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2016-09-06
来源： 生活日报 作者：程凌润
临近交房日期,业主却收到了延期交房的通知,三庆汇德公馆业主得知这一消息后,在QQ群展开了激烈讨论。然而,业主们在晒延期交房通知书时,发现有的业主可得到违约金,另外的业主却不能得到。原来,汇德公馆业主与开发商签订的商品房买卖合同有两个版本,业主们认为不合理。后来业主查询济南住宅与房地产信息网得知,房屋仍处在抵押状态,他们担心即使交房也办不了房产证。
临近交房却收到延期通知
8月27日,在济南工作的菏泽小伙张明(化名)收了一个EMS快件,里面是一份通知书,上面说购买的房屋已通过建设、监理、施工、设计、勘察五方面验收,并出具《建筑工程竣工验收报告》,但因各种原因受到影响,不能按时交房,交房时间延至2016年9月30日,具体时间另行通知。
张明今年28岁,在济南一家公司做人力资源管理工作,去年7月,他通过某网商一万抵两万活动选择购买三庆汇德公馆的房子。房子97平方米,共67万元,他首付20万,其余房款要还贷30年。
记者查看了张明的商品房买卖合同。第八条交付期限显示:出卖人应在2016年8月31日前,将合同约定的商品房交付买受人使用。
“延期交房通知应该都是通过邮件发送的,有的业主8月31日后才收到邮件。”张明说,知道延期交房后,业主QQ群里展开激烈讨论,一些业主还联合起来找开发商理论。
马上要结婚“婚房”还在路上
一位业主介绍,三庆汇德公馆2014年就开始认筹,当时在这里买房是因为房价相对较便宜,而且是学区房,得知延期交房大家都很不乐意。
业主刘红(化名)今年10月22日举办婚礼,延期交房后,结婚时住新房的想法化为泡影。“如果8月31日前如期交房,装修完还可能住上婚房。”如今婚房搁浅,让她很遗憾。
刘红告诉记者,她与男友买了套80平方米的商品房,最初也是通过某电商平台一万抵两万活动获得了优惠。“我们一共签了两个商品房买卖合同,其中一个是地下室的。”刘红说,她与男友是去年买的,共花了60多万元。她在签合同时被告知所有业主的合同是一样的,她也没特别注意有关违约规定的条款,就签了合同。
都是业主咋有两种购房合同
“我们业主的合同有两个版本,其中一种注明延期交房开发商要交违约金,另一种则没有。”刘红介绍,原本大家并不知情,但有业主在QQ群晒出开发商要赔偿违约金的延期书后,大家才知道合同也有两个不同的版本。
一位去年3月签订合同的业主提供了与张明、刘红不一样的延期交房通知书和商品房买卖合同:“因延期交房而造成违约的,我们将按合同约定承担相关违约责任。”而刘红等人的延期交房通知书没注明。
“大约以2015年五六月份为时间节点,之前签合同的,延期交房有违约金,之后签合同的就没有。”刘红介绍,她通过业主QQ群得知,三庆汇德公馆共有900户,签带有违约金合同的有300多户。
张明称,两种版本的商品房买卖合同中有关违约金的条款基本相同,主要区别在附加条款上有较大改动,不带违约金的合同规定,开发商支付违约金有90天的宽限期,其他附加条款也有较大改动。
网上查询发现房屋在“抵押”
业主赵一(化名)还介绍了另外一件让他纳闷的事——房屋如今仍处在“抵押”状态。赵一说:“我在网上查询汇德公馆信息时,发现房屋处在抵押状态。”记者登录济南住宅与房产信息网,汇德公馆的房屋的确仍在“抵押”中。
赵一称,开发商把在建的工程抵押给银行从而获得资金,他担心开发商把房屋抵押出去,业主们在办房产证时会遇到困难。“延期交房通知单上写着五个单位验收,而不是综合验收,按照合同规定,必须综合验收后才能交房。”赵一说,如果综合验收不合格,他们交房的时间可能还要延后,即使入住也面临着水、电、气不能正常使用的问题。
开发商曾协商过延期问题
4日上午,记者来到三庆汇德公馆,高耸的楼房已经封顶,外墙也进行了统一粉刷,现场仍有施工人员在工作。其中,5#楼的墙上有一个工程竣工标志牌的石碑,上面显示开工时间是2014年5月,竣工日期是2016年12月,上面还有建设、勘察、设计、监理、施工等单位的名称及负责人的姓名。
记者以业主身份来到售楼处,询问延期交房的相关问题。“前段时间因天气原因导致工期延误了。”一位刘姓置业顾问说,综合验收正在走流程,房产证办下来之前,就可以办完综合验收。对于两种不同的合同,刘姓置业顾问说需要按照合同来,两种合同是根据项目变化改变的。同时,刘姓置业顾问称,前几天,开发商曾与20多名业主就延期交房问题进行过协商。此外,赵一也向记者提供了协商时的相关视频,当时开发商代表曾解答了业主有关延期交房的相关问题。
开发商称不同合同是保护自己：明知自己会违约干吗还写赔付条款
对延期交房一事,济南市三庆置业有限公司李姓销售副总经理称,主要是因为有些审批项目还在审批过程中,作为开发商一直在催,但进程左右不了。
“两个版本的合同是与客户双方意思一致的法律文书,可能还有第三种、第四种。”李姓副总说,不同版本的合同是普遍存在的,之所以有两种合同,是对开发商自己的保护,也是根据实际情况修改的。“你明知自己会违约,还会把这个条款写上吗?”李姓副总说,“既然完不成干吗要写上,这不是自己找事吗?”李姓副总认为,两个版本的合同跟不同的房价一样,他们不可能把房价设置成统一价格。
对抵押问题,李姓副总称,这是房产公司通常的做法,开发商在开发项目时都会拿项目做抵押,这对业主没影响。“办证(房产证)之前把抵押综合验收都办完。”李姓副总称,交房时抵押还会存在,但按照合同,交房之后720个工作日内把房产证办下来就行,如果违约他们会付违约金。李姓副总承诺,交房时会“通水、通电、通路、通电梯”,按合同通暖气要到第二个取暖季,天然气则需业主交房后与燃气公司签订协议,超过70%送天然气。
律师说法：若附加条款显失公平可变更
针对两个版本的商品房合同,众成仁和律师事务所律师邓璞认为,市民在与开发商签订合同时,开发商处于相对强势的地位,如果不存在欺诈、可撤销或无效的情形,双方就必须按合同约定履行。
邓璞说,业主作为完全行为能力人,应该意识到签了一个什么样的合同,对自身权利和义务有什么影响。“逾期交房的诉讼中,业主要求违约责任,也就是赔偿违约金。”邓璞说,延期交房业主中,没标注违约金的业主起诉难度比较大。
由于抵押问题比较复杂,单从济南住宅与房产信息网看不出是何种抵押。邓璞律师说,暂时不能判断三庆汇德公馆抵押的相关法律问题。
另外,济南市千舜律师事务所律师王伟称,如果附加条款中出现显失公平的,业主可以到法院起诉变更相关条款。
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