部分楼盘8月逆市提价开发商试探“金九银十”

　　每经记者 叶书利 发自北京

    开发商能撑多久？从北京房企近期的动作看，大幅涨价者大有人在。

   网易的统计数据显示，8月北京楼市近100个楼盘中有近1/3的楼盘选择逆市涨价，涨价幅度最高的楼盘就是万科的万科公园五号。此外，8月中旬开盘的霞公尊府预售价突破10万元/平方米，创造了北京楼市预售价的新高。将于9月开盘的PARK北京，也将定位指向了全球最昂贵的公寓——位于伦敦中心的“海德公园一号”。

   楼市调控背景下，楼盘涨价与天价开盘的举动极为异常，背后的原因何在？《每日经济新闻》记者为此展开了实地调查。

    万科公园五号涨幅居前

   网易的调查数据显示，8月北京楼市近100个楼盘中，33个楼盘涨价，比7月增加12个；降价楼盘为11个，比7月减少20个；53个楼盘的价格未动。其中，万科公园五号以11.11%的涨价幅度位居涨价榜榜首。

   据了解，7月万科公园五号的均价为4.5万元/平方米，但目前，搜房网上标示的楼盘均价为5.3万元。

   记者以买方身份致电万科公园五号售楼处，一位工作人员介绍说，目前万科公园五号一些房源的均价为4.6万元，而有些房源的均价为5.3万元~5.5万元/平方米。如此粗略计算，万科公园五号的销售均价可能已突破5万元/平方米。

   对于万科公园五号的提价行为，北京美联物业副总经理杨明丽认为主要的原因在于，该楼盘在售的主力户型为小户型，销售均价会比大中户型高。此外，万科一直信奉应市定价的策略，目前万科公园五号周边楼盘，如棕榈泉国际公寓、公园大道等楼盘的二手房价格已近5万元/平方米，因此万科公园五号的销售均价从4.5万元/平方米提升至近5万元/平方米，也属适应市场。

   对此，北京万科营销总监肖劲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，万科公园五号销售均价提升只是极少数销售房源呈现出来的统计数据。

    10万元单价创预售价纪录

    北京楼市近段时间的“涨声”引人，但霞公尊府以突破10万元的预售天价开盘更让人侧目。

   8月14日，位于王府井的霞公尊府在拿到销售许可证的当天，便推出了74套公寓，销售均价为106320元/平方米，突破10万元大关。

   杨明丽介绍，此前北京开盘预售价极高的代表性楼盘是钓鱼台七号院，这个楼盘去年7月开盘时的预售价为7万元/平方米，但目前的均价也高达10万元/平方米。

   在调查中，霞公尊府一位销售人员介绍说，目前该楼盘房源的面积为350~590平方米不等，价格区间为8.5万~13.7万元/平方米，主力户型为440~590平方米的三居和四居。买方首次购房的首付比例为30%。

   记者粗略计算，按10万元/平方米来计算，一套440平方米的主力户型总价高达4400万元，30%的首付即为1320万元。

   霞公尊府为什么以如此高的价格开盘？上述销售人员说：“我们这个楼盘就是北京饭店二期，最大优势就是地段的不可复制性，目前北京饭店附近已无地块可供开发。”

    来自北京市房地产交易管理网的信息显示，霞公尊府开盘近半个月，目前还未有成交记录。

   目前，北京楼市天价开盘消息中的另一个焦点楼盘是PARK北京。该楼盘在宣传中已将自己与全球最昂贵的公寓——位于伦敦的“海德公园一号”相比肩。楼盘的张姓销售总监向记者介绍说，该楼盘欲在9月开盘，售价待定。当被问及预售价是否会达到10万元/平方米时，这位销售总监回答说：“不会这么高”。

    开发商心理微妙变化

    杨明丽指出，8月北京楼盘涨声一片，主要原因是成交层面虚假繁荣惹的祸。

   美联物业的统计数据显示，6月底到7月中旬，北京楼市一手房周成交套数基本在近1100套；7月26日~8月1日的一周，一手房成交套数升至1959套；8月2~8日，一手房成交套数为1572套。7月26日~8月8的两周内，北京一手房成交套数大幅度增长，主要原因是几个热销楼盘的入市带动起来的，如保利茉莉公馆、万科长阳半岛、国风上观等。

   这两周成交量的上升，对早已疲劳的北京开发商的定价心理产生了虚假繁荣的引导作用，他们误以为市场已进入热销阶段，导致8月楼盘价格上涨。

   最典型的代表为北京房山地区的阳光邑上、绿城百合公寓和天恒乐活城三个楼盘，在房山地区的万科长阳半岛热销后，8月，同区域三个楼盘的销售均价均提升了近10%。

   之所以认为7月26日~8月8的成交回暖是虚假繁荣，杨明丽认为一个重要的佐证是，在这几个热销楼盘售尽后，市场成交量重新回归原态，如8月9日~15日一手房成交量降至992套，向几大热销楼盘推出前的周成交量靠拢。中国指数研究院指数研究中心研究副总监何田在接受记者采访时也基本赞同杨明丽的观点。

   在接受《每日经济新闻》记者采访时，广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫认为：“随着政策进入平淡期，加上‘金九银十’即将到来，开发商此时选择涨价，主要目的是试探市场。如果房价上涨还有人购买，说明房价下降的可能性不大。”

   至于霞公尊府天价开盘的现象，杨明丽认为，主要是一种逆市一搏的心理。同时，对于高端楼盘，降价会对其品牌形象带来恶性影响。

   但据本报记者调查，时下北京高价开盘的楼盘，其销售表现一般。除了霞公尊府开盘近半月无一套成交外，7月29日，首创禧瑞都以均价69268元/平方米推出了186套房源，目前仅成交25套；7月底以近6万元/平方米开盘的红玺园，在166套可售房源中，只成交了8套。