“囤地式”开发资金难回笼 莱茵置业牵手信托

    □ 本报记者 谢静

   10月14日，莱茵置业（000558）接连发布三季度报表以及董事会审议通过信托融资方案的决议。

   三季度，莱茵置业营业总收入同比减少了33.86%，净利润更是大幅下降，同比减少71.29%。报告期内，莱茵置业的资产负债率进一步提高，从二季度的76.35%提升到三季度的78.89%。

   同日，莱茵置业所公布的信托融资方案中，拟募资2.5亿元。《证券日报》记者采访某家房地产上市公司财务人员时，该人士表示，房企与信托以股权合作方式融资“正当时”。

    “囤地式”开发

    短期难获回笼资金

   10月14日，莱茵置业公布的信托融资方案中显示，华能贵诚信托有限公司（以下简称“华能信托”）拟募集的2.5亿元人民币将给南京莱茵达置业有限公司（以下简称“南京莱茵达”）目前开发的“莱茵东郡”项目带来充裕的资金。

   而根据莱茵置业半年报显示，南京“莱茵东郡”项目开工时间是在2002年10月，预计竣工时间是2012年12月，预计总投资14.1亿元。

    可想而知，这一地块开发将整整持续十年的时间！

   莱茵置业2009年年报显示，南京“莱茵东郡”项目占地总面积约为38.67万㎡。截至2009年年底，累计结转面积约为33.21万㎡，累计结转收入12.60亿元。以此计算的话，目前南京“莱茵东郡”仍余下约为5.46万㎡土地有待开发。而根据二季度报表显示，南京“莱茵东郡”期末投入资金余额仅为2181.66万元。

   《证券日报》向某上市房企财务人员询问为何一块土地开发期长达十年之久，该人士表示“不排除曲线囤地的可能”。同时，他猜测上市公司仅仅从这一块土地在这十年中的升值中就获利不菲。

   三季报中显示，莱茵置业存货总额约为23.57亿元，约占比资产总值72.34%。扣除包含在存货之中的土地出让金15.76亿元，存货大约为7.81亿元。

   上述财务人员对《证券日报》记者表示存货中的近16亿元的土地出让金在未来一段时间内是难以回笼的。而其余近8亿元的存货，莱茵置业既然没有在刚刚过去的“金九”季节推盘以回笼资金，那么难以排除其“捂盘”以待合适时机出售房产的可能性。因此，短时间内莱茵置业通过推盘回笼的资金可谓有限。公司项目所在地区大致分布于江浙、上海。随着调控政策的继续深化，尤其是以上海、南京为代表的地方政策调控比全国其他地区更为严厉，莱茵置业的营业成本将日渐上升。

   三季报中，莱茵置业平均净资产收益率已经从二季度的6.40%下降至1.63%。而二季度所公布的32.09%的商品房销售毛利率亦低于行业平均水平。

    房企“联姻”信托公司

    尽享三大融资优势

   根据莱茵置业公告，华能信托拟设立发行集合信托计划，募集资金2.5亿元投资于南京莱茵达所持有的杭州莱德房地产开发有限公司（以下简称“杭州莱德”）51%股权受益权。南京莱茵达对上述51%股权具有优先行权资格，上述投资期限为18个月。同时，信托成立满9个月之日，南京莱茵达可提前行权——若南京莱茵行权，上述保证金转为行权费；若其无力行权，上述保证金将被华能信托没收。南京莱茵达行权保证金及行权价款不足时，莱茵置业负有履行差额补足义务。

   南京莱茵达需每半年向华能信托支付行权保证金，年行权保证金比例为12.5%。另外，这一信托融资计划还以刚刚拍下不久、竞拍成交价为8.8亿元的宗地编号为杭政储出【2009】8号地块所对应的51%面积地块土地使用权作为抵押。

   上述上市房企的财务人员在接受《证券日报》采访时指出，12.5%的融资成本“不算高”，基本上属于正常的信托融资成本。并指出，在目前上市房企非公开发行融资方案频频被否、银行信贷规模缩减的情况下，信托融资成为房地产行业较为“倾心”的融资方式。

   为什么信托融资成本在高于银行利率甚多、甚至超出其2-3倍的情况下，反而成为较好选择呢？

    上述财务人员坦言，以股权方式进行信托融资，至少有三项好处：

   首先，信托公司可以与房地产开发商共同承担部分的项目风险；其次，以股权方式融资可以不必反映在资产负债表上，从而有美化财务报表的作用；最后，募集的资金在使用范围上要比直接融资或是信贷融资更加宽泛，在资金投向上也更加自由。

   而对于信托公司来说，募集资金会有房地产开发商手中的土地作为抵押，业内的做法往往是将土地估值的一半作为抵押物，同时往往伴随着控股股东的担保，从而使得资金的风险性较小。

    所以，房企与信托公司的“联姻”也自然在情理之中。

    《证券日报》曾就相关事项采访莱茵置业董秘，截至发稿日，并未得到相关回应。