揭秘链家背后的金融体系

   深陷舆论漩涡的上海链家，除了中介门店违规广为流传外，其背后的链家金融帝国，也开始为人诟病。

    揭秘链家背后的金融体系

    早已不简单定义自己为地产经纪公司，两起纠纷案例背后皆有链家理财身影

    晨报记者　陈承

   深陷舆论漩涡的上海链家，除了中介门店违规广为流传外，其背后的链家金融帝国，也开始为人诟病。

   相对于门店在上海各地疯狂铺开造成的坊间轰动，于2014年底正式推出的链家理财，此前一直不温不火。而由上海市消保委曝光的两起涉及链家的纠纷案例，其背后都有着链家理财的身影。

   在这两个案例中，其中一个是由链家居间的标的房屋，实质被抵押给了链家公司；另一个案例，则是标的房屋已被抵押，链家为了促成交易，“建议”下家接受链家的金融借贷服务。

   来自上海链家的代表，在当天消保委的消费体察会议现场上声称，由链家门店提供的金融服务是“帮助性服务”，还表示“金融产品不是业务范围内”。

   然而，在去年9月，链家董事长左晖接受媒体采访时就表示，链家目前已经拥有链家代理和链家金融等在内的组合型业务板块，“早已不再将自己简单定义为地产经纪公司”、“业务主要覆盖资产管理、交易管理、金融管理等与房产本身关系密切的各种服务。”

   链家高层雄心勃勃进军地产金融的喊话声未落，几个月后，遭到消保委曝光的链家金融模式，却被同样来自链家的与会代表描述为“帮助性服务”，让外界颇感意外。

    链家“家多宝”涉金融市场

   2014年圣诞节那天，链家网的一位中层干部，曾在朋友圈发布了这样一则消息：“本息担保8%收益，快从余额宝搬家吧。链家地产理财‘家多宝’总交易额1.2亿。”

    这则消息，正式宣告链家涉足二手房交易金融市场。

   所谓的“家多宝”，主要的贷款对象是通过链家进行二手房交易，且急需资金周转的客户，借款人仅需用房产作抵押。而通过“家多宝”放贷的资金，主要被用于这三大类：

   过桥，即卖旧房的同时买新房过程中，客户需要资金周转时，链家提供贷款；赎楼，即卖家银行按揭贷款未还清时，需要先还清贷款才可销售，链家提供贷款还清；　尾款垫资，买家已向银行申请贷款，但与卖家约定付款时间时仍未获得贷款，链家亦可提供贷款。

    而上海市消保委曝光的两起涉及链家的案例，皆属于“家多宝”提供金融服务的范围。

   “目前金融业务已占整体盈利的近10%，预计今年底将超过15%，未来的3年里做到20%、在未来5年里做到50%也是有可能的。”这是链家理财CEO魏勇在2015年4月，接受媒体采访时的说法。

   在这次采访中，魏勇估算，中国住宅房屋大概有200万亿元的资产，美国也是约合200万亿元，但是美国的按揭贷款余额80万亿元，中国仅10万亿元。同样价值的产品，由于美国的相关金融化率是80∶200，而中国是10：200，这意味着中国有190万亿元的房产没有进行金融化的任何杠杆运作。一旦盘活，将是巨量的市场空间。

    “理房通”也是链家一环

   事实上，左晖和魏勇等链家高管，从2014年开始，即屡屡通过媒体喊话，认为金融服务业未来将会是链家的核心业务之一，这促成了“链家理财”的诞生。

   “链家理财”的“家多宝”旗下“定期宝”P2P理财产品，向投资者开出了年化6.4%-7.8%不等的收益率。昨日，晨报记者查阅“链家理财”官网发现，60天、半年和一年期的“定期宝”理财产品，均显示售罄。作为相对高息的理财产品，“定期宝”的门槛则很低，1000元起投。

   而由上海市消保委曝光的两个案例中，客户向链家借贷的月息为1.6%，折算成年化利率为19.2%，两相对比，链家仅在“家多宝”这一理财产品上所获取的最大理论息差为年化12.8%。

   链家发布的《2015理财运营年报》　显示，2015一整个自然年中，链家理财“累计成交达138亿，单日融资过亿元已然是常态”，如按照上述年化息差12.8%计算，仅在息差这个单项上，链家在2015年就获利17.7亿元。

   除了“家多宝”，链家理财旗下的“理房通”也被认为是链家在金融服务战略中，不可或缺的环节。

   2014年7月，央行官网发布第五批第三方支付牌照名单，链家旗下的“理房通支付科技有限公司（即‘理房通’）”在列。事实上，“理房通”也是第一家获得央行颁发第三方支付牌照的房屋担保支付平台。

   所谓“理房通”，更像是专注于提供房产相关支付业务的支付宝。按照官方描述，“理房通”典型的使用场景是：购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖方客户，避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户，或因买方客户购房资金不够，致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。

   不过，“理房通”在问世后，被外界质疑或存在资金池问题。根据“理房通”网站数据显示，其已完成了高达1300多亿元的交易额，有质疑认为，千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算，也有300亿的资金沉淀，这笔资金如果被用作高息贷款的发放，赚取放款利息，就会产生风险敞口。

   今年2月初，人民网就可能存在的资金池问题，采访到了“理房通”品牌总监邓女士，对方回应“理房通”不会挪用资金，央行定期会和“理房通”对账，对资金走向做严格管控。不过这篇报道亦援引邓女士的话表示，“理房通”冻结的备付金是会在银行产生活期利息的，但按照行业常规，银行活期利息很低，不会返还给客户。

    高速发展前接受严峻挑战

   来自第三方的统计显示，在2015年中国的各大网贷平台中，年成交额超过百亿的P2P平台不足15家，其中占据头把交椅的是陆金所，当年成交额达到1472亿，而链家理财亦跻身“百亿俱乐部”，凭借当年138亿元的交易额，排名第十。

    因此，有不少媒体把链家理财称作“斜刺里杀出的一匹黑马”。

   链家理财的首页显示，旗下的理财产品由中融信提供本息保障。而晨报记者查询发现，中融信的全称是北京中融信担保有限公司，进一步查询工商资料显示，中融信的法人代表同样是链家董事长左晖。

   工商资料亦表明，中融信目前5亿元的注册资本，均由北京链家房地产经纪有限公司出资。通俗地说，中融信是链家的全资子公司。由此，投资者购买链家“家多宝”理财产品的全额担保方，也正是链家本身。

   根据上述《理财运营年报》披露，至2015年底，链家理财的待收金额总价值为24.8亿，而抵押房产的总价值为63.9亿，即借款额占抵押物价值的38.8%，链家理财认为“风险可控”，理由是“87.4%的逾期会在三个月之内归还，尚无坏账发生”。

   一位行业分析人士认为，虽然链家与中融信在法律意义上属于两个独立法人，但从实质上来看，为链家理财做信誉背书的依然是链家这个平台，左晖用链家的信誉为链家理财这个P2P作担保，有自我担保的隐忧。

   而魏勇则在此前接受媒体采访时认为，“担保法人和平台所在集团法人为同一人，是出于法人整体信用担保好过中融信作为担保公司单独担保的效果考虑。”

   不过，这并不意味着中融信的承压就此减轻。中融信的工商资料明确显示，该公司的经营范围为经济合同担保，但不含融资性担保。这就意味着，在由中融信担保的“链家理财”实质上是在提供融资业务的情况下，中融信本身的经营范围不包含融资性担保，就存在合规风险。

   此外，2015年7月中旬，由人民银行等十部委下发的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》中明确要求，“个体网络借贷机构（即P2P）要明确信息中介性质，主要为借贷双方的直接借贷提供信息服务，不得提供增信服务，不得非法集资”。而中融信提供的本息全额担保模式，与《意见》提出P2P平台“不得提供增信服务”要求，有一定差距。

   今年1月初，魏勇在接受北京媒体采访时就坦承，“五年时间将链家金融的利润做到集团总利润的50%是个挑战”、“要做到这一点，链家金融的利润增长要比其他业务利润增长快”。不过最新的报道称，上海市住建委已要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。

    这对去年以来在上海谋求高速发展的链家来说，无疑是最严峻的一次挑战。