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雅居乐地产熬过“去库存年” 备100亿元欲6倍扩张

2016-03-29 10:57:49 证券日报

    雅居乐地产熬过“去库存年”  备100亿元欲6倍扩张

   雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示,最糟糕最难过的一年已经过去了,2016年会拿出100亿元资金拿地

    ■本报记者 王丽新

   销售回款率短板的雅居乐地产2015年实现了15个百分点的提升,现金充裕的陈卓林准备实施扩张计划,“2016年我们会拿出100亿元的资金来补充土地”。

   值得注意的是,从公布的数据来看,2015年全年,雅居乐仅在长沙和广州分别拿了一宗地,两地块拿地总价为15.37亿元。换言之,雅居乐2016年预备的100亿元拿地金额是去年的近6倍。

   6倍扩张计划的背后,或许是雅居乐该减价的存货都减价清掉了,尾货甩清之后,90%项目都会涨价,这将给雅居乐地产带来充裕的现金,来支撑其扩张计划。

    九成项目将涨价

   “2015年雅居乐销售回款逾400亿元,回款率由前一年的55%提升到了70%,而且目前现金充裕,现金及银行存款总额增加了14.9%至131亿元。”雅居乐运营中心总经理兼主席助理李雪君表示。

   据雅居乐地产年报数据显示,2015年,营业额为430亿元,其中毛利108.13亿元,较2014年下降13%,整体毛利率25.1%;年内利润23.02亿元,比前一年得50.91亿元减少了54.8%,股东应占利润则下跌67.6%至13.9亿元。

   在物业销售方面,2015年雅居乐确认销售金额为414.21亿元,确认销售建筑面积479.3万平方米,确认销售均价为每平方米8642元,而2014年,雅居乐确认销售的均价是每平方米9278元。

   对此,李雪君表示,降价去库存、人民币贬值导致汇兑亏损11亿元雅居乐利润下降的原因。去年下调销售价格是因为积压的存货太多,不得不以价换量去库存,有些甚至亏本都要卖。不过,牺牲利润降价跑量虽是无奈之举,效果却是明显的。“目前那些存货已经卖得差不多了,还剩些尾货。”陈卓林后来补充道。

   据透露,雅居乐2016年全年可销售的货量达到806万平方米,预计销售额达到460亿元,而其中此前的存货仅160万平方米,2015年12月31日前拿到预售证但还未销售的货量大约只占三分之一,其余均为新货。

   因此,已经没有此前库存压力的雅居乐开始逐渐回调销售价格,“2016年会慢慢涨回到每平方米1万元左右。”陈卓林表示,现在,雅居乐有90%的项目都是涨价了。

    6倍扩张计划待考

   甩掉重担之后的雅居乐地产,开始准备实施扩张计划。据陈卓林透露,2016年准备拿出100亿元资金拿地,这是其去年拿地金额的6倍。

   “若按正常计算的话,今年的回款大概会有500亿元左右,加上目前的负债率大约在60%,就还有100亿元左右的现金在手。”陈卓林表示,“但我们并不急需补充土地储备,因为还有3500万平方米土地储备,足够未来5年-6年发展。

   对于未来布局的重点区域,陈卓林表示,雅居乐地产将用招拍挂、合作,甚至收购二手地块关注一、二线城市及周边区域。

   尤其京津冀区域,“我们已经进驻3年了,但一直都下不了手。”京津冀的高地价一直是雅居乐想碰但却又不敢碰的主因,不过,在目前销售回款率达到70%,且现金流健康。在“2016年销售目标460亿元,回款约500亿元”的情况下,陈卓林又开始了进驻京津冀的规划。

   他表示,希望在2016年后的3年内回归京津冀,“能以长三角、珠三角和京津冀区域为基础,把公司的地产稳固下来,但必须要算好账,而且拿好的项目,经验告诉我们,拿不好项目就是害自己,很惨”。

   去库存带来的阵痛,境内外债务结构的不合理是雅居乐地产艰难前行的症结,也是其近两年难以迈开扩张布局的关键。毕竟,与龙湖地产动辄90%左右的销售回款率相比,雅居乐与之有约20个百分点的差距,甚至倒逼其债务结构失衡。

   根据业绩报告,雅居乐2015年总借款成本为34.21亿元,较2014年的36.54亿元有所下滑,但因为海外借款以及可换股债券的汇兑亏损高达11.32亿元,扣除2.24亿资本化后,计入当期损益的汇兑损失为9.08亿元。

   不过,这一情况已有所改善。据记者了解,2016年以来,雅居乐地产已获30亿元公司债并申请150亿元熊猫债,若熊猫债获批,雅居乐利用国内融资平台所得款项将置换美元债等境外债务,降低融资成本。

   雅居乐首席财务官、副总裁兼公司秘书张森称,雅居乐未来将在寻求更多国内融资以替换境外债务,并降低境外债务比例。

   

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