您当前位置：
上实青岛国际啤酒城改造项目被当地戏称为“最慢项目”。
本报记者 姜燕 发自上海
地产开发如同行棋，需要通盘考虑全局。
饱受资金困扰的上海实业发展股份有限公司（600748.SH，上实发展），就在行棋中局部弃子，以期盘活整个棋局。
日前，上实发展公告称，为泉州子公司引入三家投资方，不仅引资4.68亿元，还将51.7亿元的债务丢掉。上实发展期望舍弃局部的利益，为引资铺路，以期盘活包括青岛和泉州等数十个地产项目。
此前，因为资金链紧张，从2007年拿地至今，整个投资近150亿元的泉州东海滩涂整理项目迟迟没有开工。上实发展在青岛投资百亿的青岛啤酒城改造项目在接手多年后才刚刚开始奠基、唐岛湾项目仍在规划中……
上实资金瓶颈的解除，将有望加快上实地产的业务开发，从而加速释放业绩。
出让股权疑为引资铺路
2010年12月24日，上实发展公告称，引入菲莉（福建）投资有限公司、福建丰盈投资有限公司及上海北方企业（集团）有限公司分别为福建上实地产、泉州上实投资、泉州上实置业投资增资，增资金额分别为9000万元、28823.53万元及9000万元，共计4.68亿元。增资完成后，上实发展对上述子公司的持股量分别降至10%、51%及10%。
据公开资料显示，菲莉（福建）投资有限公司的控股股东为菲莉集团（福建）有限公司，其主要开发综合性商业物业、工业物业以及部分住宅物业，主要投资项目有福建省海峡西岸项目开发、泉州惠安联发旧城改造项目、西安宏杰项目、晋江百凯旧城改造项目等。
福建丰盈投资有限公司的控股股东为福建省泉州丰盛集团有限公司。福建省泉州丰盛集团有限公司为“泉州民营企业100强”主营房地产开发，目前总资产近人民币15 亿元，房地产开发总面积约150万平方米。
上海北方企业（集团）有限公司是经上海市闸北区政府批准成立的国有独资企业，主营业务为房地产开发、旧区改造以及公房管理等，具有商住综合体开发经验。
时代周报记者发现，除了泉州上实投资是上实发展为了拿地需要，于2007年注册，注册资本为3亿元以外，泉州上实置业投资、福建上实地产分别于2010年9月、10月“突击”注册，注册资本均为1000万元。仅成立数月后，上实发展就宣布引资，不难看出上实发展早已有将项目部分出让的意图。
引入强援负担51.7亿债务
东海滩涂整理项目位于晋江出海口，界于晋江与洛阳江河口之间的泉州湾内，处于在建的泉州市沿海大通道丰泽段第三期以内的滩涂上。据时代周报记者了解，东海片区是泉州未来的行政中心，在整个东海片区中，围垦成陆后的东海滩涂整理项目将紧邻泉州市政府，作为市政配套建设以及行政文化、商办、居住及休闲娱乐等规划用地，未来将建设成为泉州新的中央商务区。
2004年年底，泉州市政府发出《关于东海滩涂整理项目的招标方案》的公告后，当时共有5家单位报名参与竞买，其中不乏“国”字号企业及上市公司，但最后在资格审查中，只有上实发展一家符合要求，顺利通过资格审查，也成为唯一一家出价的竞买人。
2007年12月28日，上实发展顺利地以38.24亿元摘牌，获得东海滩涂整理项目的978.40亩（B区和C区）国有土地使用权。该项目必须先对东海滩涂进行回填，然后进行路网、地下管线等基础设施的建设后才能全面开发建设，上实发展将泉州上实投资确定为东海滩涂整理项目回填工程建设项目的受托人。
按照双方的约定，上实发展分五期与泉州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。上实发展当时预计，项目总投资约为149.19亿元，预期在2015年6月30日前开发完成，并且内部评估东海滩涂整理项目在理想状态下的内部收益率为16.81%，当时有证券分析人士按15%的净利率粗略估算认为，这一项目将给上实发展带来20亿元的净利润。
这样一个利润丰厚的项目，上实发展为何会选择部分转让呢？对于此次引资是否与资金链紧张有关，上实发展办公室相关负责人向时代周报记者予以否认，并表示该项目前期也没有搁置，“项目一共5期，体量比较大，正在加紧做整体规划，也要配合当地政府做一些规划考量，首批可能先推出住宅。”但其并未透露何时可以动工。该项目目前处于完成回填工程、前期规划阶段。
根据上实发展的公告，福建上实地产经菲莉（福建）投资和福建丰盈投资各增资持有49%和41%股权后，它们将按照所持股权比例承担该项目公司的全部负债，并全额归还上实发展此前向福建上实地产所提供的股东借款。按照上海立信资产评估有限公司的评估，福建上实地产的净资产993.83万元，负债8.9亿元。此后，上实发展将不再承担福建上实地产的股东借款。福建上实地产所开发的B2、B7 地块后续开发所需资金的筹集及追加投入全部由上述两家新增股东负责，而该地块的总投资预计29亿元。
泉州上实置业负责东海滩涂整理项目 B-1、C-3-1、C-3-2地块的开发，上海北方企业（集团）入股90%后，将承担泉州上实置业的全部负债，并全额归还上实发展提供的股东借款，同时负责后续开发所需资金的筹集及追加投入，预计总投资33亿元。根据评估，泉州上实置业的净资产999万元，负债12.9亿元。
上实发展唯一保留了对子公司泉州上实投资的51%控股权，与菲莉（福建）投资共同开发C-7、C-8-1、C-8-2、C-5、C-6-1、C-6-2、B-5地块，该项目处于环泉州湾交通圈核心地带，用地性质为住宅、商业，预计总投资额约为 88 亿元。泉州上实投资净资产近3亿元，负债29.9亿元。菲莉（福建）投资将按比例承担负债、股东借款及筹集资金追加投资。
按此计算，上述三个子公司在项目未开发前，负债已达51.7亿元。上实发展称，通过增资引进当地合作伙伴，为其对泉州东海滩涂整理项目后续运营开发的整体资金平衡与优化提供了有力保障，并可发挥各自的资源优势，有利于项目的后续开发及未来对商业目标客户的引入。
数十个项目未动工
事实上，从2008年起，上实发展始终受到资金的困扰，开发节奏放缓，很多项目不能启动变现。
2008年底，上实发展曾发布公告，称由于规划条件存在差异及地产市场不确定因素增加，决定暂缓支付泉州一项目的9.24亿元的土地出让金。该地块即为东海滩涂整理项目第二期的土地出让。
2009年底，上实发展将子公司上海远东国际桥梁建设有限公司及上海海际房地产有限公司分别转手以回笼资金。不仅如此，在继2008年增发募资30亿元以后，上实发展于2009年11月又宣布拟增发募资42亿元，用于开发4个项目，其中青岛国际啤酒城总投资规模达50.43亿元，上实朱家角特色居住区投资总额达36.36亿元，湖州上实假日酒店和湖州上实湖峻花园项目投资总额分别为8.71亿元、3.45亿元。同时，上实发展对4项目作出了税后利润合计超过25亿的盈利预期。
由于2010年宏观调控，上实发展的增发计划搁浅。上实发展只能通过信托途径于2010年6月融资10亿元。但这远远解决不了上实发展启动几个大项目所需的资金。
上实发展2010年半年报显示，短期借款和一年内到期的长期借款达14.5亿元，负债率由2009年底的79.2%上升至82%。其2010年上半年只有湖州的湖润商务广场（一期）、大理“洱海庄园”两个项目有开工，其余数十个项目均未动工。
青岛项目被戏称“最慢项目”
除了泉州项目外，在上实发展重兵布阵的青岛，就有青岛国际啤酒城改造项目及唐岛湾项目两个大项目，唐岛湾项目预计投资43亿元，两个项目加起来近百亿元投资。
据时代周报记者了解，青岛方面早在2006年底已确定了上实集团为啤酒城改造项目建设方，2008年啤酒城改造项目被注入了上实发展，但进展却非常缓慢。虽然该项目被当地政府寄予厚望，一再传出即将动工的消息，预计整个建设4-5年，但迟迟不见开工，因此被当地戏称为“最慢项目”。
2010年年初，上实发展耗资7.14亿元收购的青岛上实瑞欧置业有限公司，即唐岛湾项目，也没有开工迹象。
上实发展办公室相关负责人告诉时代周报记者，“啤酒城项目2010年12月已经奠基，公司一直比较低调，希望在工程进展到某个节点再对外公布具体情况。唐岛湾项目正在加紧规划。”
此外，2010年8月，上实发展以7.1亿元竞得上海市金山区的一块宅地，项目总投资约为14.9亿元，预计于2011年开工。据悉，上实发展2011年银行借款总额将在2010年底53.49 亿元的基础上，新增贷款控制在30亿元以内。如果2011年这些项目同时开工的话，总额将超过300亿元，上实发展资金链确实面临不小的压力，其中一些超大型项目仅靠自身的资金难以支撑，因此引入合作方在所难免。
中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，“上实发展很少在公开市场上抢地，拿地成本都不贵，毛利高，但开发节奏比较乱，有的快，有的慢。项目太大，一个企业做的话，资金流会遇到问题。即便资金没问题，也应该合作开发，把自己变成二级土地开发商就可以了，如果放在自己手里慢慢开发，资金链拉得过长，财务积压成本过大，短期资金会紧张，而且项目启动速度很慢，短期效益很难见到，规模效益也发挥不出来。如果同时联动，会加快区域成熟度，板块快速升温，地块价值会增长很快。”
一位证券分析师向时代周报记者表示，“上海的很多国企暮气沉沉，上实发展不是高周转的公司，开发进度慢，目前业绩增长比较慢。2010年地产公司融资受限，2011年可能也不会放松，因此必须用合作的方式提高杠杆。”
“上实发展泉州项目引入三家合作方，应该是资金方面有困难，但引入注册资本4亿元，量是不大的，重点要看后续合作方是否能带入更多资金。”国元证券研究员沈亮亮告诉时代周报记者。
2010年8月17日，上实发展公告称，大股东上海上实将持有的63.65%股份转让给上实控股，上实控股以其香港子公司上实地产为持有人。上实集团旗下的地产资源整合迈出了第一步。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，对于上实发展来说，一直以来困扰其发展的就是资金问题，如果整合后上实发展可以借助大股东的力量实现在香港市场的融资，或者获得大股东来自其他业务的资金支持，资金瓶颈的解除将有望加快上实地产的业务开发，未来在青岛啤酒城以及唐岛湾项目上面的开工进度会加快，从而加速释放业绩。
京公网安备 11010502031058号
