盛德紫阙延期交房 二度烂尾风声再起

位于北二环附近的老牌烂尾项目杰宝公寓虽然以“盛德紫阙”的新面貌入了市，但依旧麻烦不断。近日，刘女士等多位业主向北京商报记者报料称，原本合同定于2016年12月31日前交房的盛德紫阙项目，因没能如期完工而延期交房一年，且开发商目前还未能在延期交房的原因上得到业主的谅解，在交房时间、延期赔付方式等方面也未与业主达成一致。业主们更为担心的是，本就是二度包装入市的烂尾项目盛德紫阙，因为开发商施工进展甚至是资金等问题而沦为二度烂尾项目。

“不可抗力因素”

延期交房理由受质疑

在盛德紫阙项目拿到预售许可证后的2015年6月，刘女士用全款购买了该项目一套房子，并期望着能够在2016年底就拿到新房钥匙，但是让她没有想到的是，2016年11月16日刘女士收到了一封来自开发商北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称“杰宝公司”）的《延期入住通知》。该通知称，“现因不可抗力等因素，交房时间拟更改为2017年12月31日”，要求业主在15日内到售楼处办理延期交房手续。

在刘女士看来，盛德紫阙项目本身就是烂尾多年的老项目，购买该项目时，按照销售人员的介绍，项目不需要重新建设，只需要做外立面的处理和内部装修，本不需要耗费很长时间的工期被再度延长一年，这让包括刘女士在内的业主很是不解。

“开发商给出的不可抗力因素包括雾霾、马拉松、高考等，耽误了工期才使得项目延期交付，但是在多数业主看来，这些都是可预见的因素，不能成为延期交房的理由。”刘女士如是说。

此外，另一份由业主提供的杰宝公司出具的《业主沟通函之一回复》中，开发商就工程进展向业主做了如下说明：该项目的总承包单位是北京住总第四开发建设有限公司，总工期为240天，具体开工时间为2014年8月27日，结构加固工程完成时间为2015年9月25日，总包单位上报的施工进度计划调整为2015年6月1日-12月31日；后进度又有延迟，总包单位上报的施工进度计划调整为2016年3月1日-12月30日，延迟主要原因是加固工程情况复杂。目前，根据工程实际进展情况，杰宝公司又制定了最终的施工进度计划，即2017年12月25日完成精装修工程。

就延期交房的原因，盛德紫阙项目负责人杨凯在接受北京商报记者采访时表示，首先由于是老楼改造，加上经验不足，加固工程耗费了半年左右时间；其次，解决老业主历史遗留问题又花费了3个月左右；此外、雾霾、高考等不可抗力原因耽误了71天的工期。

实际上，对于项目延期交付的处理办法，业主与杰宝公司签订的购房合同上有了明确的规定。刘女士出具的购房合同第十四条显示，逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日7日内向买受人支付违约金，此外如果逾期60日，买受人有权退房。刘女士也进而介绍，杰宝公司目前已向部分业主提供了《逾期交房补充协议》，该协议中明确，要将逾期违约金以直接抵扣物业费的形式来向业主进行赔付。

中咨律师事务所律师贾瑞果介绍，在遇到延期交房问题时，开发商通常会通过签署补充协议来解决与业主之间的矛盾，是否要签署补充协议需要业主自己来决定。业主可以选择解除合同并要求支付违约金，也可以选择继续履行合同并要求对方支付违约金。

业主怀疑现有资金

不够支付后期工程款

即便杰宝公司在补充协议中对违约金的赔付做出了明确的安排，但是刘女士并不打算接受开发商的提议，因为在她看来，延期交房肯定另有原因，她最担心的是杰宝公司在项目建设资金方面出现问题，从而导致交房延期，“如果真的是资金的问题，那2017年12月31日前能否如期交房也不敢保证”。刘女士坦言。

对于开发商建设资金是否已出现短缺的质疑，杰宝公司向业主出示了一份《盛德紫阙延期交房情况说明》，其中，资金流入一项显示，该项目已经获得了预售资金回款23亿多元，贷款金额为12亿元，合计流入35亿多元；现有资金（包括预售监管账户资金、保证金以及其他可用资金）一项显示1.3亿元。

“虽然还有1.3亿元的资金可以使用，但是其中有部分是预售监管账户资金、保证金，而开发商给出的所需要的工程款远远超过了现有资金。”业主王蕾（化名）向北京商报记者出具的开发商项目用款计划显示，盛德紫阙项目2017年的项目支出共计3.2724亿元。“根据杰宝公司目前公布的数据，项目后期建设尚需要3.27亿元，但现有资金仅为1.3亿元，而该1.3亿元包括被锁定的重点监管额度9480万元，不能动用的以按揭贷款5%计算的按揭贷款保证金2000多万元，剩余可使用资金仅为1000多万元。杰宝公司表示后期工程建设资金保证来源于2017年1月可以到账的按揭贷款5100万元以及房屋的后期销售款或其他项目调拨的2.2624亿元，可这些也都是不确定的款项。”王蕾如是介绍。

杨凯也向北京商报记者表达了同样的意思，他承认目前项目现有资金已不足1.3亿元，但是项目可售房源还有30余套，货值达15亿元，项目商业部分的货值在11亿-12亿元左右，开发商准备以9亿元转让价出售，这部分回款可以保证贷款的还款和工程付款。但是在业主看来，这些都属于不确定款项。

据杨凯介绍，盛德紫阙可售房源更多的是大户型，每套的价值至少在2000万元以上，针对此，也有不愿具名的行业人士对盛德紫阙顺利出售剩余房源的信心表达了怀疑。“‘9·30’新政之后豪宅销量首当其冲，尤其是受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上认房又认贷条款的收紧，使得豪宅市场当中改善及投资型客群都受到了波及，购房意愿普遍被打击。特别是高端置业客群，不仅受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅销量的放缓。在此环境下，盛德紫阙项目的去化预期还存在很大的不确定性，这也是造成购房人怀疑该项目现金流问题的原因。”

实际上，业主对于项目资金缺口的担心也来自于对开发商实力的不确定。北京工商局信息显示，杰宝公司的投资人有三方，分别是北京金源新盛置业有限公司、北京盛华乐天置业有限公司以及自然人王旭东，前两家公司的投资人均为盛德世纪置业股份有限公司，工商信息进一步显示，该公司为河北廊坊市注册，股东为盛德基业控股股份有限公司（以下简称“盛德基业”）以及王旭东。换句话说，杰宝公司就是盛德基业旗下公司。盛德基业官方网站显示，该公司的业务分为金融投资、低碳置业、商贸物流和环保科技四个板块，其中房地产业务板块共有5个项目，售罄的3个项目均坐落在廊坊市，盛德紫阙便是该公司在售项目之一，另一个在售项目位于宜兴。“简单理解，盛德紫阙是盛德基业在北京操盘的第一个项目，而从盛德官网上看同时操盘的也只有一个项目，因此开发商承诺的从其他项目调集资金的说法也不知可行性有多大。”王蕾如是阐述自己的担心。

开发商承认

预售资金未全额入监管账户

业主对于开发商资金实力的怀疑一方面来自于上述提到的现有资金及项目所需资金额度的不匹配，另一方面则来自于开发商未将预售资金放入监管账户的质疑。

王蕾向北京商报记者介绍，在自查中发现部分业主的贷款、首付款、全部资金有未进入监管账户的现象，这一点引起了业主的怀疑。

监管账户对应的概念是开发商预售资金监管，所谓预售资金监管，指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，《北京市商品房预售资金监督管理办法》中明确规定，商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。另外，开发商可依据商品房建设的节点来提取项目建设资金。

王蕾介绍称：“杰宝公司在发给业主的《盛德紫阙延期交房情况说明》中提到，项目的预售资金回款额度是23亿多元，但是东城区房管局公示的《资金监管基本情况（截至2016年12月8日）》中显示，盛德大厦的入账总额为17.35亿多元，这与杰宝公司所说的23亿多元有5.65亿元的差距，这是否说明杰宝公司至少有5.65亿元的预售资金没有全额进入监管专用账户？这也不符合《北京市商品房预售资金监督管理办法》中提到的商品房预售资金应全部存入专用账户的规定。不得不让业主们怀疑，开发商在建设资金上存在困难，从而不得不违规使用预售资金。”

据了解，对于业主提出的涉嫌预售资金未进入监管账户的违规问题，杰宝公司方面并未给出明确答复。但是在接受北京商报记者采访时，杨凯承认了将部分应该进入监管账户的预售资金拿来用于偿还股东借款的事实。“为了推动这个项目，我们股东给这个项目借了款，股东也有资金紧张的时候，我们着急就拿去还了股东的借款。”但杨凯进而表示：“这并不是挪用，监管账户上面的钱政府只监管一部分，几千万吧，多出来的钱是开发商可以自由支配的，我所犯的一些问题就是我着急了，没有进监管账户。”

对于杨凯的解释，上述不具名行业人士援引《北京市商品房预售资金监督管理办法》指出，杰宝公司确实存在未将商品房预售资金全部存入专用账户的行为，按照该办法第二十六条规定，开发企业存在未按本办法规定收存、支取预售资金的，应由市、区县住房城乡建设主管部门责令其限期改正，未按期改正的暂停违规项目的网上签约，并将其违法违规行为记入企业信用信息系统。情节严重的，暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约，并向社会公示。此外，对于预售资金的提取也并非像杨凯所说的“可以自由支配”，上述办法中提到， 项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点。房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。完成初始登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

2002年就已入市

购房者担心再烂尾

在刘女士、王蕾等业主看来，开发商资金层面的问题带给他们最大的担心是项目交工时间的再度延期，而最坏的设想是项目会出现二度烂尾。“因为盛德紫阙本身就是一个烂尾多年的项目，作为业主我们看中的是临近二环的优越地理位置，从而忽略了项目自身产权萎缩多年的弊端，我们最不愿意看到的是，产权不断萎缩，更怕再度烂尾。”

北京市住建委网站信息显示，盛德紫阙的前身杰宝公寓于2002年12月10日获得了预售许可证，该项目住宅部分为70年产权、商铺为40年产权，允许销售面积为7.5万平方米，开发商就是杰宝公司。此后，首创集团旗下首创资产管理公司拿下该项目3万平方米的建筑面积、装修投资2000多万元，并于2003年时推出了“产权式商铺”巨库卖场，销售火爆时价格曾高达每平方米4万-5万元。不过，由于卖场的每一层都被精心划分成了一家一家的小商铺，产权的分散给商业体的经营管理带来巨大困难，开业不久便遭到千余家业主的维权，最终卖场以失败告终。此后，杰宝公寓便无人入驻，被搁浅至2014年，而由巨库引发的首创与杰宝之间的债务纠纷也成为该项目沦为烂尾的源头。

公开资料显示，在2005年北京杰宝房地产开发有限公司产生债务纠纷，北京市东城区人民法院做出民事判决，由北京首创资产管理有限公司通过买卖合同、司法判决、承债及拍卖程序等方式合法取得北京杰宝公寓底商及部分房屋权益，杰宝与首创在2006年5月24日签署了《杰宝项目办理竣工验收备案及产权协议书》，但是到了2012年11月18日，首创又与杰宝协商，将该公司所拥有的杰宝公寓所有权益通过转让退回方式让杰宝公司受让或收回。

另有资料显示，2011年6月和9月，盛德基业分别通过旗下两家全资子公司，以85%和15%的股权比例分两次收购了杰宝公司，将其纳入旗下另一全资子公司，杰宝公寓项目也由此易主盛德。

在转入盛德基业之手后，该项目更名为盛德紫阙，重新打造成为了坐拥黄金地段的豪宅项目，并于2015年5月17日拿到了北京市住建委的新房预售许可证，批准拟售套数为334套，住宅拟售价格为88300元/平方米。根据北京市住建委网站最新信息，截至1月10日，该项目仍然有38套房源可售。值得一提的是，从1996年拿地算起，项目于2015年入市之时，该项目住宅部分的产权已经缩水至51年，到2017年12月31日交房之时，项目产权再度缩水至49年。

北京商报地产调查小组