祈福集团，英雄迟暮

    祈福新邨辉煌难续。

    （华南房企没落贵族系列报道之一）

    本报记者 肖素吟 发自广州

   位于广州番禺的祈福新邨有“中国第一村”之美誉，不仅仅在于其占地7500多亩、投资100多亿、有3万户10余万业主在这里生活，还在于其早在上世纪90年代即引进超前的建筑居住环境理念和先进的物业管理模式，成为中国房地产“造城运动”的先驱，成为华南地产商中的佼佼者。

   拥有10万业主已经超越了“社区”的概念，俨然是一座小城。这座小城的实际控制者，就是祈福集团。而作为祈福集团的掌门人、被10万业主称为“村长”的彭磷基，对中国房地产业发展的贡献是不容置疑的。

   但二十年过去，众多华南地产商在全国攻城略地、大肆扩张，一手打造了“中国第一村”的彭磷基，却无法复制曾经的光环。有业内人士评价，固步自封、至今没有走出华南的祈福集团，不再走在时代潮流的前列，中国房地产楷模的角色已经淡去。

    彭磷基造城

   7500亩的祈福新邨、4500亩的雅居乐花园、4000亩的锦绣香江、3000亩的南国奥林匹克花园、3000亩的华南新城、2000亩的华南碧桂园、1200亩的星河湾……这是华南板块的大盘时代。曾几何时，多少开发商遥望这片番禺荒地滩涂时不得不悻悻而归，唯独他却是难掩兴奋。

   二十年前，彭磷基踏上了钟村的那片荒土，随行的番禺政府人员仍不忘提醒他要慎重考虑，因为在此之前已有十名开发商在看完之后都拒绝了。

    其实，对于钟村这片土地，他的归属感远比其他开发商更强烈—这里是他归乡创业之地。

   早在八十年代，彭磷基就已经斥资800万港币在钟村创办大型电子工业厂。而在归乡之前，彭磷基早已在香港地产行业长袖善舞。

   33岁的彭磷基留学归港后，与四个好友合作旧城改造项目。四年后，专注地产的彭磷基掘得第一桶金，参与承建香港“锦绣花园”、“康乐园”及台湾的“台北小城”。

   “其实，彭磷基早已在加拿大、香港和台湾就尝试过大型项目，之后在番禺创办钟村工业园。当时没有一开始就开发住宅，是因为没有市场，所以他先做产业，发展到一定程度，当地的配套成熟后，他就可以打造大型项目。”曾为祈福新邨顾问五年的世联地产首席执行官黎振伟对时代周报记者表示。

   他表示，“祈福新邨是华南板块的大盘发起者之一，它的特点就是香港背景，更重要的是启发于香港郊区发展理念下，特别是卫星镇概念，彭磷基就是看到了广州经济发展到一定程度必然是走向郊区化，向外围发展。”

   “我在香港做工程这么多年，唯一的遗憾就是没什么机会，找到一幅这么大的地来发挥一下自己多年来所学的经验。”站在钟村荒地的那一刻，彭磷基的遗憾早已弥补，这里几近香港整个尖沙咀。这是“祈建一方乐土，福泽万户千家”大盘交响乐的前奏。

   满堂红研究部经理周峰对时代周报记者表示，祈福新邨当时最大的优势还是以较低的土地成本囊括较大的土地规模。实际上，1993年前土地出让都是用实物置换，番禺政府参股祈福新邨的说法不胫而走。时代周报记者查阅番禺区工商局信息得知，最初番禺祈福新邨房地产有限公司注册资本为2.01亿元。其中，彭磷基旗下英属处女岛中国创业占股51%，番禺市房地产联合开发总公司和番禺市农工商联合企业总公司分别占股24.5%，后两者分别是由番禺经济发展委员会和番禺对外经济委员会主管。

   “中国第一邨”的开门之作则始于1991年11月。首次发售时，早有不少购房者冒着严寒通宵排队，开售当天就全部售完。即使在1993、1994年的平淡时期，亦有良好的销售记录，2000年后曾连续多年成为广州市销售冠军。

   彭磷基不是造房子这么简单，他还在造一个“新邨”，一个“卫星城”：1996年、1998年分别投资2.3亿元和1.5亿元建成学校，从小学贯穿至大学；再投资3.5个亿兴建的亚洲最大规模屋邨会所。2002年彭磷基还投资10亿元兴建三级甲等医院—祈福医院。

    固步自封

   然而，进入千禧之年之后，华南板块发生颠覆性的变化，华南碧桂园强势开盘；次年，星海湾、南国奥园、华南新城、锦绣香江、广州雅居乐花园相继开盘。大盘时代的到来，是规模扩军的开端，然而祈福新邨却是执着于华南板块。

   “祈福一直没有扩张，他（彭磷基）这个人很踏实，并没有到处发展。如果是个生意人的话，他就可以到处克隆，”黎振伟对时代周报记者表示，“我曾听他说过，‘如果我到处去做，我的队伍成长了没有，经验成熟没有，如果没有，我就不会开始第二个、第三个’。”

   十年之余，彭磷基终于走出番禺。2004年，彭磷基斥资35亿元在佛山南海开发第二个大型房地产项目—祈福南湾半岛，创造了开盘当日销售2.5亿元的销售神话。

   不过，时代周报记者查阅佛山市住房和城乡建设局数据，祈福南湾半岛2008年已发放预售许可证的总计套数达726套，当年中期房待售511套，高达70%，已签认购书的仅23套。

   继南海之后，祈福再度扩军花都。2006年3月28日，祈福宣布斥资150亿进军花都。目前，祈福在花都共有16个项目，面积从几十亩到上千亩不等。

   实际上，对于中心城区地块，祈福同样垂涎已久。2006年4月12日，祈福与富力和新世界竞投珠江新城J1-1商务地块和M1-4商务地块；8月31日，祈福竞投海珠区昌岗中路164号地块；12月20日，祈福再战保利、富力、越秀城建，争夺琶洲地王PZB1301商务地块。然而，均以失败告终。

   “在开发郊区板块项目之后，有兴趣进军中心城区开发，应该是转型的信号。”周峰对时代周报记者表示，中心城区的地块成本显然高于彭磷基的预期。

   据知情人士向时代周报记者透露，祈福曾经打算做大规模，想在市区拿项目，但是真正竞拍的时候力不从心，主要是团队和资金流向不足以支持。

   深谙“农村包围城市”精髓的彭磷基不得不转战外围地区。2007年9月25日，祈福集团成功竞得肇庆高要城区旺地。此后在土地市场上，祈福反而偃旗息鼓。“发展到一定程度后就会走出去，但是他（彭磷基）没有走得更远，力不到不为财。”黎振伟对时代周报记者表示。

   让人想不到的是，就在众多华南开发商布局全国的时候，已是66岁的彭磷基却出乎意外地重返校园。

   曾经如愿考上医科大学的彭磷基因家庭困难不得不弃医从理，但始终对学医念念不忘，直至投巨资建立祈福医院。“全国没有哪个楼盘会办这么大规模的医院，这是他将学医的愿望寄托在祈福医院上”，暨南大学副校长、病理生理学教授陆大祥先生对时代周报记者谈起彭磷基满是敬佩之情。

   据知情人透露，彭磷基一度每天下午都在医院办公，将工作的重点放在医院上。他在处理医院方面的问题时，对医学很感兴趣，同时开始觉得知识不足，因此产生再深造的想法。

   2006年，彭磷基开始在暨南大学深造医学。三年的博士研究生学习，彭磷基几乎从不缺课，其论文更是得到答辩委员会给予的“优秀”评级。“他对学问非常认真，实事求是。”陆大祥教授表示，彭磷基自己根据临床试验主方，自己还专门在祈福医院里面建立自己的实验室来开展实验。其绿色治疗更是为医学界所津津乐道。

   “理想主义”，这是黎振伟对彭磷基的评价。部分业内人士认为，这同样是彭磷基痴迷医学、固步华南的最佳注脚。

    大盘之陨

   “二十年来，祈福发展比较慢，曾经是全国第一邨，但是目前来说，已经慢慢淡化。祈福没有走出华南，也没有走到房地产楷模的位置。虽然走出了番禺，但是模式并没有太大改变，创新销售和建筑理念还是停留在原来祈福的色彩当中，所以祈福可以说已经落伍了”，中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者表示，刚刚过去的十年和第一个十年是完全不一样的，第二个十年是加速的情况，整个思路没有准确定位的话就会遇到瓶颈。

   “对广州及广东房地产市场的最大的感受就是从没有竞争到竞争很强。”彭磷基接受媒体采访时曾如是坦言。

   实际上，祈福对16个花都项目有专门的名称，谓之“花都专案”，足见其150亿布局花都的野心。业内人士更是猜疑其再造“祈福新邨”的动机。在花都，祈福项目呈“三镇一街”布局：新华街以“中心城区黄金商圈+地铁”的概念发展大型高尚住宅区；炭步镇依托汽车城大力发展大型工业园；赤坭镇开发低密度的豪宅社区。

   一名不愿具名的业内人士对时代周报记者表示，在花都，从产品上来讲，祈福在地区上做不了大哥，规模上不是最大，产品销售上不是最理想，价格也不是最标杆，只能说花都项目延续祈福风格。“明日黄花”、“余热”，则是该人士对祈福花都项目的评价。

   今年国庆期间，花都空港新城核心区“第一盘”—祈福都会开盘。开盘当日推货85折优惠，25万元/套起，送2200元/平方米装修。据称，当日首推的500多套单位至上午11点左右全部售罄，后即时追加100多套。不过，时代周报记者在广州市国土资源和房屋管理局的官网查询到，截至10月18日，祈福的上述项目已售221套，单日成交价格均价最高的为7120.11元/平方米，最低的仅为6524.99元/平方米。

   “现在市场竞争激烈，销量下滑是不可避免的。比较大盘，小盘配套比较容易受影响，彭磷基自己控制不了这些，而是在于当地整体配套水平。这是一个‘渠成水到’的问题。花都供应量很大，但是城市发展比较缓慢，整体配套相对比较落后。”上述不愿具名的业内人士表示，祈福已经不再走在时代的前列，只是某一个阶段的角色，更多的是一个项目的概念。他更是直言，祈福“老板文化”浓厚，策略都是由彭磷基来决策，个人色彩浓，但是团队并不特别，而且从祈福新邨走出来后，做项目比较有名的经理人基本没有，这也反证了祈福的发展缺乏人才。据知情人士透露，目前祈福有八名董事，包括彭磷基在内，四名董事负责公司运营，其妻孟丽红则是其得力干将。

   如今，在人们习惯于用祈福新邨的辉煌衡量祈福集团其他项目之际，祈福能否破局依旧是个疑问。“任何开发商第一个项目一定是投入精力最多的，虽然新的未必能够超越老的，因为第一个项目是老板倾注精力最多的，所以必须创新模式，不能照搬模式。”黎振伟如是说。