房产抵押未解除，买家苦等三月过不了户

    房产抵押未解除，买家苦等三月过不了户

    本报记者 江嘉宜

   因有换房需求，施先生决定购买滨江区彩虹城一套大户型二手房。签订了购房合同，银行按揭也已放款，但房东却迟迟不过户。原来房东在出售前已将房产做了两次的抵押，由于债务没有还清，抵押未能解除，导致房子过不了户。

   在买卖房产过程中产生的诸多纠纷，都涉及到了专业的法律问题。只要关注钱江晚报微信公众账号“杭州房产”（微信号：qjwbdc），或登陆购房宝网站（www.house178.com）的专家咨询页，围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问。留有手机号的读者将优先得到回答的机会。

    案例：

    银行按揭放款近三个月

    却迟迟过不了户

   施先生一直想在滨江区换一套大户型的房子。在盛世管家（现合并为链家地产）滨江店一名工作人员的推荐下，施先生看中了彩虹城一套198平方米大户型二手房源，并与房东谈妥，以340万元的总价成交。

   2015年6月30日，施先生与房东签订意向购房协议，并于次日将35万元定金打入房东个人账户中，136万元的首付款则打到中介公司的监管账户。

   7月下旬，双方签订正式的购房合同，并在合同中约定，待银行按揭款审批通过，房东接到通知后的三个工作日内完成过户手续。

   9月1日，施先生的购房按揭款顺利通过银行审批，按流程只需将余下的房款付给房东便可完成过户手续。谁知，房款准备就绪后，房东却一直拖着，没办理过户手续。这一拖，拖了近3个月时间。

   “买房前，中介提过房东的房子被抵押，但说只要购房款到了便可解除抵押，房产过户没问题的。”施先生回忆。然而，自9月份开始，买家施先生多次找房东询问何时能过户，一开始房东以忙为理由，表示暂时无法办理过户手续；再后来，解释称房子未能解除抵押，所以无法办理过户手续。

   据施先生说，近期他通过中介公司员工查到，彩虹城这套房子，产权证上有两次抵押未注销，一次是抵押给浦发银行，数额为305万元，另一次抵押给个人，数额为110万元。业内人士指出，房产抵押一般只能抵押一次，原则上，二次抵押的房产将不受法律保护，然而施先生购买的这套房子却抵押了两次，且抵押数额超出了房子出售总价，这意味着，房东哪怕拿到施先生的首付款，也不够解押。

   等了近三个月的施先生给房东发了条短信，表示已经准备起诉房东违约。记者联系上该房东，询问具体情况时，其表示，目前正在解除与个人的抵押，待二次抵押解除后，再去办理与银行的解押手续，之后便可与施先生办理过户手续。

    幸运的是，最终房东解除了抵押，并与施先生办理了过户手续。

    律师观点：

    因房产抵押无法过户

    可依据合同追究房东责任

    胡增冬：浙江六和律师事务所律师

   根据《物权法》规定，抵押物进行转让，需提前还清抵押欠款。当转让价款超出抵押欠款时，超出部分归抵押一方所有，不足部分则由抵押一方补齐。

   从房屋买卖的角度来看，抵押的房屋未经债权人同意解押，买家无法完成房产过户，但并不意味着施先生与房东签订的购房合同无效。

   所以，如果买家碰到房东因房产抵押等限制而无法过户的情况，可依据购房合同中的约定，追究房东的违约责任。

   如果在买房过程中，房东收了房款玩失踪或者将所得房款用于还债等其他用途，导致购房者无法完成过户，即便购房者依照合同约定要求房东承担相应的违约责任，也将面临不利后果。在买房过程中，购房者一定要充分了解房屋的权属状况，然后再决定购房。