2016年房地产资产证券化将实现井喷式发展

   3月26日，由联合信用评级有限公司（简称：联合评级）、中国资产证券化研究院和高和资本联合主办的2016年中国房地产资产证券化论坛在京举行。联合评级总经理张志军表示，房地产资产证券化在我国仍处于摸索阶段。房地产资产证券化的发展依然面临着法律、税收等诸多方面的制约，仍需各方破解。

   “论坛的举办，一方面为房地产开发或投资企业利用资产证券化手段盘活存量、拓宽融资渠道提供一些思路，另一方面也是为包括监管、券商、银行、保险、基金、信托、法律、会计师、评级、资产评估、物业管理等各家机构共同探讨房地产资产证券化领域的政策、市场、技术等方面的问题提供一个平台。”张志军说。

   张志军介绍到，自2014年资产证券化新规出台以来，市场一直保持着快速增长的态势，不管是创新产品的数量，还是产品的发行规模，都创下了历史新高。截至2016年3月，我国证券化市场存量规模已达到6000多亿，其中企业资产证券化市场存量规模已经达到2400多亿，而仅2015年的发行量就达到了2000亿，已经超过自2003年试点至2014年发行的总规模。从2016年一季度的市场发行情况来看，今年仍将是资产证券化市场蓬勃发展的一年。

   据悉，数据统计显示，截至2015年底，我国房地产资产证券化的市场存量项目已超过10支，业内专家更是预计2016年房地产资产证券化将实现井喷式发展。

   张志军表示，目前我国房地产证券化市场已经有了一些尝试，根据产品形式不同，大致可以分为这样四个大类，其一是标准REITS产品，即是以国内酒店、写字楼作为标的资产，通过REITS打包上市；其二是准REITS（类REITS），即是将商业地产打包出售给私募基金，基金设立项目公司持有该商业地产，再由基金发行资产支持证券实现转让；其三则是以CMBS、RMBS为代表的住房抵押类贷款支持证券；最后一个类型是包括酒店收入、门票收入（旅游地产）、物业管理费、租金收入等，涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券。

   张志军认为，房地产证券化市场整体规模还是很小，类REITS产品可复制性不强、操作难度较大。其中主要的障碍包括有相关法律法规的制约（如REITS发行主体的限制、基金投资范围的特别要求、投资人数量的限定等）；相关税收制度的缺乏、土地制度引发的物权风险、以及租金回报率不稳定等因素。