一份竣工验收图纸暗藏权属之争

一份竣工验收图纸暗藏权属之争

文化花园一期竣工图“神秘失踪”业委会跑遍相关部门皆无果

晨报记者　叶松丽　实习生　何昉威

如此重要的竣工验收图，如今到底流落何方？文化花园的业委会跑遍了相关部门，并通过法院起诉，都没有寻找到这份图纸的踪影。

不过，业委会提供了多个证据，证明图纸隐约存在，只是有关部门不愿意拿出来。相关部门的人私下坦承，业主们表面上是在寻找这份图纸，实际上是要明确部分配套用房的产权归属，而这实际上是一个现实利益的博弈。

寻图未果起诉物业公司

记者了解到，文化花园物业管理有限公司为开发商新延房产前期物业，与开发商系父子关系。2013年，上海文化花园物业管理有限公司更名为上海文化银湾物业管理有限公司。

从2013年起，业委会因涉及工作需要，曾多次要求物业提供小区全部管线竣工图纸和小区非住宅房屋实测图纸，但是物业公司的答复都没有令业委会满意。

业委会认为，物业公司没有图纸是不可能继续小区管理的。业委会为此还走访了街道房办、城建档案馆等，均被告知需要通过法院才能调取相关图纸。

于是，2014年，文化花园一期业委会就向杨浦区法院起诉，要求物业公司提供文化花园小区全部管线竣工图纸，以及非住宅房屋实测图纸。

记者从判决书上看到，法院认为小区非住宅用房的实测图纸，技术上并无这个概念，因此就没有受理这一条。

物业公司认为，文化花园一期项目是1997年立项，1999年竣工的。根据1997年《上海市居住物业管理条例》，并未要求建设单位必须在房屋交付时，向物业管理单位提供竣工图等完整的竣工资料。业委会要求物业公司提供的相关图纸，是在2003年颁布的物业管理条例中才有明确提出。由此可见，法规政策是逐步完善的，政策滞后导致建设单位与物业公司在房屋交接时可能发生竣工资料不完整的情况，而业委会却一再要求物业公司提供完整的竣工资料，勉为其难。

杨浦区法院经过调查审理后，认为业委会不能举证证明物业公司已取得小区竣工图纸而未向业委会提供。于是，业委会败诉。

业委会称图纸存在有据

业委会相关负责人说，法院的判决，是因为业委会无法证明物业公司从开发商手里接收了相关图纸，并非判决相关图纸不存在：“我们要求物业公司提供当初他们与开发商资料交接的清单，但是，物业公司至今没有提供。如果清单里的确没有这些图纸，我们也就不会告物业公司。”

该负责人还向记者提供了其他几个旁证，证明图纸可能存在。

第一个证据：2008年小区监控视频更新，是物业公司委托他人施工的。“如果没有相关图纸，施工人员如何找到管线？”

第二个证据：前一任业委会主管维修的朱先生提供的，2009年10月左右，小区内武路315弄园中苑暴雨积水，物业公司开挖，从绿化一直挖到马路对面，挖得很准确，如果没有图纸，如何做到这一点？

第三个证据：2015年电梯安装三方通话系统时，现场施工人员是有图纸的：“施工人员说是物业公司给的，但是现场负责人说是五角场给的。”

记者的寻图之路

■物业公司：开发商没向物业公司移交竣工验收图

■街道房办：图纸之争是小区非住宅用房的权属之争

■杨浦区建交委：开发商可能提供了图纸，但保存有年限

■杨浦区规土局：的确没有图纸

多位建筑和设计方面的专业人士告诉记者，竣工图是在施工结束后，施工方根据实际情况，在原设计图的基础上修改而成。按照常规，物业公司、街道房办、区建交委、区规土局和市城建档案馆都有留存。

循着这一路线，日前记者也走上了文化花园一期竣工图的寻访之路，然而，图纸依然是个谜。

物业公司：

并非所有图纸都没有

针对业委会提出的三点说法，小区物业公司的经理张先生说，他要告诉记者一个事实，并非所有图纸都没有，部分图纸还是有的，“当时要求开发商移交材料并不严格，而且这个小区是分三期开发的，开发商过一段时间给我们一些材料，零零散散的，有些图纸就在那些材料里面，只是业委会提出的那些图纸的确没有。”

张先生强调，物业公司虽然是开发商的前期物业，但是开发商的确没有向物业公司移交竣工验收图。1997年的住宅物业管理规定，没有硬性要求开发商向物业公司转交这些材料。“实际上，我们也协助业委会到相关单位查找和复印图纸。”张先生说，但业委会听不进他们的解释。

街道房办：

街道不具保存图纸条件

五角场街道房办的负责人顾先生告诉记者，街道房办或者物业科，只对小区的物业管理进行一些规范性指导。“我们街道里并不具备保管图纸的条件。按照规定，物业公司应该是有整套的图纸的，不然他们怎么对小区进行维修管理？”

顾先生告诉记者，如果物业公司真的拿不出图纸，街道上一级的相关部门应该是有这些图纸的，因为竣工验收需要备案，没有图纸就没法备案，房屋即不能交给业主。顾先生也坦言，文化花园一期业委会与物业公司的图纸之争，实际上还是小区非住宅用房的权属之争。

杨浦区建交委：

以前没硬性要求图纸存档

“按照现在的竣工备案管理办法，开发商要向我们提供城建档案部门出具的认可文件，我们才给开发商办理竣工备案。”2月8日下午，杨浦区建设和交通委员会建管中心主任徐先生告诉记者，文化花园是1999年前后竣工的，即使在2001年的《上海市建设工程竣工备案实施细则》中规定的竣工验收所需材料中，都没有要求开发商提供城建档案馆的存档认可文件。当时由于没有硬性规定，所以，即使开发商没有提供城建档案馆归档的认可文件，他们也会给开发商办理竣工备案。

徐主任说，根据区建设工程质量监督站备案室的《单位工程备案档案目录》，开发商在向他们提供《工程竣工验收报告》等材料时，里面应该是有竣工验收图的：“（但是）我们对图纸是不进行鉴别的，只要盖了红章，我们就照收。因为我们的工作重在建设施工过程中的管理。”

徐主任认为，在竣工验收备案时，开发商可能提供了这份竣工验收图，但是他们保存这些图纸是有一定年限的，比如说五年，这个年限之后，他们就不会再保存了。他认为，市城建档案馆、房办和物业公司，应该是有这份图纸的。

市城建档案馆：

区管项目图纸应找区里

记者向市城建档案馆了解文化花园一期竣工图纸是否可查时，相关负责人说，如果是市里批准立项的项目，该馆肯定就保存相关图纸。但是如果是区里的项目，那么，图纸就在区归土部门。

在杨浦区法院的判决书中，记者看到这样的表述：本院至上海市城市建设档案馆查询小区的竣工图，工作人员查询后告知，小区属于区管项目，竣工图纸由区级政府相关部门定期向上海市城市建设档案馆移交负责保管。区级相关部门目录中未提供档案编号的，上海市城市建设档案馆也无相关的资料。

杨浦区规土局：

小业主不能查阅存档图纸

“实际上，杨浦区法院也来我们这里调查了相关图纸，而这份图纸的确没有。”杨浦区规土局法制科副科长任先生在接待晨报记者时说，法院来调资料，他们肯定是配合的。

记者了解到，此前杨浦区法院到杨浦区规划和土地信息中心查询文化花园一期小区的竣工图，查询的结果只有文化花园二期及逸仙路办公楼的三个档案，并无一期的竣工图纸。该信息中心的工作人员介绍，现在竣工图纸交齐之后，相关部门才发许可证，但之前开发商向政府相关部门交纳一定的保证金，由开发商向政府相关部门提供竣工图纸之后，政府相关部门返还保证金。所以，存在部分小区没有向政府相关部门提供竣工图纸的情况。

任副科长说，他们保管的图纸，属于特殊的城建工程档案，只向原开发商提供，区分所有权的小业主是不能查看的，业委会也不能查阅。他们通过法院或政府信息公开申请，是可以得到部分查询结果的。

任副科长说，此前物业公司曾经向他们申请信息公开，他们也提供了相关图纸。不过记者从业委会了解到，区规土局只提供了一份小区的总图，上面看不出管线和非住宅建筑的权属记载。