青客公寓着急赴美上市背后：规模遭“碾压” 租客投诉高发续租率低

中国网财经10月24日讯(记者 魏国旭)长租公寓运营商青客公寓近日向美国证券交易委员会递交F-1招股文件，欲发行美国存托股票募资至多1亿美元。相比此前传闻筹备上市的自如、蛋壳两家竞品公司，青客公寓正在尝试弯道超车，或能成为国内首个完成上市的长租公寓公司。

有业内人士分析认为，青客公寓之所以选择这个时间启动上市计划，是因为自如和蛋壳已经先后传出筹备上市的消息。“在抢时间，不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋壳抢先上市，青客就很被动。”

不过，青客公寓披露的招股书也暴露了一些公司运营上的问题，如规模相对较小、连年亏损及客户的投诉高发。

官网资料显示，青客公寓成立于2012年，总部位于上海。据青客公寓招股书所披露的数据，其业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市。而作为其竞品公司，自如当前已经进入了包括北京、上海、杭州、南京、武汉在内的9座城市，蛋壳公寓也已经进入13座城市，其中包括青客公寓业务范围内的6城。

在进入城市较少的情况下，青客公寓所持有的房源总数落于下风。据青客公寓官网及其招股书数据，青客公寓当前所持有的房源数量约为9.6万间。而据公开资料，蛋壳公寓在今年1月曾表示在完成对“爱上租”的收购后其管理的房间数量将接近40万间；自如在2018年曾提出冲击资产管理规模100万间的目标，自如CEO熊林今年在演讲中表示，自如当前自资产管理规模约为80万间，服务200万客户。

与多数长租公寓运营商类似，规模落后的青客公寓未能逃脱“烧钱换市场”的状态。招股书数据显示，2017和2018财年，青客公寓的净收入分别为5.23亿和8.90亿；同期净利润分别为亏损2.45亿元和亏损4.99亿元。而截至2018财年6月30日和2019财年6月30日的前9个月，净收入分别为5.93亿、8.979亿元，同期亏损分别为3.24亿元、3.73亿元。

按照上述数据测算，2017年至今，青客公寓的净亏损累计至少已达10亿元。随着连续的亏损，青客公寓的债务也逐步增加。截至2019年6月底，青客公寓的总资产为20.3亿元，总负债则达27亿元，资产负债率高达133%，已“资不抵债”。

除了财务数据的亏损，宣称为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务的青客公寓在客户体验方面也差评不断。在各大投诉网站上，均能看到和其有关的投诉。据统计，青客公寓在黑猫投诉、聚投诉、315消费保等投诉平台，如今已收到近千条投诉，多由“贷款纠纷”、“不退房租押金”、“提现难”、“网费高昂”、“服务差”等问题引发。2019年的3•15期间，媒体还报道了青客公寓的各种问题，其中也包括房租难退、日常生活费用计算不透明、业务员服务态度差等问题。

或许因为糟糕的服务体验，招股书数据显示，有47.3%的青客公寓客户在合同到期前便选择退租，只有5.1%选择了续租。

此外，青客公寓运营模式的政策前景也令人担忧。其在招股书中明确，公司在资产运作中通常将增加一个额外的卧室，既采取N+1模式。中国网财经记者注意到，N+1模式因为安全等原因在不同地区面临着不同的监管。

如上海房管局在近日印发的《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》中，继续认可了“N+1”模式，指出“单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”。而北京市住建委则在今年7月同北京市市场监管局发布的《北京市住房租赁合同》示范文本中认定，北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，对“N+1”模式亮了红灯。