华远“伪造门”背后：合作开发风险重重

    见习记者 张晓玲 深圳报道

   虽然用洋洋4000言撇清了自己与一宗问题土地的关系，但华远地产依然面临与土地方未完的诉讼，以及与西安立丰公司之间的债务纠纷。近年来华远地产从未在公开土地市场获得一幅地，其全部土地储备均来自二级土地市场收购。这种合作方式蕴含的风险，在此次“伪造公文门”中得到淋漓尽致的体现。而这种风险的存在，并非华远一家。

    竞拍屡败 无奈转合作

   自从离开华润以来，任志强领导的华远地产的发展，在公开土地市场上始终无法突破。这已经成为任志强的心病。

    7月底至8月，华远地产参与了北京通州及顺义地块的招标，尽管出价最高，仍空手而归。

    华远地产中报显示，公司目前可供开发项目建筑面积约233万平米，主要集中在青岛、西安、长沙。作为公司的发展核心北京，仅占5%左右。从规模上讲，华远地产只能算是一家中小地产公司。

    但任志强的魅力和华远的品牌不可小觑。2008 年成功借壳“ST幸福”进入资本市场后，华远地产开始新一轮征程，而原本的管理层基本保留下来，公司管理层经营能力非常突出，其中就包括获取土地的能力。

   中原证券研究员魏博指出，华远地产获取项目有三种方式：合作开发、项目转让、土地市场招拍挂。其中，合作开发和项目转让是主要的土地获取方式，华远离开北京进入外埠的项目，基本都以合作和受让方式获得。

   深圳一家知名律师事务所负责房企法务的律师指出，华远与立丰公司的合作，可以视为非法人合作。既未成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同约定各自独立履行义务、分享收益。

   此种方式的特点是，双方对合作开发的权利、义务，体现在双方的合作协议之中。依照合作合同的约定，对合作开发项目享受利益，承担风险。不过，此种方式对出资方合作者而言，风险较大，因为其既无土地使用权，又无实际经营控制权，其合作利益难以得到保障。

   在北京市盛廷律师事务所律师张志同看来，华远地产在审查合作方土地使用权属上存在过失。审查土地使用权出让方主体资格的合法性、土地使用权出让合同是否经过批准与登记，以及土地使用权出让合同用途是否符合投资用途，是合作时必须要做的尽职审查。

   2008年底，以并购和合作著称的远洋地产收购青岛颐中终止，公司内部人士透露，在进行前期的尽职审查中，发现存在一些问题，包括土地的问题，考虑到可能发生的法律风险，公司选择了放弃。

    二级土地市场黑幕重重

    华远地产“伪造门”背后，凸显的是我国二级土地市场的交易不规范。

   根据国土资源部发布的通报，此次“伪造门”事件中，2007年，陕西省西安立丰御海置业有限公司在办理西安市雁塔区小寨西路13号地块房地产项目的相关用地手续时，使用伪造的有关批准文件和补办出让手续许可证，骗取办理了政府的相关用地手续，并办理了土地使用权变更登记，将依法批准转让土地的建筑面积从10万平方米变为26万平方米。

   由于此案已立案，相关各方均聘请律师应诉，在法院判决出来之前，究竟是1001厂动了手脚还是立丰公司、抑或华远地产，目前不得而知。

   上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，此事只是国土部通报的3070宗违法违规用地中的一宗，更大的范围内，3070也只是全国违法违规用地案例中的“冰山一角”。由此反映出，我国土地交易市场是何等的灰幕、黑幕重重。

   他表示，华远地产通过合作的方式获得土地和项目，多少有些无奈。现阶段除了政府掌握多数城市土地外，国家机关、事业单位、国有企业、军事单位等也占有相当规模的建设用地，而这些土地的转让，基本上由这些使用者主导，地方国土部门只能做些辅助工作，按规定走走流程。这类用地的转让，透明度远远低于政府掌握的土地，从长远考虑，这类用地也须纳入“招拍挂”范畴。

   据悉，1001厂已聘请西安大成律师事务所合伙人兼律师钱红骥，应对与立丰公司和华远地产的纠纷。而华远地产、立丰公司也已分别聘请了律师。钱红骥透露，9月6日，在西安中级人民法院，三方律师将交换证据，然后等待法院裁决。