复地初尝基金业务“头啖汤” 高负债难题待解

    本报记者 田新杰 上海报道

   在中国开发商中率先高调进军房地产基金业务的上海复地（2337.HK），终于尝到了“头啖汤”。

   8月23日，复地在公布中期业绩实现期内收入及股东应占纯利分别大幅增长71.2%及3.8倍的同时，董事长范伟披露，首个私募基金规模达5亿元人民币，目前已经基本实现投资，涉及复地旗下成都、南京和上海项目。

   范伟还告诉记者，复地将积极推进价值投资业务的探索，重点推进私募房地产基金的快速发展。在坚持开发业务的基础上，设想到2019年，整个投资板块的利润贡献能占到整个复地集团的40%左右。

   截至2010年6月30日，复地收入较去年同期上升约71.2%至约34.31亿元，主要是期内集团合并范围内入账项目销售单价较高。期内，集团毛利同比大幅增长接近1倍至13.95亿元，毛利率为40.7%，较2009年同期35%上升了5.7个百分点。

   毛利率上升的主要原因，是期内入账的主要项目为一线城市的低密度住宅，平均售价较高，加上大部分入账项目的销售期集中于去年市价较高时。

   复地天津中心项目的成功出售，可以作为复地近几年投资业务的一个缩影。在目前复地投资业务板块中，基金业务无疑是核心。

   复地今年年初已明确未来10年的总体发展战略：采用开发和投资业务并进的“双核驱动”商业模式。范伟则进一步向本报表示，复地未来的业务增长将来自于房地产开发业务平台和房地产投融资业务平台的双重推动。开发业务平台将继续致力于开发以住宅为主的项目，坚持快速周转；同时不断推进房地产私募股权基金管理业务的成长，形成基金管理品牌。

   范伟表示，“未来的房地产行业，会有越来越多的资金需要专业机构去管理，分享房地产行业的成长，我们看到了其中的巨大潜力，但不是把它作为公司本身的一个资金来源。”

   范伟透露，公司首个私募基金规模达5亿元人民币，并已投资于公司旗下成都及南京等项目。接下来旗下基金投资新的项目，仍由复地牵头。

   有业内人士指出，以国外成熟市场的发展经验，基金模式未来也将成为中国房地产发展的核心，但截至目前，国内真正涉足房地产基金业务的开发商还极少，能够将基金业务实现对业绩贡献的，则属凤毛麟角。

    不过，在整体的调控环境下，和大部分上市房企一样，复地同样面临着高负债的问题。

   “复地将采取多项措施，提高周转能力。”范伟坦言，在融资层面，增发内资股可能是目前比较可行的一个方法，公司已经采取了这一融资工具，提高周转能力。

   复地目前的负债比率达到了110%，对此，范伟称，下半年公司新推楼盘较多，今年下半年二线城市的项目新增供应将有约80万平方米，预计将会有较多的销售回款。土储方面，复地上半年新增4个新项目，按权益计约占124万平方米，截至6月底止应占土储面积达849万平方米。

   高盛预测，复地2010年上半年净债务权益比达112%，在行业的下降周期，认为该公司补充土地储备的可能性不大。

    出乎国际投行预料的是，通过合作开发等方式，复地继续实现项目新增。

   8月19日，复地与渝开发（000514.SZ）达成合作开发协议，渝开发将所持有的全资子公司重庆朗福置业有限公司50%的股权作价2.3亿元，以及对朗福公司享有的50%债权作价2亿元转让给上海复地投资管理有限公司，涉及规划总用地面积955.48亩。

   复地集团总裁张华表示，复地下半年将继续加快现有项目，尤其是二线城市项目的开发速度。并采取措施积极调整价格，快速出货，保证复地在下半年市场波动下具有更强的风险抵抗力，也为明年的销售供应做准备。