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本报记者 陶盈舟 北京报道
“这里马上就会拆迁，然后建起泛海国际二期。”——对于住在北京东风乡辛庄的村民张大爷来说，如此美好的愿景在他耳边出现早已不是一次两次了，“从2003年到现在，我们一直听说要拆迁，但如今我们依然住在这里。”
倘若不是出现在一份国土资源部交予银监会的涉及全国1457宗闲置用地的“黑名单”上，泛海建设的东风乡地块可能还没有如此引人瞩目。“因为听说地块有被收回的风险，所以拖了很久没有动静的拆迁突然就有进展了。”张大爷告诉《华夏时报》记者，9月15日刚刚来了一拨上门量房的。
在位于北京朝阳公园东边的泛海国际社区和东风乡辛庄之间，一条笔直的柏油马路将路南的豪宅和路北的危房隔开，形成了颇其讽刺的对比。这个泛海建设从2002年就和朝阳区东风乡政府以及东风乡工商公司等合作开发的项目，除了已经建成的泛海国际一期的20多栋楼外，其他的地块近8年来一直处于闲置状态。
“其实对开发商来说，谁都不会傻到凭囤地来赚钱，毕竟土地开发后的价值要高得多。”北京一家中型房地产公司的管理人士私下向记者透露，像这样迟迟搁置不开发，一是各级关系和手续没有办完，二就是手里缺钱。“泛海很可能是两种困难都遇到了。”他说。
“延后”内情
今年8月《国际金融报》的一篇报道称：泛海建设因迟迟未能开发东风乡土地，仅仅依靠捂地就净赚超过200亿元，是近3年利润总和的十倍，同时公司还面临土地回收的风险。
消息一出，泛海建设立即表示，目前东风乡1#地块已经按规划要求开展前期工作，预计2011年年底前正式开工；而2号、3号、4号地块施工前的准备在深入进行，规划调整工作已完成，计划于2010年下半年完成《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》申办事宜，将于2010年年底前陆续开工建设。
事实上，在对于东风乡地块的开发推进工作上，没有谁比泛海本身更加着急的了。
《华夏时报》记者在泛海建设的官方网站上发现，根据公司2002年的年报披露，当时名为“光彩建设集团”的泛海建设当年与北京朝阳区东风乡人民政府、北京市朝阳区东风乡农工商公司以及信华发展有限公司签订了一份《合作补偿合同书》，合同约定土地开发面积为350475.45平方米的地块，用地补偿款共计约15.77亿元，拟分6期支付，并以合作的方式共同开发北京市东风乡项目。
记者注意到，在提及该项目时，泛海的态度相当积极，不仅年报中就提出要力争北京东风乡住宅项目年内（2002年）启动，其中一期工程（25万平米）前期方案及报批更要争取在年底前完成。
仅仅几个月后，公司就在2003年的半年报中披露，关于北京东风乡住宅项目，公司已按照《合作补偿合同书》支付一期地价款和部分二期地价款，共计3.5亿元。同时组建东风乡项目公司，顺利开展征地拆迁工作。
倘若一直按照如此的推进速度，如今的辛庄早已是豪宅林立了，但现实的情况是，本该在2005年2月27日开工、2007年5月30日竣工的地块在上述一期开发项目后就杳无音信了。
“实际上从泛海开发东风乡地块来说，主要的决定权不在他自己手里。”上述业内人士坦言，一是这个项目的开发当初采取的是多方合作的方式，泛海没有绝对的掌控权；二是开发项目由于和政府合作，所以很可能泛海扮演的是一个出资方，这也是为什么拆迁款需要由泛海来支付的原因。“所以泛海囤地获得的土地增值也并非只属于他自己。”
对此，泛海建设的解释是，自己迟迟没有进行二期开发主要是由于对于最初规划的调整而使其被迫“延后”了开发的时间。
记者注意到，根据公告，由于东风乡地块所处的特殊地理位置，使得本身前期规划调整工作量就较大，而为了配合CBD东扩的要求，项目公司专门在北京市、区两级土地规划主管部门指导下，配合政府在项目前期做了很多工作。
结果到2009年12月31日，泛海的项目公司才与北京市国土局签订了地块土地出让《补充协议》，并全额缴纳了应补交的土地出让金。规划调整后的东风乡1#地改为商业、办公、酒店等综合用地，二期的项目1号、2号、3号、4号地块全部为住宅及配套商业用地，建设用地面积30.57万平方米，规划总建筑面积87.31万平方米。
幸运的是，在泛海建设“被动”闲置地块期间，由于北京房价的不断攀升，泛海这块未能按时开发的地块价格也随之水涨船高，按照目前泛海社区论坛中公布的二期售价45000元每平米计算，比一期均价的18000元上涨了接近150%。也正是因为地价的暴涨而使泛海遭遇了另一个巨大的障碍——拆迁过程中的阻力。
拆迁补偿款天价
根据在2002年签订的《合作补偿合同》，倘若按照开发项目总计350475.45平米来计算，那么每平米用地补偿款为4500元。
对此，房地产事务律师张力告诉记者：“用地补偿款的范围要大于拆迁款，比如被拆迁人的营业损失、生活补助等非实体性损失。”这就意味着当年的土地拆迁款还不足4500元。
但《华夏时报》记者在走访辛庄的过程中却了解到，在2003年最早的一次拆迁补偿款赔付中，泛海给出的是7000元/平米左右，“实际到村民手里的只有3000多元，剩余的一半拆迁款去向不明。”辛庄的一位村民告诉记者。
值得注意的是，在该地块的拆迁赔付过程中，泛海建设几乎是所有村民提及的唯一出资方。对此，张力告诉记者，通常意义上，开发商拿地时往往分为净地和毛地，就拆迁而言，净地是政府拆迁完的，而毛地是政府尚未拆迁完的。
“毛地与净地的概念，在法律上没有明文定义，都是操作中确定的概念。如果在地块还是毛地的时候就招拍挂，会给后期项目建设带来很多问题。”泛海显然就是如此。
而对于毛地的拆迁，上述人士指出，一般都是由专业的拆迁公司负责，但通常情况下采取的都是半官半民的性质，而且拆迁费用大多是开发商承担，“在实际操作中，有的是打包给拆迁公司，由拆迁公司与拆迁户谈判拆迁；有的是开发商与拆迁户谈判，确定补偿后，由拆迁公司负责拆迁。总之拆迁实现的方式多样，但这里面政府参与程度较高，各种利益关系的协调政府起到决定性作用。”
也因此，在长达四年的土地“被动”闲置中，尽管泛海国际的土地升值了，但同时也使得拆迁款的赔付工作更加困难。“坦白说，现在北京的地价房价涨成这样，我们就指着这套房子生活，按照一户一家三口，要拆迁每户至少一千万起。”一位村民向记者直言不讳地说，“这还是少的，多的几千万上亿都有。”
在辛庄，记者发现，除了早期已经拆迁完毕的地方，目前剩余的地块西南角、西北角和东北角还有三片大约几百户尚未拆除的民居平房和二层小楼，和周边已经荒废的大片空地相比，显得尤为扎眼，村民指着一家二层小楼告诉记者，“现在每月靠收租，不少人就有两三万的收入，你要给他拆迁款，至少也要能买几套和现在租金收入差距不大的房子。”
这就意味着，早在2002年签订的每平米4500元的土地补偿费用早已形同虚设。而且有了一期的泛海国际做参照，村民的拆迁价格预期也已经今非昔比，“拆迁款谈不拢，不会有人走的，除非从村民身上轧过去。”而事实上，不少村民也向记者反映，泛海近几年并非没有开发辛庄的想法，只是屡屡拆迁款难以谈拢，于是总是搁置。
“归根结底还是泛海手里没有钱，没有钱拆迁就没有底气。而且像北京这样闲置七八年的土地对于泛海来说，也不是第一块了。”一位村民一针见血地说。
缺钱的泛海
开发商会缺钱？一年前恐怕所有人都不相信，但现在，这并非不可能。
就在泛海建设宣布将在下半年完成《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》申办事宜，并在2010年年底前陆续开工建设后，记者便在泛海国际一期的社区论坛发现，不少业主已经收到了售卖二期房子的消息，价格是45000元/平米。
随后记者前往位于朝阳公园桥东、观湖国际南面的泛海国际售楼处，偌大的停车场上零星的几辆车显得异常冷落，而挑空三层的豪华销售大厅内更是空无一人，只摆放了一块销售车位的牌子，项目的一期二期沙盘也因无人打扫积了厚厚的一层灰。在沙盘上，记者发现，在泛海国际未来的二期，将有18栋豪宅拔地而起，社区相应的配套设施等则选在了泛海一期的东边。
几经周折，记者终于找到一位销售人员，当问及泛海国际二期的开盘时间，该人员告诉记者：“目前都还没谱，最快也要年底开工，要买房，至少到明年再来吧。”
这也和村民的说法不约而同，据悉，倘若今年年底前泛海的这块地再不动工，那么很可能面临收回的境地，“因为最近拆迁的事情又有了动静，希望这次是真的。”村民张大爷显得很无奈。而居住在泛海国际社区的居民也告诉记者，泛海今年底至少要对二期的地块铺设下水管和基础设施等，不然土地可能就没有了。
不过截至目前，距年底还有三个月的时间，有关该地块申请《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的消息还没有进一步发展。
“迟迟不动工，最大的可能就是缺钱。”上述房地产公司人士坦言。事实上，泛海建设从2009年下半年起公司的业绩就呈现出飞流直下的态势，其每股经营现金流从2009年三季度以及年末的0.04元和-0.68元，急速下滑到今年中期报告中的-0.900元/股，不到一年的时间下滑了2350%。
同样，由于新项目迟迟未能开发，今年二季度，泛海建设的每股收益仅为-0.0076元，销售净利率为-23.12%，而主营业务收入同比、环比分别下降了86.32%和89.68%，其净利润同比和环比更是下降了115.16%和117.21%。按照今年上半年的净利润，总计8100万元按每户1000万的标准仅仅够赔付8户村民，即便算上2009年全年净利润18499万元，也只够不到20户人家。
今年3月25日，泛海建设曾发布公告，宣布股东大会已经通过了以11.18元/股的价格发行不超过4亿股，募资用于包括北京东风乡地块在内的地产项目。“但现在看，这个非公开发行计划已经不太可能。”国元证券房地产行业研究员施雪清告诉记者，“虽然没有明文规定，但是近期房地产上市公司的再融资方案差不多都暂停了，在现在严厉的政策调控下，泛海建设再融资通过的可能性几乎为零。”
而今年年初，泛海建设同样因为资金缺乏而选择继续搁置上海黄浦区董家渡开工建设的项目，而这个项目同样也在拿地后八年迟迟没有动工。“如果有钱，也许我们拆迁的事情早就有了进展。”村民如是说。
不过，当记者试图联系公司董秘陈家华时，连续多日拨打其电话都处于无人接听的状态，9月15日，记者前往公司位于建国门外大街的赛特大厦15层，泛海建设的工作人员却告知记者，公司董秘只接受电话连线，对采访要求可以帮助转达，但截至记者截稿，尚未收到泛海方面的回应。
可以肯定的一点是，在当前房地产调控依然严峻的情势下，泛海建设的被动“捂地”使得如今的开发成本大大增加，而且在调控的影响下，未来房价的预期走势并不乐观，是否能够顺利对辛庄地块进行开发，或许只有时间才能说明一切。华夏时报陶盈舟
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