开发商没交出让金 业主卖房“泡汤”

中国消费者报报道(记者尹训银)“我们的房产证办下来都快7年了，可至今也没有拿到土地证。由于没有土地证无法进行不动产登记，业主想卖房办不了过户手续。”近日，山东省滨州市滨城区安康花苑小区部分业主，向《中国消费者报》记者反映了他们的购房遭遇。

土地手续不全

据安康花苑小区业主牟先生介绍，2010年3月他与滨州市富美置业有限公司(该公司成立于2006年4月19日，注册资金1000万元，经营范围主要是房地产开发销售、物业管理等，已于2010年11月16日注销、停业——记者注)签订了购房合同，花了70多万元在该小区购买了3套房和两个车库，当年房屋顺利地办了房产证。2016年11月，牟先生卖掉了一套房，当时交易过程很顺利。今年3月份，牟先生再想卖房时，被滨州市滨城区房屋交易中心工作人员告知，从现在开始实行不动产登记，由于安康花苑小区土地手续不全暂停房屋交易。“2016年9月份，房屋交易中心让我补交了9.7万元的土地出让金，既然已经补交了土地出让金，为什么不能办理土地证呢?另外，土地出让金应该是开发商在办理五证手续时就该交的，如果开发商没有缴纳土地出让金怎么能拿到五证呢?现在又怎么能让业主补交呢?”牟先生质疑道。“2008年10月，我在滨城区安康花苑小区购买了一套房，2009年6月拿到了房产证，现在想卖房却因为土地手续不全而卖不了。土地出让金应该由开发商来交，现在滨城区房屋交易中心为什么让业主交呢?”安康花苑小区业主姜先生说。

安康花苑小区业主陈先生说：“既然土地手续不全，那为什么相关部门要给开发商发放五证呢?如果当时我们知道相关手续不全，绝不会买这里的房子。”

记者了解到，不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。实行不动产统一登记，最主要的作用是有利于更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。

土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

开发商违规建房

3月27日，滨州市国土资源局不动产登记中心登记科一位姓徐的工作人员告诉记者，安康花苑小区的情况比较复杂，主要的问题是当时划拨的土地少而开发商私自建房太多。比如说当时给开发商只划拨了10亩地，开发商却建了20亩地的楼房，多出来的10亩地就不合法了，开发商没有交土地出让金，这些房子就成了空中楼阁，导致该小区许多业主现在不能办理不动产登记。由于现在该小区的开发公司已经注销，业主如果要办理不动产登记，只能自己补交土地出让金。

3月28日，滨州市房管局房产交易中心张主任告诉记者，类似滨城区安康花苑小区的情况在当地很普遍，开发商没有缴纳土地出让金就盖房是经过相关部门默许了的，“否则也不会出现这种情况，现在统一实行不动产登记肯定要完善所有手续，安康花苑小区现在已经列入整改计划，暂停交易。”

让业主补交显失公平

山东齐鲁律师事务所律师谢凯凯认为，由于土地手续不全导致业主不能办理不动产登记，各方都有责任，开发商涉嫌违规盖楼欺骗业主;规划、土地、房管等部门监管无力，涉嫌不作为。现在有关部门让业主凑钱为开发商的违法行为以及主管部门的不作为“买单”，显失公平。毕竟消费者不是专业人员，一般在购房时只要看到国家规定的五证齐全就会放心购买。谢凯凯建议房屋已经大确权的，业主可以诉讼要求办理房地产权属转移登记手续。通过法院的判决形式，无须开发商的协助，业主可以申请强制执行，由法院发出协助执行通知办理。

山东省消费者协会秘书长助理王云鹏认为，《消费者权益保护法》第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。《消法》第二十条规定，经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期 限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。根据滨州房管局房产交易中心的答复，安康花苑小区的开发商弄虚作假，超出审批多建房，有关部门监管不到位，导致消费者权益受损。鉴于开发公司已注销，消费者可找建委或房管部门研究协商，或通过政府信访部门协调能否减免土地出让金，以解决消费者的实际困难。王云鹏提醒消费者，在购房、购车等大件商品时，要多咨询，并查看经营者的有关证照，避免以后的麻烦。