深鸿基资产评估乱象

   近期,《大众证券报》独家报道了“深鸿基贱卖子公司之离奇三重门”、“深鸿基卖子公司价格偏贱获证实接盘者赛德隆四个月净赚近亿元”、“深鸿基为他人作嫁衣新鸿业股权转让造就亿万富豪”之后，赛德隆和深鸿基之间的交易链逐渐浮出水面。但是在此期间，仍然有一个巨大的问号摆在投资者面前：对于卖出的新鸿业和买入的西安深鸿基两家公司，深鸿基在一出一进中为何溢价情况如此悬殊?对于新鸿业这样同一家公司，万泽股份和深鸿基的出价为什么在不到半年时间内发生了天翻地覆的变化？本报采访调查后发现，答案在资产评估上。

    两次存货评估天壤之别

   4月，深鸿基以1.58亿元（相对于净资产溢价78.24%）的价格将新鸿业66.5%的股权转让给赛德隆，赛德隆当时并没有付款，而是承诺以其持有的西安深鸿基40%的股权应分得的利润和收益偿付股权转让款。在随后的6月份，深鸿基以2.06亿元（相对于净资产溢价354.08%）的价格购买百川盛业所持有的西安深鸿基40%的股权，与卖出新鸿业40%应收款1.58亿元相抵消后，赛德隆不仅不需要向深鸿基支付新鸿业的转让款，深鸿基反而向百川盛业支付4831万元的差额补偿金。

    同是房地产公司,为何卖出时溢价率为78.24%,而买入时溢价却高达354.08%?

   记者细查公告发现，深鸿基在一买一卖的两次交易中，两个项目的主要资产是都是存货，之所以溢价差别巨大主要在于存货的评估。深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司对两个项目存货的评估采用截然不同的方法，对西安深鸿基的存货采用假设开发法评估，而对新鸿业存货采用成本法评估。

   公司公告指出，对于西安深鸿基项目，采用假设开发法评估存货是因为项目的成本和收入比较容易确定。值得疑问的是，新鸿业的鸿基新城项目一期已经基本售罄，为何不采用假设开发法？

   一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者：“道理很简单，我买房子的时候肯定希望卖方按照成本卖给我，而我卖房子的时候又希望把自己的房子按市场价值卖出！深鸿基就是反其道而行之，出售时按照成本作价，受让时却按照市场价。”

    相同资产估价差异巨大

   8月，万泽股份作价2.1亿元购买了新鸿业50%的股权，也就是说，新鸿业的整体评估值为4.2亿元。假如按照4月深鸿基作价1.58亿元出售新鸿业66.5%股权的价格来算，新鸿业当时整体评估值仅为2.05亿元。对于相同的资产的评估，为什么在短短四个月内会相差近一倍？

   公开资料显示，虽然深鸿基和万泽股份分别请了不同的两家资产估价机构对新鸿业进行评估，但是这两家机构采用的评估方法都是成本法。“既然这家公司的主要资产是一个地产项目，那么用成本法评估，主要就是考察土地取得费用、开发成本、管理费用等方面，”一位资深评估师告诉记者：“假如在短时间内有很大的增值，可能是被评估公司在此期间购买土地导致成本忽然上升。”

   记者查阅了相关资料，发现新鸿业持有两处土地使用证，分别是2007年和2009年核发的。也就是说，在深鸿基出让到万泽股份受让的这四个月期间，新鸿业并没有拿地。

   “现在资产评估已经成为某些上市公司输送利益的工具了，”上述评估师告诉记者：“采用单一的方法评估，容易出现有失公允的现象，在评估的时候，最好采用两种以上方法相结合。”

    记者 钱呈