碧桂园“进城”：土地瓶颈亟待解决

    张艳红

   不知不觉间,碧桂园(02007.HK)就实现了一次转型。上周末,碧桂园位于佛山的首个城市综合体项目正式推向市场,首批220多套公寓被以层为单位销售一空,240套洋房则在三小时内销售完毕。

   一个项目带来的回报对碧桂园集团而言微不足道,但这个位于佛山CBD中心区域的楼盘却标志着碧桂园已经摆脱了“只在郊区开发”的传统理念,跻身到竞争更为激烈的城市中心,与同行一较高下。

    用大盘理念开发城区综合体

   此次开售的城市花园项目,就是碧桂园在2009年末以8.6亿元总价拿下的地块,位于佛山禅城东平新城板块,是未来的CBD所在地,总建筑面积达74万平方米,是集住宅、酒店、商业、公寓于一体的城市综合体项目。

   碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强此前表示,碧桂园以前发展重点都是在城市近郊,这是第一次“进城”,必将精益求精。

   据悉,碧桂园这个“城里”项目几乎首战告捷。1月22日上午,240套洋房在三个小时内销售完毕。此前,220套公寓产品早以“整层”为单位,在大客户优先的原则下,一日之内被买房者抢购一空。

   过去只习惯在城市近郊开发大型楼盘的碧桂园,对市区综合体其实并不陌生,因为该集团长期积累的大型综合楼盘运作经验与目前流行的综合体项目颇为类似。据该项目相关负责人介绍,这个城市综合体项目是碧桂园的“实验项目”,集团未来还会在这方面做更多的尝试。

   对碧桂园的这一新尝试,有评论指出,碧桂园在城市综合体方面的尝试应该是与目前的商业地产热潮分不开的,作为一个大型开发商,必须要加强自己在这方面的能力,寻找新的盈利增长点。不过,碧桂园在这方面的经验不多,也会遇到比较多的挑战。

    增加土地储备

   截至目前,碧桂园依然是国内土地储备最为丰厚的开发商,但由于其过去的不少项目位于城市近郊,培育时间周期长,短期内难以实现大规模回报,因此,该集团不得不新增“短平快”的项目来确保集团每年的财务收支平衡。

   早在碧桂园之前,同样是郊区发家的雅居乐(03383.HK)和中国奥园(03883.HK)都较早实现了往市区转移的布局。前者先后在广州等多个城市的中心区域成功开发了多个项目,而后者则在北京、广州最繁华的地段拥有项目。

   比较起来,碧桂园的“进城”时间更晚,而且步调更加小心谨慎。该集团有关人士称:“我们拿地还是比较谨慎的,不会随意去为了拿地而拿地。”该集团去年新增土地量可为佐证。据悉,碧桂园去年新增土地储备仅500万~600万平方米,低于其他年销售超过300亿元的地产公司的平均水平。

   去年,该集团完成销售额超过300亿元,并提出2011年达到400亿元的目标。要顺利完成新的增长,碧桂园的土地瓶颈亟待解决。

   有业内人士称,目前大部分开发商都在抓紧时机增加土地储备,碧桂园也不例外,在全国各地寻找合适的项目。“其实开发商的心态很容易理解,就是担心未来买地难度越来越大,成本越来越高。”