轻纺城败笔：地产项目蹊跷巨亏

    轻纺城败笔：地产项目蹊跷巨亏

    证券时报记者 颜金成

   一个城市黄金地段的房地产项目，2002年开建，上市公司累计投入数亿元，现今到了项目收获时，正逢中国楼市多年上涨，这样的项目应该有多少的收益才算对得起股东？

   轻纺城（600790）近期给出的答案让人意外：上市公司直接投入超过7亿元，经历了八年的建设，在汇金国际广场即将进入销售的2010年，它被挂牌转让了。挂牌转让的结果是，这个项目不仅没给轻纺城带来房地产增值的暴利，相反让公司亏损一亿多元。

    如此蹊跷的亏损，难免让人对汇金国际广场充满好奇。

    房价暴涨VS项目巨亏

   由于项目建设周期太长，关于汇金国际广场项目早期的建设情况，公开资料的描述并不多。只在德邦证券的一份报告里有这样的叙述，项目2002年拿地，2004年正式开始建设，总投资约9个亿。

   “这个项目是2006年公司股改的时候，从精功系手里接过来的，拿过来之前，精功系已经建设了一部分。”轻纺城相关工作人员谈到，该项目最初出自轻纺城原大股东精功系。自2006年以来，这个被公司称为“轻纺城历史上单独投资最大的项目”就成了投资者关注的焦点，同时也成为对轻纺城经营构成重大影响的项目。

   据了解，汇金国际广场地处绍兴柯桥中心位置，靠近瓜渚湖。项目综合了五星级酒店、国际会所、酒店公寓、甲级写字楼、国际娱乐城等多种业态，建筑面积18万平方米。

   自2006年-2009年，轻纺城不断往这个项目注入真金白银。2006年，轻纺城子公司浙江中轻房地产开发有限公司投入汇金国际广场项目3.51亿元；2007年投入5982万元，2008年轻纺城又出资2.05亿元。截至2009年末，轻纺城已在这个项目上耗资7.29亿元。

   虽然真金白银不断砸入，但在这几年间，汇金国际广场始终处于“内部装修阶段”。即便如此，包括券商分析师在内的专业人士还是对这个项目充满了期待。

   东莞证券一位分析师2007年曾发布报告称，未来两年汇金国际广场等房地产项目将给公司带来丰厚利润。银河证券分析师董俊峰也在2007年的一份报告中憧憬：中轻房地产公司开发的汇金项目进展十分顺利，有望在2009年为公司贡献利润。不过，2009年汇金项目并没有像分析师们预期的那样贡献业绩，这个项目仍在“内部装修”。

   经历又一年的等待后，2010年轻纺城发布中期报告时，投资者望眼欲穿的汇金项目终于有了进展。轻纺城宣布，项目主体已经完成。而根据拿地时间和近年房地产市场火爆的情况推测，轻纺城理应在这几年房地产的大牛市中大赚特赚，汇金项目也将迎来丰收。

   但今年8月底，轻纺城的一则公告让人大跌眼镜：公司以剥离非主业的理由，拟以3.88亿元转让挂牌汇金项目。出人意料的是，在挂牌期满后，这块资产无人问津，轻纺城随即将转让价格调整为3.6亿元。11月初，唯一的一家意向受让方浙江龙禧投资集团有限公司最终以挂牌底价拍得该项资产。交易完成后，轻纺城表示预计将产生亏损约1.47亿元。

   面对上市公司如此的投资效率，一些股民开始抱怨。一位股民在公司股吧中质疑：“无论如何，投入的7亿元总是真金白银吧，这样的投资，倒不如不建房，赚的钱翻倍还不止！”

   “造成这么大的亏损，主要是开发周期拖得太长，费用太高。”轻纺城工作人员对记者说，项目周期拉长与2008年前后公司管理层变动有些关系。2008年底，绍兴国资从精功系手里接过轻纺城。

   分析人士认为，股东交接并不能成为开脱的理由。如果原大股东精功系与现任大股东绍兴国资均抱着上市公司、投资者利益至上的原则，在保障项目顺利推进的基础上，再完成股东交接，怎会使得轻纺城这个史上最大项目遭遇如此惨重的亏损？

    价值9.2亿VS转让价3.6亿

   据海通证券批发和零售贸易行业首席分析师路颖实地考察，汇金项目占地面积约5.5-6万平方米，总建筑面积18万平方米左右，地段优良。路颖估算，如果按照8500元/平方米单价计算，该项目价值15.3亿元。据悉，目前同样紧邻瓜诸湖的绿城住宅地产项目销售均价约1.5万元/平方米。

   在2008年绍兴县政府发布的《绍兴县人民政府关于公布调整后基准地价的通知》中，记者查阅到汇金国际广场附近的华宇路、湖西路、湖东路均被列为一级商业用地，该区域商业用地的基准地价就高达4650元/平方米。并且，汇金国际广场项目所在地在绍兴县城区一级级别的土地中，又属于绝对黄金地段，其距离绍兴县政府距离不到200米。

   据评估机构评估，截至2010年7月31日，中轻房产和汇金酒店两家公司的负债分别为4.23亿元、1.84亿元，合计6.07亿元。如果按照路颖估算的结果，汇金项目剔除掉负债之后的价值仍然达9.23亿，与3.6亿元的转让价差额达高5亿元。“我们也是按照评估机构的价格来拍卖的。”轻纺城上述工作人员回应。

   就整个房地产市场的活跃度来说，绍兴丝毫不比一些二线城市差。据媒体发布的《2010年7月中国城市房价排行榜》，绍兴市以1.01万元/平方米的新房均价排名第11位。

   “绍兴柯桥是个新发展起来的地方，这些年房价涨幅很大，甚至超过绍兴市区。但商业地产这几年不像住宅地产涨那么多，柯桥这边只是绍兴县城，但高端写字楼很多。”轻纺城相关工作人员说。

   绍兴当地媒体《天天商报》的记者曾联系到绍兴市产权交易中心，交易中心的工作人员表示，在他们看来，轻纺城出让的房产和酒店项目属于优质资产，公告期间无人报名他们也觉得有些纳闷。证券时报记者也曾尝试联系绍兴市产权交易中心，但其电话始终无人接听。

   轻纺城挂牌出让汇金项目时，曾设置了一项特别条款，即“有与国际五星级酒店合作经营经历，或能提供汇金国际广场与国际五星级酒店合作意向书”，这一条款无疑将很多投资人挡在门外。

   “浙江龙禧投资集团跟大股东和精功系方面都没有关联关系。”轻纺城上述工作人员表示。据了解，受让方浙江龙禧投资集团有限公司位于杭州，是一家以房地产开发和酒店经营为主的民营企业，旗下拥有杭州龙禧大酒店等多家全资子公司，自称已成为一家总资产20亿元，员工千人的大型集团公司。

   从挂牌转让汇金项目时轻纺城的一些表述可以看出，汇金项目完全可以在一年内竣工。轻纺城当时要求竞买人在24个月内使酒店及商业项目开业。而对汇金广场资产进行评估的坤元资产评估有限公司在评估书中称，该项目预计2010年四季度开始预售。

   由于轻纺城商业地产以出租为主，如果不开发新的项目，应该不缺钱，也不必在汇金国际广场即将竣工收获的前夕将其出售。在持续多年对汇金国际广场项目进行投资，又对浦发银行、浙商银行等进行入股后，轻纺城第三季度账面仍有1.55亿元现金。值得玩味的是，在挂牌出让汇金项目时，轻纺城还主动表示，今后向汇金项目继续提供约1亿元借款。

    “至于为什么公司不自己卖，那是管理层的意思。”轻纺城工作人员称。

    剥离非主业VS美丽谎言

   最近几年来，像处理汇金项目一样，轻纺城以“剥离非主业”的口号处理了不少资产。在这个过程中，值得商榷的交易不止汇金项目出让一笔。

   轻纺城旗下的会稽山酒业一直是公认的优质资产，和上市公司古越龙山一样，会稽山酒业在黄酒界处于龙头地位，也一直是轻纺城业绩的顶梁柱。轻纺城2007年年报显示，会稽山贡献的主营业务收入为4.8亿元，占公司总收入的六成，其销售毛利率更高达41%。但在2008年，轻纺城前大股东精功系将会稽山的控制权运作到了其旗下。

   2008年，会稽山宣布，向其实际控制人精功集团有限公司定向增发500万股的增资扩股工作已经完成，此后，精功集团持有占其总股本的41.2%的股权，为第一大股东；轻纺城占其总股本的40.8%，退居为第二大股东。

   2009年，会稽山再度以增发引进战略投资者的方式，向中信产业投资基金定向增发5000万股。紧接着，2009年底会稽山第一大股东精功集团收购了绍兴云集投资有限公司等持有的会稽山合计2900万股的股份，收购完成后，精功集团占会稽山总股本比例为44%，而轻纺城的持股比例已降至34%。

   然而记者发现，上述交易涉及的绍兴云集投资等公司，实际上是2007年会稽山改制时，精功系引入轻纺城的“战略投资者”，从这里的经验来看，中信产业基金未来的持股归属值得玩味。

   几年运作下来，会稽山这块拟上市的优质资产，正在逐渐离开轻纺城。这件事情到了一些“乐观”的分析师笔下，就更有意思了。某分析师的报告里，一边要赞赏轻纺城剥离非主业的英明，一边又要称赞会稽山资产优良，表述可谓前后矛盾。该分析师先是称，轻纺城剥离不良资产、专注主业，典型例子就是2007年借会稽山增资扩股之际，退出了会稽山酒业的控股权。但紧接着，该分析师又称轻纺城旗下优质资产价值凸显，并重点分析会稽山酒业质量不逊于古越龙山。

   值得注意的是，近年来一直高呼“剥离非主业”口号的轻纺城，在剥离一些资产的同时，却在继续投资一些非主业项目。今年年初，公司以2177万元的转让价格，受让了全资子公司浙江中轻担保有限公司持有的绍兴平安创新投资有限责任公司25%的股权。2009年，轻纺城宣布认购浙商银行1.33亿股，认购价款2.12亿元。对此轻纺城工作人员的说法是认购价较低、划算。但是，如果轻纺城真的下了决心要专注主业，完全可以以一定溢价将浙商银行股权转让出去。

   不少券商分析师的报告都对轻纺城剥离非主业后即将专注主业，并受到大股东绍兴国资的支持充满期待。但11月份，对轻纺城知根知底的第二大股东浙江精功控股却宣布，于2010年10月25日、11月1日通过上交所大宗交易系统分别出售其持有的公司无限售条件流通股500万股、1000万股。

    但愿，精功系减持是因为缺钱。

    证券代码 证券简称 目前总市值(亿元) 营业总收入（亿元） 总市值（亿元）

    ２０１０前三季 ２００２年５月９日

    ６００７９０ 轻纺城 ７５．３７ ２．２８ ２６．４

    ６００４１５ 小商品城 ４８３．０９ ２３．３９ ２４．２４

    ００２３４４ 海宁皮城 １６８．３９ ７．２３ ／

    ０００３０１ 东方市场 ６４．５７ ８．９ ４１．４９

    数据来源：Ｗｉｎｄ资讯