万创国际突击还债9.8亿降负债 赴港上市4次递交IPO均失效

●长江商报记者 金慧

万创国际有限公司（下称“万创国际”）四闯港股败北。

12月3日，港交所官网显示，万创国际递交的招股书已处于“失效”状态。这是继2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日递表失效之后，第四次冲刺IPO失败。

从招股书看，万创国际业绩波动较大。仅2018年突击增长110.67%，在2017年营收增长还同比下滑。

此外，2018年营收巨幅增长，但其销售及分销开支却同比下降19.4%。

招股书另个亮点是其负债降幅惊人，资本负债比率从1218%骤降到180.4%。然而，其背后是通过还债9.8亿元借款使负债骤降，从而优化负债指标。

2018年营收突增110.67%

资料显示，万创国际总部位于安徽省，主要专注于住宅物业的开发及销售的开发商，目前开发的项目位于安徽省淮南市和六安市，在淮南开发了知名的泉山湖项目。

第四次闯关IPO，万创国际业绩可谓十分亮眼。

招股书显示，2015年—2018年，万创国际分别实现营业收入人民币4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；净利润分别为0.6亿元、0.5万元、0.8亿元、2.4亿元；同期毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%及37.3%；同期净利率分别为13.3%、6.9%、13.2%及18.4%。

从数据上看，万创国际营收犹如“过山车”，2016年营收增幅达84.2%，2017年营收同比下滑19.46%，可到了2018年营收出现突增，增幅高达110.67%，涨跌幅数据差异过大。

万创国际表示，2018年业绩猛增，主要源于新开发物业项目增多。

数据显示，2016、2017年推出的新开发物业项目均为2个，收入差距不大。2018年推出的新开发物业项目达到4个，香颂小镇三期、公园里一期、二期以及雍景湾新开发物业项目的收入约9.5亿元，占2018年总收入的72.7%；已交付建筑面积26.7万平方米，同比增长102%。

然而，意外的是，销售面积、收入的翻倍增加，其销售及分销开支增幅却增长缓慢。招股书显示，2015年—2018年销售成本分别为2.64亿元、6.42亿元、4.68亿元、8.17亿元，2018年销售成本较2017年同比增长74.6%，远低于营收增长。

从具体开支看，2015年—2018年，公司销售及分销开支分别为2602.7万元、2619.6万元、2467.9万元、2543.4万元，2018年较2017年增幅仅3.06%，而同期营收增幅达110.67%。此外，2018年销售佣金1020.2万元，同比下降19.4%。

也就是说，万创国际在2018年，突然以较低的销售成本完成了较高了销售业绩。

突击还债9.8亿降负债

2018年，除了业绩突增，其现金及现金等价物也意外猛涨。

招股书数据显示，2015年—2018年，万创国际的现金及现金等价物分别为0.33亿元、0.52亿元、5.9亿元、5.3亿元，2017年突增10倍。

而在负债方面，2018年万创国际负债降幅可谓十分惊人。截至2018年年底，公司的资本负债比率从1218%骤降到180.4%，净负债率更是从600.8%降至23.9%。

据披露，万创国际2018年总有息负债6.06亿元，较2017年的11.65亿元，同比下降48%。短期有息负债1.86亿元，较2017年的9.79亿元，则同比下降81%。

万创国际表示，负债骤降的原因是向华融资产及紫金信托偿分别偿还约8.3亿元及1.5亿元借款。也就是说，万创国际通过短期大量偿债，优化负债指标。

然而，万创国际还债金额哪里来？后期还能维持还债降负债模式吗？

从财报上看，事实上2018年万创国际融资缺口是近年来最大。数据显示，2015年—2018年，公司融资活动的现金流量净额分别为1.91亿元、2.99亿元、－1.18元、－6.75亿元。

此外，从实际利率看，2015年—2018年分别为13.5%—14.0%、12.0%—14.0%、9.9%—12.6%及9.5%—12.6%，平均融资成本达12.26%，融资成本偏高。