示，小区外围车位绝大部分是商业配套车位，属开发商所有，开发商有权进行收费。同时，该负责人表示，属业主共有的车位在北面，届时收费所得将用于小区维护。

疑问：室外车位到底属谁？

采访中记者发现，业主以《物权法》为依据，始终认为所有室外车位均应属全体业主所有，但开发商对此却不予认可。那么这些车位到底如何划分？记者查询发现，近年来围绕室外停车位的争议在全国各地时有发生，不同的法律学者对于类似的事件也是意见各一。

有学者认为，如果是经规划部门审批的，开发商有权利授权物业收取相应费用。

也有学者认为，开发商是否有权出售或者租赁停车位，要考量停车位是公共用地上的停车位还是建筑区划中的专用停车位。如果是公共用地上的停车位，该停车位属于全体业主共有，开发商无权自行出售或租赁。如果是建筑区划中的专用停车位，开发商可以出售或租赁，但要出示相关的产权证明，否则在民法上属于无权处分行为。

不过，记者从三水不动产登记中心了解到，根据现有规定，不动产登记部门对室外停车位一般不核发不动产权证。产权究竟归谁，工作人员也表示说不清。

在法律上存在争议，那么实际中此类问题又是如何处理的？从事房地产行业的人士告诉记者，类似的情况一般看开发商最初规划报建时的总规划图。“如果已经规划车位了，那就归开发商，如果是后来添加的，就归业主。”该人士表示，这也是目前大部分开发商的通用做法。

广东科韵律师事务所律师石勇也倾向于看当初的规划图，他表示，《物权法》七十三、七十四条中的“建筑区划内”说法，在法律界存在一些不同看法，这也导致了车位归属产生争议。他表示，这或许会在以后的立法中得到补充，如果业主仍旧存疑，可向法院提起诉讼。

进展：多部门联合处理

据了解，业主将此事反映至相关部门后，三水住建部门随即牵头，组织规划、物价、国土、西南街道办、开发商、物业服务公司等单位进行协商处理。

规划部门确认，开发商拟收费的停车位为住宅机动车停车位151个和配套商业机动车停车位408个，均位于广场地面上，在已审批的北江明珠项目修建性详细规划方案内。物价部门则表示室外停车位实行市场调节价，无需到价格主管部门办理收费审批手续。

而开发商则表示，业主配套车位为月保车位，专款专用，收取的费用除去人工、车场维护支出外，剩下的用于小区内需启用物业维修资金作小修小补的项目。商业配套车位也专款专用，用于商业用途的维修更新改造。这些地面停车位已购买公众责任险。

据了解，在协调会现场，西南街道办律师顾问向新明珠公司进行质询，询问该批停车位是否分摊进业主的购房款，新明珠公司明确表示没有分摊，律师顾问认为没有分摊就不属于业主共有。

来源|佛山日报

文图|佛山日报记者马力