左手信托右手自筹 中粮地产“不差钱”

    左手信托右手自筹 中粮地产“不差钱”

    □ 本报记者 徐天晓

   一边是主业非房地产业央企“红名单”，一边是对信托公司房地产业务风险提示的《通知》，今年以来，监管层一系列的组合拳已经将楼市调控渗入到房地产公司的方方面面。但是，在大多数开发商（无论“央字头”大型地产商还是中小地产商）都在为前途命运倍感担忧的时候，中粮地产却“逆市飘红”——左手持信托融资，右手举自筹资金，在等待增发方案批复的同时，大步流星地壮大规模。

   日前，中粮地产发布公告称，与昆仑信托有限责任公司签署《股票收益权转让合同》与《股票质押合同》, 约定公司以持有的5000万股招商证券无限售条件流通股份对应的收益权以及派生收益为担保, 昆仑信托以受让上述5000万股无限售条件股票所对应的收益权及派生权益为方式, 为公司融资不超过6亿元人民币,期限一年(宽限期三个月), 费率不超过9%。

   在中粮地产委托发行信托计划的同时，其也表示将向上海鹏利置业发展有限公司申请10亿元委托贷款。在与中小地产商借信托融资往往因为目标项目出现资金困难不同的是，中粮地产此次大举融资却并不完全受项目之困，而更是为了进一步壮大规模。中粮地产公告中还称：公司全资子公司中粮地产（北京）有限公司拟收购假日风景全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司50%的股权，收购价格为4.06亿元。

   中粮地产为何在这个时点选择信托融资？记者在采访中得知：像中粮地产这样的“央字头”房地产企业融资一般是轮不到信托公司来做的，此次中粮地产借信托融资可能与银行今年的贷款额度已经所剩无几有关。

   “据我所知，如果可以从银行拿到钱的话，是没有房地产商愿意通过信托融资的。”一位不愿具名的房地产分析师对记者表示：“中粮地产此次通过信托来融资很可能是因为银行今年已经没有多余的贷款额度了。”

   上周，交行金融研究中心预测，11月新增贷款将达到5500亿元，由于我国今年前十个月的信贷总额已经达到了6.9万亿，而全年总的信贷投放目标为7.5万亿，留给银行今年最后一个月的信贷额度已经所剩无几。

   先是监管层一纸“红名单”切断主业非房地产业央企的银行贷款渠道，再是银监会下发《通知》要求信托公司增强房地产业务风险监控并坚称监管不会放松。但是《通知》所针对的主要对象是资金压力较大的中小企业，业内普遍认为《通知》对大型房企的压制并不大。

   “股价走低，再融资方案被否，继而借道信托融资已经成为了很多房地产公司应急的融资方式。”有分析师对记者表示：“例如浙江广厦、万通地产、冠城大通、世茂股份等。但是中粮地产借信托融资更有中粮集团加速整和地产业务的意味。”

   中粮地产曾在9月10日发布关于修改2009年配股方案部分内容的公告，将配股募集资金依顺序用于收购中粮集团拥有的5家住宅开发房地产公司的股权,以及对苏源集团江苏房地产开发有限公司颐和南园项目三、四期和中粮地产投资(北京)有限公司后沙峪项目的后续开发提供项目发展资金。

   但是面对证监会“暂停”房地产企业再融资计划的现实，中粮地产似乎也预计的比较清楚，其在之前的公告中就表示：对于募集资金投资项目,公司可以根据实际情况以自筹资金先行收购部分项目公司股权或者投入项目后续开发资金，待募集资金到位后,将利用募集资金置换前期已投入的自筹资金。

   公告显示，中粮地产已使用自筹资金先行收购苏源集团江苏房地产开发有限公司90%的股权和上海加来房地产开发有限公司51%的股权。应该说，中粮地产的发展“不差钱。”

    2010年3季度末信托公司主要业务数据

   其他               余额    50113000

    占比    17.78%

    4、特色业务：

   银信合作           余额    189322000

    占比    64.02%

   信政合作           余额    38160500

    占比    12.91%

    私募基金合作　　   余额    9757100

    占比    3.30%

   PE                 余额    1870630

    占比    0.63%

    基金化房地产信托   余额    1358340

    占比    0.46%

   QDII               余额    7323.01

    占比    0.00%

    3.资金信托    28182.2亿元

    按投向划分：

   基础产业           余额    100123000

    占比    35.53%

   房地产             余额    37782000

    占比    13.41%

    证券市场（股票）   余额    11586100

    占比    4.11%

    证券市场（基金）   余额    1036960

    占比    0.37%

    证券市场（债券）   余额    10963300

    占比    3.89%

   金融机构           余额    17429100

    占比    6.18%

   工商企业           余额    52788600

    占比    18.73%

    1.利润

    1.1经营收入：    109.42亿元

   利息收入        余额           153147

   占比           14.00%

    信托业务收入    余额           583316

   占比           53.31%

   投资收益        余额           311834

   占比           28.50%

    1.2利润总额     76亿元

    2.信托资产      29570.16亿元

    按来源划分:

    集合资金信托    余额           47943200

   占比           16.21%

    单一资金信托    余额           233878000

   占比           79.09%

    管理财产信托    余额           13879500

   占比           4.69%

    5、证券投资信托：    2078.25亿元

   一级市场        余额   744582

    占比    3.58%

   二级市场        余额   7113420

    占比    34.23%

   基金           余额    281667

    占比    1.36%

   组合投资        余额   12642800

    占比    60.83%

    私募基金合作    余额   8846230

    占比    42.57%

   其他           余额    11874000

    占比    57.13%

   银信合作        余额   14608710

    占比    70.29%