北京盛德紫阙延期交房拿马拉松和雾霾说事儿

孙蔚

由于土地稀缺，北京城市核心区的项目一直炙手可热，可是业主们怎么也没有想到，位于北京北二环附近的老牌儿烂尾项目杰宝公寓以“盛德紫阙”的新名字重新包装入市后，依旧麻烦不断。

近日，多位业主向记者投诉称，原本合同约定于2016年12月31日前交房的盛德紫阙项目，因没能如期完工要延期交房一年，而且开发商目前未向业主交代清楚延期交房的原因，在交房时间、延期赔付方式等方面也未与业主达成一致。业主们更为担心的是，本就是二度包装入市的烂尾项目,会不会因为施工资金等问题而陷入二度烂尾。

延期交房理由受质疑

北京盛德紫阙虽然是烂尾改造项目，但由于临近北二环，地理位置优越，在重新入市时受到很多购房人的欢迎。据记者了解，2015年6月，王女士全款购买了该项目一套房子，并期望能够在2016年底拿到新房钥匙。不料，2016年11月16日王女士收到一封来自开发商北京杰宝房地产开发有限责任公司(以下简称“杰宝公司”)的《延期入住通知》。该《通知》称：“现因不可抗力等因素，交房时间拟更改为2017年12月31日。”此外，《通知》还要求业主在15日内到售楼处办理延期交房手续。

在王女士看来，北京盛德紫阙项目本身就是烂尾多年的老楼盘，购买时按照销售人员的介绍，项目不需要重新建设，只需要做外立面的处理和内部装修即可交房，然而现在还要延期一年交房，这让包括王女士在内的业主心里很没底。

“开发商给出的延期交房不可抗力因素包括雾霾、马拉松、高考等，但在多数业主看来，这些都是可以预见的因素，不能成为延期交房的理由。”业主们如是说。

在一份杰宝公司出具的《业主沟通函之一回复》中，开发商就工程进展问题向业主做出了如下说明：该项目的总承包单位是北京住总第四开发建设有限公司，总工期为240天，具体开工时间为2014年8月27日，结构加固工程完成时间为2015年9月25日，总包单位上报的施工进度计划调整为2015年6月1日—12月31日;后进度又有延迟，总包单位上报的施工进度计划调整为2016年3月1日—12月30日，延迟的主要原因是加固工程情况复杂。目前，根据工程实际进展情况，杰宝公司又制定了最终的施工进度计划，即2017年12月25日完成精装修工程。

就延期交房的原因，北京盛德紫阙项目负责人杨凯在接受记者采访时表示，首先由于是老楼改造，加上经验不足，加固工程耗费了半年左右时间;其次，解决老业主历史遗留问题又花费3个月左右时间。此外，雾霾、高考等不可抗力因素耽误了71天的工期。

事实上，对于项目延期交付的处理办法，业主与杰宝公司签订的购房合同中有明确规定。王女士的购房合同第十四条显示，逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日7日内向买受人支付违约金。如果逾期60日，买受人有权退房。王女士向记者介绍，杰宝公司已向部分业主提供了《逾期交房补充协议》，该协议明确，要将逾期违约金以直接抵扣物业费的形式向业主进行赔付。

中咨律师事务所律师贾瑞果表示，在遇到延期交房问题时，开发商通常通过签署补充协议的方式来解决与业主之间的矛盾，是否要签署补充协议需要业主自己决定。业主可以选择解除合同并要求支付违约金，也可以选择继续履行合同并要求对方支付违约金。

预售款未全额汇入监管账户

王女士向记者介绍，她发现部分业主的贷款、首付款、全部资金未全额进入监管账户，这一点引起了业主的怀疑。

通过监管账户，房地产行政主管部门可会同银行对商品房预售资金实施第三方监管。《北京市商品房预售资金监督管理办法》明确规定，商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。另外，开发商可依据商品房建设的节点来提取项目建设资金。

王女士介绍称：“杰宝公司在发给业主的《盛德紫阙延期交房情况说明》中提到，项目的预售资金回款额度是23亿多元，但是北京市东城区房管局公示的《资金监管基本情况(截至2016年12月8日)》中显示，盛德大厦的入账总额为17.35亿多元，其中差距达5.65亿元。这是否说明杰宝公司未把预售资金全额汇入监管专用账户?这不符合《北京市商品房预售资金监督管理办法》中的相关规定。业主们怀疑，开发商也许在建设资金上存在困难，因此不得不违规使用预售资金。”

据了解，对于业主提出的涉嫌预售资金未全额进入监管账户的违规问题，杰宝公司并未给出明确答复;但杨凯在采访中表示，将部分应该进入监管账户的预售资金拿来用于偿还股东借款。“为了推动这个项目，我们股东给这个项目借了款，股东也有资金紧张的时候，我们着急就拿预售资金还了股东的借款。”不过杨凯表示，“这并不是挪用，监管账户上面的钱政府只监管一部分，大概几千万元吧，多出来的钱开发商是可以自由支配的。”

对于杨凯的解释，业内人士表示，按《北京市商品房预售资金监督管理办法》规定，杰宝公司确实存在未将商品房预售资金全部存入专用账户的行为，按照该办法第二十六条规定，开发企业存在未按本办法规定收存、支取预售资金的，应由市、区县住房城乡建设主管部门责令其限期改正，未按期改正的暂停违规项目的网上签约，并将其违法违规行为记入企业信用信息系统;情节严重的，暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约，并向社会公示。

业主担心再烂尾

即便杰宝公司在补充协议中对延期交房违约赔付做出了明确安排，但王女士等业主并不打算接受开发商的提议，因为在她看来，延期交房肯定另有原因，她最担心的是杰宝公司在项目建设资金方面出现问题，从而导致交房延期，“如果真的是资金有问题，那么2017年12月31日前能否如期交房也不敢保证。”

王女士表示：“北京盛德紫阙原本是一个烂尾多年的项目，作为业主，我们看中的是其临近二环的优越地理位置，从而忽略了项目自身产权年限萎缩多年的弊端。我们最不愿意看到的是产权年限不断萎缩，更担心项目再度烂尾。”

对于开发商建设资金是否出现短缺的质疑，杰宝公司在《盛德紫阙延期交房情况说明》中表示，该项目已获得预售资金回款23亿多元，贷款金额为12亿元，合计流入35亿多元;现有资金(包括预售监管账户资金、保证金以及其他可用资金)一项，显示为1.3亿元。

“虽然还有1.3亿元的资金可以使用，但其中有一部分是预售监管账户资金、保证金，而开发商给出的所需工程款远远超过了现有资金。”王女士向记者出具的开发商项目用款计划显示，北京盛德紫阙2017年的项目支出共计3.2724亿元。“根据杰宝公司目前公布的数据，项目后期建设尚需3.27亿元，但现有资金仅为1.3亿元，而该1.3亿元包括被锁定的重点监管额度9480万元，不能动用的以按揭贷款5%计算的按揭贷款保证金2000多万元，剩余可使用资金仅为1000多万元。杰宝公司表示，后期工程建设资金来源于2017年1月可以到账的按揭贷款5100万元以及房屋的后期销售款或其他项目调拨的2.2624亿元，可这些都是不确定的款项。”

北京市住建委网站信息显示，从北京盛德紫阙的前身杰宝公寓1996年拿地算起，其于2015年入市之时，住宅部分的产权已经缩水至51年，到2017年12月31日交房之时，其产权将再度缩水至49年。