房产中介高溢价“卖身”招质疑

青年报记者　吴缵超

本报讯　受宏观调控政策影响巨大的房地产中介公司，在近期却纷纷借道资本市场，其高估值高溢价招来市场的质疑。

超高估值可观业绩承诺看花眼

本周商业零售企业昆明百货大楼股份有限公司表示，拟以合计支付对价超过65亿元，收购房产中介企业我爱我家100%股权。此前市场传言先锋系欲购买我爱我家价格为48亿元，相比昆明百货大楼股份有限公司收购的65亿元估值，半年时间暴涨17亿元。

同时，我爱我家承诺2017年净利润达到5亿元，2018年净利润11亿元，2019年净利润18亿元。不过，业内人士对此担忧，随着房地产政策的一再缩紧，未来三年内几乎都要实现翻倍的增长，那么这种增长是否能够实现呢？

无独有偶普，去年浙江明牌珠宝股份有限公司拟以作价24亿元购买房地产电商平台苏州好屋75%股权，溢价近6倍，加上此前7亿元获得苏州好屋25%的股权，明牌珠宝两次共计31亿元全资控股苏州好屋。苏州好屋，一家成立仅4年的房地产电商平台，此次高溢价“卖身”。明牌珠宝称苏州好屋是“国内知名的房地产电商平台”，但其点击量与同类网站相去甚远。苏州好屋原股东给出了相当可观的业绩增长承诺，该公司2016至2019年度扣非后净利润分别不低于1.9亿元、2.5亿元、3.2亿元和4亿元，未来四年高业绩承诺，都被市场质疑。

政策收紧跨界收购胜算有几何

今年1月，从事沥青生产的国创高新公告拟以38亿元的价格收购深圳云房，深圳云房品牌名称为“Q房网”。Q房网前期曾大幅度扩张，导致亏损，此前也与世联行有过收购协议，但最终因Q房网达不到世联行对Q房网收入、利润、交易额、市场占有率的目标要求而失败。

寻求世联行资金支持失败后，Q房网以38亿元的价格，要“卖身”给国创高新。2015年还处于亏损之中的Q房网，给出了2016-2019年净利润不低于2.43亿元、2.58亿元、3.23亿元和3.65亿元的业绩对赌承诺，一年之内估值竟然涨了10亿元，值得商榷。此外，值得注意的是，Q房网前后两次重组的数据出现了不一致的现象，2014年财务数据差额在1亿元左右。

Q房网自称其线上房产资讯平台主要竞争对手有搜房网、安居客、三六五网；以线下代理和经纪为主的主要有链家地产、中原地产和世联行等，目前公司在房产经纪公司中的流量稳居第二。对于目前的房地产调控政策，Q房网表示，调控对公司营收有影响，但对利润率影响不大，市场份额反而会提高。随着市场调控以及下行周期的来临，开发商会增加经纪人的使用频率并提高一手房的佣金，而且下行周期店铺租金等相对较低，更利于公司的扩张。

不过，在这一组业绩承诺背后，自去年四季度以来，全国二十多个城市相继出台调控政策，一、二线城市房地产市场降温，这对房地产中介的影响究竟有多大？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，政策调控对于房地产中介行业的影响有其两面性。一方面，政策收紧将使得房地产交易量大幅下降，从而增加房地产中介企业的运营成本和经营难度；另一方面，政策的调控也会促使中介行业优胜劣汰，大型房地产中介公司在此时更容易树立品牌。另外，中介企业自身也应不断学习政策，提高专业管理模式，降低对传统的“靠天吃饭”模式的依赖程度。

不过从此前的利润数据看，我爱我家的业绩与楼市呈正相关。2014年，房地产整体不景气。当年，我爱我家亏损6718万元。而2015年与2016年，房地产价格与成交井喷。我爱我家就出现了1.5亿元和超3亿元的盈利。

与融创将通过增资以26亿元获得北京链家6.25%股权不一样，我爱我家、Q房网、苏州好屋都是被跨界收购，商业零售企业、沥青生产企业和黄金珠宝首饰的设计销售企业并不相关，跨界收购本意是通过收购房地产中介公司寻求新的利润增长点，特别是收购之前的国创高新净利润基本上都在亏损的边缘，如今高估值高溢价收购，胜算几何？　会不会是个坑？