被遗忘的“90/70”：监管缺失

    本报记者 田新杰

    实习记者 周盛舸 上海报道

   “最近有促销措施的大户型都卖得特别好，在售房源中的比例也很大，小户型相对则显得很少。在外环以内的不少区域，小户型几乎绝迹。但是，按照2006年开始执行的‘90/70’政策，现在应当是小户型大量入市的时候。”困扰上海佑威地产研究中心副主任陆麒麟的这个疑问，悄然揭开了一个几乎被忽视的楼市谜团。

   一位近期频繁看房的上海市民也向记者抱怨，“要想在相对市中心一点的地段找一个小户型的新房，太难了，都是大户型。”

   为何市场上的小户型房源如此稀缺？本报记者近日就此采访国土部、建设部等相关部门人士，得到的答案是肯定的：“90/70”自执行以来，从未取消过，一直在严格执行。

    本报掌握的资料显示，并不是我们的感觉失真，而是小户型确实很少。

   根据中国房地产信息集团提供的数据，统计自2006年6月1日至今上海公开出让的数量众多的商品房土地中，明确有“90/70”严格限制的地块仅区区37幅，涉及土地面积尚不足435万平方米，且从2009年9月之后至今公开出让的商品房用地中，再也未出现过“90/70”的相关限制。

   即使上海这37幅土地，最终也未能全部落实“90/70”政策。最明显的则是杨浦区2007年1号公告中的新江湾城D1地块，现开发商为九龙仓集团有限公司，其写进土地出让文件的“90/70”要求是“90平方米以下比重占70%”，但近期该地块项目玺园推出的房源单套面积平均居然接近190平方米。

   企业突破“90/70”的动机则不言而喻，要做成单价更高的豪宅项目，大户型是最基本的要求。

   “‘90/70’甚至和容积率一样，是房地产项目不容随意突破的红线。若违规变更，必须严惩。”建设部政策研究中心副主任王珏林接受本报记者电话采访时强调。但包括国土部、建设部相关部门的多位人士也坦言，“90/70”执行的监管体系和处罚措施还不完善，主要靠中央部门统计监督和“地方自觉自纠”。

    “玺园们”如何突破90/70

    位于上海焦点楼市板块的新江湾城玺园项目，无疑是调控下实现逆市热销的明星项目。

    成交数据显示，最近两周玺园成交房源的套均面积分别在约190平方米和195平方米。

   2007年6月该地块出让时，相关文件明确要求90平方米以下户型房源比重达到70％，该地块也是在这样一个硬性指标的前提下出让的。最初竞得该地块的绿城房地产集团有限公司也曾公开表示将根据“90/70”要求进行开发，只是该地块最终转让给了九龙仓。

   玺园项目营销负责人近日也对有关媒体表示“项目将不会有小户型的产品”。换言之，如今的玺园项目不仅未兑现地块出让时“90/70”要求，在售平均户型面积几乎是90平方米的两倍。8月17日，九龙仓置业有限公司执行董事周成辉在电话中以“全天安排会议”为由，而没有接受本报“耽误两分钟”的采访要求。

   “‘90/70’一旦土地出让时明确限定，一般是不可能被突破的，就如容积率不能被随意调整一样。”中房信分析师薛建雄明确指出，至今很少听说有项目能在有明确“90/70”限制情况下突破。“不过各地有一些受此限制的项目打擦边球的做法比较多，主要是采取一房两证（即两套90平方米以下房源并一套卖）的做法。”

   据了解，今年来，在广州、东莞等地，一房两证等类似擦边球一度盛行。而开发商努力化解“90/70”的影响，动机其实是业内一个公开的秘密：利润。

   薛建雄分析，90平方米，往往是普通住宅和中高档住房之间在单套面积上的分水岭，两者的销售均价差距明显，最终将影响项目的整体赢利水平。而要做成豪宅，则更要大大突破90平方米的限制，“90/70”限制的地块，很大程度上扼杀了做成豪宅项目的可能。

   而且，在“90/70”政策下，小户型房源体量庞大，大户型的稀缺性和竞争优势也将更为突出，同样是开发商试图突破“90/70”限制的动力所在。

    “短命的90/70”？

   2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国十五条”），首次提出明确新建住房结构比例，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

   不过，曾经被业内普遍认为将极大改变楼市供应结构进而对房价产生长期调控作用的“90/70”政策，其调控效果正在被蚕食。

   “‘90/70’政策从未取消，反而是在不断强化，一直在严格实施。”8月17日，国土部新闻处一位人士强调。但他同时也表示，近几年情况和该政策出台时的背景有所不同，随着保障房建设规模的不断壮大，尤其是今年3月10日国土部出台19条土地调控新政中“保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地总量70％”的规定，实际上基本能把“90/70”政策要求的指标完成。

   国土部土地利用管理司司长廖永林8月18日在电话中告诉本报，在国土部的监管领域，“90/70”政策肯定是在被严格执行的，主要体现在国土部的各项统计中，明确各地的土地供应结构中，达到这一政策的要求。

   但针对性的统计却发现，在公开出让的商品房用地中，“90/70”政策具体在地方又似乎是“短命”的。

   中房信统计了自该政策执行以来的所有明确提出“90/70”要求的公开出让地块，近四年时间，整个上海仅仅37幅此类土地，90平方米房源的比例要求基本为74％和70％两类。且这37幅地块主要集中在2006年和2007年，2008年仅2幅，2009年仅3幅，而自2009年9月17日上海宝山区月浦镇一地块明确“90/70”限制出让后至今，上海尚未有新的“90/70”地块公开出让。换言之，此后在公开出让的商品房用地中，“90/70”限制处于真空状态。

   到目前为止，主管部门并未有关于地方政府未完成“90/70”指标的信息披露，类似上海这样的地方政府在这种情况下依然完成这一指标，唯一的解释可能就是公开出让的土地之外，如保障房用地等承担了该指标的大部分任务。

    类似的情况，在广州等地也曾出现，“90/70”限制的用地在一段时间内消失。

    谁来监管？

   有市场人士指出，玺园以豪宅姿态超过4万元/平方米的价格实现热销，不受90平方米房源比例限制，不可否认是重要的前提。“如果70％做90平方米以下房源，几乎没有做成豪宅的可能。”

   佑威机构提供的数据显示，8月2日—8月8日上海商品住宅成交均价达到23242元/平方米，环比前一周上涨10%，大大高于新政前的水平。该机构认为，导致该周上海商品住宅成交均价大幅上涨的“推手”正是7月24日开盘九龙仓玺园大量高价成交，使上海房价创造了近期的新高。这或许可以视作“90/70”政策对楼市调控作用体现的一个佐证。

   目前玺园项目最终为何能不受“90/70”限制，尚无权威说明。上海市规土局一位内部人士告诉本报，“90/70”具体的执行主要还是由各区县负责，涉及更改“90/70”限制规划的，需要经过申请，视申请更改理由是否充分而定。

    据本报了解，“90/70”被淡化的根源还在于地方政府的具体执行方式。

   记者从上海某重点商务区的土地运营公司负责人处获悉，具体操作中，一些重点开发区域，没有“90/70”的严格限制，地方政府可以通过“统筹安排”，让区域内其他地块分担“90/70”的指标。“一些核心地段的项目，若强制要求‘90/70’,开发商不但难以操作，也会影响整个区域的发展。”

   至于地方政府是否真的弹性执行“90/70”，目前的监管尚存欠缺。“‘90/70’贯穿从土地出让到具体规划建设，横跨国土和建设两大部门，处于部门监管的交接处，易出现监管的漏洞。”廖永林坦言，而且地方政府负责具体的政策执行和监管，中央主管部门也很难在具体的项目层面实现全程监管。“各地的国土督察机构，目前的职责范围，也基本不涉及具体项目在‘90/70’方面的违规行为。”

   王珏林则直言，“90/70”政策是能够影响楼市长期结构和房价长期调整的重要调控政策。和擅自更改容积率等规划指标一样，擅自突破“90/70”的限制，属于严重的违规行为，必须严格惩处。即使确有特殊情况和需求，也不能轻易更改。