30家房企进千亿俱乐部精细化运营成行业主流

中国消费者报讯（本报记者 孙蔚）随着“因城施策”的贯彻实施，各地楼市分化愈加显著。近日，备受关注的2019中国房地产开发企业500强系列测评揭晓，从测评结果可见，百强房企市场集中度继续提升，千亿房企数量达到30家，创历史新高。

千亿房企数创新高

由于房地产行业集中程度进一步提高，各家房企销售业绩表现十分抢眼，千亿房企数量创下新高，从此前的17家增至30家。

《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》(以下简称 《报告》)数据显示，2019年中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团再次蝉联第一，融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列第四到十位。值得一提的是，新城和华润是新进10强的房企，名次相比去年分别提升了5位和2位。

恒大、万科、碧桂园、融创、保利、中海、龙湖等30家房企实现了销售金额千亿元的突破。其中，前三强恒大、万科、碧桂园全年销售金额更是均超过5000亿元。

从榜单来看，除10强新进两家房企外，20强变动相对较小，同比变动率10%。其中，万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世茂、金地等10家企业已经连续11年排名进入前20。50强变动也相对较小，同比变动率为12%。

行业集中度持续提升

《报告》指出，2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。前四大房企销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。除10强份额比2017年降低0.01个百分点，其他数据分别较上年增长3.85、6.66、8.26个百分点，各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势。

统计显示，2018年，500强房企全年商品房销售面积总额为7.16亿平方米，同比增长12.58%;销售金额创下 9.9万亿元新高，同比增长17.1%。500强房企市场份额按面积和金额计，分别占比为41.73%和66.01%，较上年提升4.17和2.77个百分点。

龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场，通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。2018年四季度以来，部分龙头房企规模增速较一二季度增速下降明显，预计未来企业规模会从高速增长变为稳定增长。此外，在“因城施策”的宏观背景下，中小房企因地域限制，业绩出现较大分化。

同时，龙头房企的优势并不局限于住宅开发，慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。部分尾部企业则要面临资金链断裂等问题，因处境困难而被动退出。同时，有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业，谋求转型。

同策机构研究总监张宏伟对记者表示，随着去库存任务基本完成，房地产市场销售情况整体趋冷，周转速度势必受到较大影响。具体到企业层面，高周转的标杆性企业主动提出提质控速。总体来看，房企拿地变得更加稳健，拿地销售比出现一定程度的下降。

苦练精细化管控内功

近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。随着2018年下半年房地产市场的显著降温，房地产开发企业进行了一定的战略调整，更加注重减速提质、稳健发展。龙头房企围绕减增速、降负债、提品质、增效益展开，诸多房企调整战略运营方向。房企的盈利模式逐步从产销模式向资管模式转变，从买地造房卖房向资产整合优化运营转变，从注重规模、周转率和销售收入向注重持续现金流入转变。《报告》指出，在提质降速发展背景下，房企在多元化业务经营上亦呈现出一些特点。一方面，一些房企把多元化发展提高到企业战略发展高度，但目前仍处于布局阶段。企业多元战略升级折射出房企未来发展方向和逻辑，多元经营是房企在当前行业背景下寻求突破的转型路径之一。

另一方面，房企重视多元业务的优化发展，企业多元化发展趋向于理性、务实。房地产企业多元业务布局主要有地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他创新业务四大板块，而围绕地产上下游布局成为房企相对稳健的拓展方式。企业借此以形成完整的产业链，有效降低成本。

张宏伟认为，相较以前强调开工速度、预售速度，去化问题现在成为影响企业周转速度的重要因素。销售率的普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。北京市房地产协会秘书长陈志对记者表示，消费者日趋成熟的同时，买房考虑更加全面，对产品品质也有了更高的要求。在此背景下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力的提升，向高质房企发展，目前大部分房企已经逐步发展形成了自身标准化、系统化的产品体系。