不动产投资“有限”放行 保险四巨头暗设载体

    本报记者 孙轲 北京报道

   随着9月5日《保险资金投资不动产暂行办法》（下称“《办法》”）的发布，保险公司对不动产的投资终于不用再以自有物业的名义迂回进行，在新《保险法》放开不动产投资渠道一年后，《办法》终于将其推入实质操作阶段。

   9月6日，保险、地产股均因受益新政大涨。大智慧数据显示，当天，保险板块高开上行，收盘涨3.39%，位列板块指数涨幅榜第四；地产板块收涨1.62%，结束了四连跌的阴霾。

   其实，除了保险公司普遍采用的通过购买自用物业曲线进入房地产的形式，大型保险公司在保险资金的不动产投资上都已悄然前行。

   平安集团通过平安信托控股了平安置业公司，按照2009年年报，其注册资本为18亿元。据平安内部人士透露，平安置业已经在不动产投资领域有诸多动作；中国人寿投控公司则在2009年12月受让外资股份，将北京中保信房地产开发公司变为全资子公司，随后将其正式更名为国寿地产；人保集团也通过旗下的人保资本投资管理公司进行项目储备。与前平安、国寿设立专门公司不同，物业投资和管理只是人保资本的业务之一。

   业内人士指出，国寿地产应该在“禁令”涉及范围内，很可能被迫转型。《办法》明确表示，“已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出”。

    不需专设不动产公司

   此前曾一度出现在讨论稿中的保险公司需设立专门机构进行不动产投资的要求最终并未出现在《办法》中，而是对保险公司直接投资不动产的资格条件做出了一系列规定。

   如，保险公司资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；上一会计年度末偿付能力充足率不低于150％，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150％；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币。

   但是，保险公司如果聘请不动产投资管理机构提供不动产投资管理服务，对专业人员的数量要求可以适当放宽。

   一保险资产管理公司总经理表示，原来的讨论稿中，在保险公司直接投资不动产和委托不动产投资管理机构间接投资不动产之间，有一个中间环节，即由保险资产管理公司下设不动产投资公司专司不动产投资。

   不动产投资管理机构无疑将在未来保险资金的不动产投资中扮演重要角色，《办法》对其资格条件也进行了详尽的规定，如“注册资本不低于1亿元；管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验。”

   而对人员的要求则较保险公司更高，要求拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名。

   一保险资产管理公司高管人员介绍，目前国内比较具规模的不动产投资管理机构包括万科、泰达等，但整体讲这一领域的运作还不太规范。而在国外，很多大型资产管理公司都进行不动产投资管理，且规模已经较大，如法国AXA集团2008年在全球管理的不动产超过400亿欧元，荷兰ING管理的不动产则达到了七八百亿欧元。

   虽然《办法》没有对保险公司设立专门的不动产投资公司做出强行规定，但也有业内人士认为，《办法》提出保险资金可采用债权、股权或物权方式投资不动产，按照专业化运作的大方向，设立专门公司更利于运作。

   知情人士透露，泰康人寿董事会已经通过，与泰康资产管理公司一同发起设立泰康不动产投资管理公司，计划注册资本3亿元。

   但是，《办法》中关于“市场信誉良好”、“投资业绩稳定”、“具有丰富的不动产投资管理和相关经验”等规定，似乎从另一角度给泰康不动产投资公司的运作带来了难度。

    不动产金融产品仍空白

    《办法》还对保险资金介入不动产领域的方向做出了规定，特别提出将商业住宅排除在外。

   《办法》要求，保险资金投资不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，不得提供无担保债，不得开发或销售商业住宅，不得直接从事房地产开发，不得设立房地产开发公司，不得投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或是控股房地产企业。

   除了进行不动产投资，保险资金还可以投资不动产相关金融产品，但前者的账面余额不高于公司上季度末总资产的10％，后者的账面余额不得高于公司上季度末总资产的3％，两项合计不高于公司上季度末总资产的10％。

   虽然《办法》没有对不动产金融产品做出明确规定，但据知情人士透露，讨论稿曾给的定义是，不动产投资管理机构在中国境内，依据国家有关部门规定，以不动产为基础或者投资对象，发起设立或发行的不动产投资计划、不动产投资基金、不动产信托投资基金等定向募集或公开募集的权益型或固定收益型凭证。

   按照规定，符合条件的不动产投资管理机构，可以为保险资金投资不动产提供有关专业服务，发起设立或者发行不动产相关金融产品。但投资机构向保险资金发起设立或者发行不动产投资计划的规则，保监会还将另做规定。

   保监会一内部人士表示，由于房地产金融产品REITs（房地产投资信托基金）至今没有出台，因此保监会对投资机构向保险资金发起设立或者发行不动产投资计划的规则也暂时无法推出，需要届时视情况而定。

    虽然《办法》打开了保险资金投资不动产的闸门，但真正操作和获得收益仍待时日。

   华泰联合证券保险行业分析师李聪认为，尽管从短期来看，保险公司真正投资于不动产，并从中取得回报，在2010 年终业绩甚至2011年业绩中难以体现，但长期来看，更多的投资自由，有利于保险公司寻找投资回报率更高，能更好的与保险责任负债相匹配的投资项目。