小房企谋脱困 寻找项目接盘侠

    小房企谋脱困 寻找项目接盘侠

    某本土房企入股浙旅·萍水项目并操盘；房企分化加剧导致项目转让、合作增多

    本报记者 楼肖桑

   楼市政策暖风再度来袭，本该是房企们加速去化的好时机，记者了解到，位于申花板块的浙旅·萍水（原萍水街一号）项目却封了盘。

   春节前就有传言称，某家本土房企要收购该项目一部分股份并操盘该项目，记者昨日多方求证，了解到确有其事，浙旅·萍水目前处于交割阶段，接下来将更换操盘团队。

   近年来，房企分化越来越严重，专业能力和品牌不够强大的开发商，不得不通过合作、转让等方式，将项目交给操盘能力更强的大品牌房企，这样的趋势正越来越明显。而这些品牌房企，在土地市场地王频出、地价偏高的当下，通过收购项目来增加自己的市场占有率，也不失为一种性价比更高的扩张方式。

    浙旅更换合作方

    某本土房企将接盘

   年前有风声传出：浙旅置业要将萍水项目出售，由某家本土房企接盘。记者向该本土房企的工作人员求证，对方表示浙旅的确要出售一部分萍水项目的股份，接下去他们会作为股东接手该项目，并负责全面操盘。

   记者了解到，此前浙旅·萍水项目是由浙旅置业与另一家公司合作，并由后者操盘。该操盘团队的主要成员大多是从名城房产出来的，曾开发过名城公馆、左岸花园等项目。

   据悉，此次被收购的股份包含两部分，一部分是原操盘团队的股份，另一部分则是此前由浙旅置业旗下某些个人持有的股份。完成交割后，浙旅置业仍是该项目最大的股东，操盘则全部交给新的合作伙伴、这家本土房企来做。

    项目去化不理想

    换个更强大的合作方

   去年4月以来，市场逐步回暖，可以说最艰难的时候已经过去了，浙旅置业为何选择转让股份，更换合作方？

   不少业内人士表示，浙旅更换合作方，最大的原因还是对之前项目的总体销售情况不满意。2015年全年，申花板块共销售5433套房源，而透明售房网显示，浙旅·萍水项目去年11月底首开后，领出预售证的124套房源中仍有100套可售，之后也没有开盘或加推的动作。

   原操盘团队的一名工作人员称，他们对今年的楼市预期较高，想把推盘的动作放到今年来做，但去年大股东浙旅要求必须开盘，两个团队在这一点上没有达成共识，最终开盘情况并不理想。“接下去要进场的那家房企，一开始和浙旅接触时也是不愿意接盘的，看到最近市场越来越好，才改变了想法。”该工作人员还透露，浙旅拿下该地块的楼面价为14528元/m2，如果按照去年上半年的行情，亏本售卖是板上钉钉的事。但最近各种楼市利好陆续出炉，有望改变亏本的预期。

   另一位不愿透露姓名的项目工作人员则告诉记者，浙旅置业本身是一家省属国有企业，该项目中有浙旅置业旗下某些个人占股，存在不合规的地方，所以这些个人的股份也要一并转让。

   “大牌房企操盘经验丰富并且容易卖出溢价，浙旅选择更换合作伙伴，还是想快速把手头的房源去化。”一位业内人士分析道：除了利润之外，收购萍水项目股份的房企应该更多地存在着战略布局、上市等考虑，“接手萍水项目，将增加该房企的销售额，提高其市场占有率。”

    房企分化加剧

    项目合作、转让成趋势

   像浙旅·萍水这样的例子，近几年来并不少见，位于钱江新城的钱塘印象项目就是一个典型案例。2014年下半年，面对拿地四年半未开盘的窘境，商博（义乌小商品集团旗下房地产开发公司）相关负责人直言公司操盘销售经验不足，希望寻求滨江房产合作。记者了解到，商博与滨江合作后，滨江主要负责土建、精装、销售等工作，滨江依靠其成熟的豪宅操盘手法为该项目打开了局面。2015年钱塘印象揽金超过30亿元，仅次于武林壹号，成为名副其实的热销豪宅，也将商博从困境中解救了出来。

   滨江尝到了甜头，除了继续承接钱塘艺墅等代建项目，去年12月又从河北天成手中拿下51%的股份，操盘热电厂项目。河北天成一度以45亿元的总价拿下热电厂地块的三宗土地，但到目前为止，其中一商一宅两块土地已被中粮吃下做大悦城项目，另一块宅地则选择了滨江作为合作方来操盘，预计今年将开盘入市。入杭时信心十足的河北天成，没有足够的实力在杭州站稳脚跟。

   绿城去年也收购了临安金基51%的股权，开发青山湖项目。随后，该项目化身绿城桃李春风，中式小别墅产品创造了销售奇迹。

   对于遭遇困境的小房企而言，绿城、滨江拥有优秀的品牌、成熟的代建模式，与这些大开发商合作，能够在短时间内盘活项目，加速去化。

   “房企分化加剧，转让、合作等现象会越来越多。”某房企营销总认为，现在一些小开发商热衷于联合参与土拍，相当于是把未来拿地后的股份转让提前到了拿地时的合作，“有些房企有资金但操盘实力不足，与其等到自己栽了跟头再寻接盘侠，不如只出钱不出人，让更有品牌影响力的房企来管理项目。”

   汉嘉地产副总经理陈焕春指出，实力不足的开发商愿意出让股份，但也需要有其他房企愿意接盘才行。而“眼下的市场环境让有实力的开发商们更愿意做‘接盘’的尝试。”她说，土地市场持续火热，地价不断走高，一些实力开发商的需求无法在疯狂的土地市场上得到满足，他们就将目光瞄准了这些现成的项目。

   入股这些基本已经成型的项目风险要小于直接拿地。这些已经成型的项目变量较少，周边的配套、板块的成交情况摆在那里，风险相对可控。准备收购萍水项目的本土房企工作人员透露，据他们了解，还有不少实力房企在接触其他开发商的项目，想要入股并进行操盘，以扩大其市场地位。

    随着市场分化、房企分化持续加剧，今后房企转让、合作的模式也将越来越常见。