中国一线城市楼市“火爆” 分化中去库存仍需深耕

   450万、490万、500万！三个价格，一天时间，这是发生在上海一套老公房上的故事，而它初期的挂牌价为430万元。

   “一天一价，甚至一天多价的楼市让我们这些迫切需要买房的人很害怕，怕后市涨得太快，所以现在积极看房，争取锁定价格。”在上海一家房产中介门前，27岁的上海白领陈宁向记者表达出了自己的担忧。

   他的这个想法并不是“杞人忧天”。春节后一周，上海频现日光盘，不仅包括了均价8万元、总价千万级的豪宅项目瑞虹新城怡庭，也有松江地区的刚需项目金地自在城。同时许多二手房也将挂牌价上调5%－10%……

   中国国家统计局日前公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，1月房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%，其中，一线城市房价飙涨，涨幅最高的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京则分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

   近年来，中国房地产市场似乎总让人“捉摸不透”。2013年一二线和三四线城市开始出现楼市分化现象，销量下降但开发商却捂盘惜售。到了2014年下半年，中国房地产市场则整体“遇冷”，北京、上海的楼市成交总量、成交价格也同步下跌。2015年中国房地产库存日益高企。

   去年底，中国将化解房地产库存列入2016年经济社会五大任务之一。近期，中国相继出台包括降低个人按揭贷款首付成数、提高住房公积金存款利率、降低住房交易契税和营业税等多项政策，促进居民购房需求，推动房地产去库存。

   热门地区楼市“春意渐浓”时，不少二线及三四线城市依然“寒意十足”。截至1月底，甘肃兰州楼市库存641万平方米，同比增加15%；黑龙江省去年商品房销售面积同比下降19.4%；江西省去年商品房待售面积1496.1万平方米，同比增长26.8%。

   社科院金融研究所所长助理董裕平表示，除一线城市传统的生活工作优势外，这还与居民的资产配置需求密切相关。由于目前股市调整，实体经济面临下行压力，投资者大多聚焦房地产领域，看涨未来一线城市房价，认为投资其有利可图，因此导致资金的流入。

   “但这样的情况会持续多久，能否形成房市的内在稳定性还是变成新一轮的房地产泡沫，现在还很难说。”国家行政学院决策咨询部副主任王小广说。

   业内人士表示，一线城市房价持续上涨对实体经济的冲击更大。高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，需防止投机需求利用金融杠杆炒房。

   “之前出台的政策主要是从买卖和交易环节入手，并没有从源头上解决人们对更好的居住和投资获益的需求。”中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，三四线城市产业资源相对紧缺，就业发展平台相对狭窄的现象并没有发生改变，投资者并没有感受到投资该地区是可以盈利的，因此市场出现这样的分化现象是意料之中。

   在市场分化加剧的背景下，原本“一刀切”式的行政调控手段已不能适应房地产市场的变化。如何避免一线城市房价不合理增长，分流人口，同时让社会资源有效下沉或分散，进而“捂热”部分“寒冷”市场是下一阶段需着重考虑的。

   “要想实现这一目标光靠中央调控是不够的，更多的是需要地方制定具有自主性的政策。”董裕平说。

   为应对当地房地产过热需求，上海日前出台相关规定，明确提出开发商在中心城区建设的面积不超过100平方米的中小套型住房比例不低于70%，轨道交通站周边区域不低于80%，郊区不低于60%。

   董裕平认为，应尽快集中资源，打造一批二线城市，为一线城市分流人口，同时发挥其中心辐射周边的作用，让更多的人愿意投资置业，从源头上解决问题。(采写：陈舒、郑钧天、吕昂、杜斌，实习生金锐)