万科股权激励背后：龙头房企新一轮业绩爆发？

    本报记者 张晓玲 广州、深圳报道

   万科10月25日再推股权激励计划。同天发布三季报：1-9月销售已达714亿元，年内可望冲击千亿。前后几天，招商、保利、金地也发布了三季报，四大龙头已基本锁定今年和明年上半年业绩。

   调控期内，龙头房企反而实现新一轮业绩的增长。不过，他们仍需面对接下来调控带来的现金流紧张及竣工和销售的不确定性风险。

    万科的爆发

   从万科公布的2010年股票期权激励计划草案来看，行权价8.89元/股，考核指标比以前的限制性股票计划更严，也明显高于市场水平，显示管理层对公司发展颇具信心，且认为目前股价低估。

   “该计划还明确提出业绩增长指标将根据股权融资情况调整，”国信证券分析师方焱表示，这在A股中属首次，表明公司未来更重视内涵式增长。

   长城证券刘昆认为，在行业调整期推出股权激励方案，有助于增强股东信心，建立股东与职业管理团队之间利益共享和约束机制。

   广发证券则指出，股权激励背后，是万科新一轮增长已经开始。动力主要来自两个方面：前一轮土地储备的逐步释放和投资经营效率的提升。2007年万科曾进行一次近百亿元的股权再融资，使公司当时的净资产将近扩大了三分之一。3年之后，这些新增资本正逐步转化为可售资源，成为未来业绩增长的动力。

   从三季报来看，万科提前锁定明年业绩。截至三季度末，公司合并报表范围内已售未结面积660万平方米，合同金额778亿元，预计其中60-70%将在明年结算。

    再造一个保利、招商

    万科业绩爆发并非个案。

   根据已公布的三季报来看，56家房企前三季度实现预收账款2212.37亿元，而四大龙头的预收账款，合计高达1385.34亿元，显示出龙头公司在调控政策之下良好的应对策略及推盘节奏。

   长江证券分析师苏雪晶认为，鉴于公司大量的预收账款，保利地产2010年的结算金额将增长40%左右。即使在不看好行业的前提下，其仍看好保利高成长的魅力。

   招商地产紧随其后。“未来4年内，将以2009年为基数，争取实现公司净利润翻一番，再造一个招商地产。”2010年4月19日，招商地产在其年报发布会上公布这一计划。8月份招商局董事长换帅，傅育宁接棒秦晓，招商地产也迎来了一位新总裁：原任远洋地产董事长的李建红。招商地产内部人士认为，新总裁将会给公司带来新的变化，公司略显保守的风格或将有所改进。

   分析师们的预期更加乐观。结合三季报，招商证券分析师贾祖国在其研究报告中表示，招商地产正在进入全国化布局的收获期，未来3年年均复合增长30%以上。最新数据显示，招商地产可售面积1051万平方米，按当前房价结算1116亿，未来5年年均收入超200亿。

   在招商地产内部，做大市值、进入道琼斯可持续发展指数（DJSI）成份股名单是公司的新目标。而要进入DJSI成份股名单，前提条件必须是市值排名在全世界2500名以内。

   金地公告也显示，公司期末预收款项163.86亿元，比上半年增加59.28亿元，比2009年年末增加40.25亿元，与2009年公司营业收入的比率为135%，这将为公司2011年的业绩增长奠定基础。

    竣工及销售的不确定性

    但调控政策的加码，也给进入快速增长轨道的地产商带来了诸多不确定性。

   中金公司分析师白宏炜认为，受竣工时间影响，保利地产前三季度竣工面积较少，大部分项目集中在第四季度竣工，预计第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。

   保利地产证券部尹超表示，结算会受到竣工时间的影响，不过影响不会太大。对于新的调控政策是否会带来资金压力？他表示，加息的影响还需观察，而预售款监管在广深地区早已实行，公司一直按规定进行，这些政策对公司现金流不会有太大影响。

   招商和金地则需面对11、12月份销售的不确定性。有分析师认为，两家公司要完成全年目标，有一定难度。

   此外，今年年中，招商地产宣布50亿增发融资暂停。招商地产证券事务代表曾凡跃透露，目前，公司正在研究房地产基金的可行性报告，择机推出。对于资金成本，招商地产有着严格的要求，据曾凡跃介绍，公司资金成本比行业低1.5个点左右，如果房地产基金的成本不符合公司一贯策略，则不会进行。

   曾凡跃认为，招商地产并未将自己的资金杠杆用尽，未来几年，公司在资金和融资方面，都将有新的考量，但不会破坏稳健风格的底线。