3000亿房地产信托资金的危险游戏

    本报记者 杨颖桦 北京报道

    这是一场危险的游戏吗？

   根据中国信托业协会最新出炉的数据显示，在2010年第二季度的27775.4信托资金运作中，3153.63亿元的资金投向了房地产，占比达到11.35%。

   根据记者统计现有的房地产相关信托项目中，发现其中存在逾期年收益率偏高，投向高风险拆迁项目等问题。这场投入了接近3000亿的房地产游戏中，投资者们能否全身而退？

    高收益率如何保证？

   房地产项目目前的预计年收益率普遍在8%左右，根据记者统计最新的数据显示，在6月份发行的投向房地产领域的50个集合信托产品中，信托资金集资额达到175亿元，平均规模为3.5亿元，平均运行年限为 2.01年，而平均预期最高年收益率为8.93%。

   然而，其中仍有高年收益率的风险爱好者，杭州工商信托就是代表之一。在目前整体房地产市场前景并不明朗的情况下，这些产品的收益如何得到保证？

   根据记者统计杭州工商信托在2007年后成立的20个房地产投向相关项目中，预计最高年收益率基本在10%左右，其中，于2008年7月成立的飞鹰一号房地产投资信托，预计最高年收益率为20%，而2008年10月24日成立的“苏州新湖置业信贷资产受让项目”预计最高年收益率为14.75%，而爱丽山庄贷款项目信托则达到了15%。

   而即将在今年10月29日到期的阳光100集团无锡项目结构化股权投资信托，其预计最高年收益率为25%。

   根据该产品协议显示，信托资金用于与阳光100置业集团合作，共同收购无锡苏源置业有限公司股权，以及对该公司发放股东借款，用于阳光100集团无锡项目的开发建设。

   而目前，阳光100在无锡的项目有阳光100国际新城，总占地达163.1公顷，总建筑面积为235万平米，位于无锡市的惠山区。而根据阳光100无锡国际新城于8月1日开盘的最新一期销售数据显示，其均价在7500元左右。

   根据无锡7月份的商品房成交统计显示，阳光100无锡国际新城所在区域——惠山区的商品房住宅7月均价约为6477元/平方米，阳光100的项目属于其中偏高的价位，而在地产新政实施百日之际，无锡城的房价已经开始出现松动，与阳光国际定位类似的万达广场、无锡奥林匹克花园等楼盘价格已有所松动。而惠山区是无锡七个区域在7月中房价变化幅度最小的一个，可见该区域楼价上涨空间并不明显。

    而根据最新的备案商品房存量信息显示，在目前无锡的商品房“存货”中，单价4000到5000元的房源与单价5000到6000元的房源都不算多，分别为2827套和2362套；相比之下，单价6000到7000元的房源与单价7000到8000元的房源（这两个价格段被称为中高价位）较多，分别为3214套和3159套。而阳光100无锡项目正是处于该储量较为丰富的价位，其市场供应较为充足，未来价格与销售上涨空间仍有待观望。

   而面对正在调整中的房地产市场，即将在10月份到期的杭州工商信托的阳光100集团无锡项目结构化股权投资信托产品，能否达到其25%的最高年收益率，值得观望。

    旧城改造项目之忧

   在记者统计的诸多房地产投向相关信托产品中，投向旧城改造项目的相关产品特别值得注意，其中素有旧城改造王之称的福星股份相关项目风险暗藏。

   6月18日，福星股份旗下子公司福星惠誉宣布，将计划与“吉林信托”合作设立“汉阳旧城风貌区改造(危改)”项目的股权投资单一资金信托，由民生银行募集10亿资金，用于项目公司汉阳地产的增资。而在此前的5月11日，福星惠誉的子公司武汉置业已经与中融国际就为其“三角路·B地块”项目信托融资了10亿元，两次的利率水平均在12%左右。

   而根据协议，在汉阳旧城改造项目中，由吉林信托接受委托人民生银行的委托,将民生银行拟募集的资金10亿元（以实际募集到的资金为准,但不得低于7亿元）,以单一资金信托的方式对汉阳地产增资,其中3亿元用于增加汉阳地产的注册资本,剩余资金计入汉阳地产资本公积。增资后汉阳地产的注册资本由3亿元变更为6亿元,福星惠誉与吉林信托出资比例均为50%。

   而福星股份的孙公司武汉置业的武汉“三角路·B地块”项目，也采用了类似的路径。该项目由华夏银行作为委托人，将负责募集10亿元资金，以单一资金信托的方式对武汉置业增资，其中3亿元用于增加武汉置业的注册资本，剩余7亿元计入武汉置业资本公积。增资后，武汉置业的注册资本由3亿元变更为6亿元，福星惠誉和中融信托分别持股50％。

   但值得注意的是，根据福星股份披露该两次信托项目的公告显示，以上两个项目都在实施拆迁，需待拆迁完毕方可申请签订土地出让合同、办理国有土地登记。也就是说,在没有拆迁完毕前，这些土地并不属于福星股份。

   而业内人士评价道，这两个信托项目运作顺利的前提是,汉阳地产的项目盈利前景良好,并且福星惠誉本身正在开发项目的销售回款情况良好，能够保证福星惠誉拥有足够资金支付信托受益权受让款,方能免去公司被清算的危险。而拆迁改造工程时间较长，这些皆具有很大的不确定性。

   据不完全统计，除福星股份的两个信托项目外，目前正在运行中的投向旧城改造项目的信托产品，共有12款，皆为政府工程或政府担保项目。

   以中铁信托-绿洲(10期)蒲江马槽滩片区旧城改造项目集合资金信托计划为例，该信托计划由中铁信托在2009年9月份发售，信托规模为500万元，预期年年收益率为6.50%信托计划资金将贷款给四川省蒲江兴城投资有限公司（以下简称兴城投资）,用于成都市蒲江县马槽滩片区旧城改造项目建设,并为加入本计划的信托受益人获取相应收益。

   而此项目由兴城投资以其位于蒲江县鹤山镇蒲阳路103086.39平方米出让住宅用地为贷款作抵押。该担保地块已获得国有土地使用权，并经评估价值为10669万元，抵押率不超过50%。

   值得注意的是，该项目由财政安排资金做还款补贴,财政预算资金做还款保证，这与负债沉重的福星股份担保形成鲜明对比。

   而此前仅有过一例非政府背景的企业旧城改造项目的例子——西安国际信托南李村城中村改造项目。该信托产品由西安国际信托在2008年6月26日发行，信托规模为0.27亿元，向西安雅荷房地产开发公司（以下简称“雅荷地产”）发放，预期年收益率为8.3%。

   而在签署信托项目之时，雅荷地产只与南李村村委会及村民分别签署了《城中村改造开发合作合同》及《拆迁安置协议书》，这与福星的项目类似，皆未获得土地出让合同和国有土地登记。

   但这个旧城改造项目与福星惠誉的有所不同，因为其所挂钩的收益标的来自于西安荷雅的其他已在销售项目，信托合同显示，第一，雅荷地产同意以“雅荷春天一期、二期”房屋销售款作为本次信托贷款的还款来源。这意味着，雅荷地产城中村改造项目信托计划的收益来源并不依赖于该改造项目的进程，其无需面临类似于福星项目中的风险。

   而据受托人调查，雅荷春天一、二期可供销售的面积分别为4.8万m2和7.2万m2，可实现销售收入分别为3.1亿元和4.3亿元。第二，本项目成功实施后，后续经营性土地开发能产生的现金流量。受托人经过测算，本项目成功实施后能够产生约1.7亿元的净现金流量。

   此外，该旧城改造项目的担保项目也是“实在”的房地产项目，由雅荷地产法定代表人徐束萍提供个人无限连带责任担，而截至2007年12月31日，雅荷地产总资产为66220.8万元，净资产28643万元，2007年实现销售收入28809.6万元，实现净利润2777.7万元。

   此外，雅荷地产控股股东陕西西安新大陆集团有限公司，提供连带责任担保并以其拥有的西安市未央区未央湖度假村59972.5平方米的土地使用权为本次信托贷款提供抵押担保。

   而经西安华地房地产估价咨询有限公司评估，该宗土地使用权价值4365.998万元，抵押率约为61.84%。

   而相对比之下，福星的两个信托项目的20亿元融资额，远远大于雅荷地产项目的0.27亿元，其旧城改造规模所承担的拆迁风险也更大，而其担保的标的也具有一定风险。

    以汉阳改造项目为例，福星惠誉将其持有的汉阳地产的全部股权（对应出资额 3亿元人民币）质押给民生银行作为其履行相关义务的保证。汉阳地产在信托成立之日起30个月以内以其拥有的汉阳旧城风貌区改造(危改)项目A、C、D地块的在建工程（规划面积206,300平米，其中商业72,800平米）分期分批抵押。

   福星股份仅在相关公告中表示，抵押物汉阳地产的项目盈利“前景良好”，且福星惠誉旗下目前有多个正在开发的楼盘已进入销售期，项目销售回款能够保证按时支付信托受益权受让款。但其并未透露福星惠誉的相关销售情况，而作为担保方的福星股份本身，公司及公司控股（含全资）子公司累计对外担保金额为人民币34.4亿元，占去该公司最近一期经审计的净资产的86.93%，该比例显示出了福星股份负债的沉重。