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一份购房合同
信网4月1日讯很多购房者省吃俭用，甚至不惜通过借贷筹集资金来购买一套房子。然而，能够顺利入住这一原本再正常不过的需求，却成了不少业主的奢求，像位于胶州的半岛蓝湾小区，甚至延期两年至今尚未交房。
延期交房，买房人有苦难言，开发商却理直气壮。青岛蓝山湾半年未交房，开发商更是直言：延期怎么了?开发商违约，理由为何还这么理直气壮?(详见《青岛蓝山湾半年未交房开发商：延期怎么了？》)延期交房，该如何界定责任，又该由谁来监督?信网(0532-80889431)为此展开调查。
半岛蓝湾小区延期两年未交房
市民崔女士是胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区一名业主。她于2012年上半年在半岛蓝湾购买了一套房子，约定2013年6月30日之前交房，但是至今也没有交，“我这套房子本来是为孩子上高中方便购买的，结果孩子现在都已经高二了，我们也没有等到交房的消息。”
“我们业主几次三番去找开发商，可是他们根本就没有解决问题的诚意，一直以各种理由敷衍。我们也根本就不知道他们到底为什么交不了房，只能盼着他们能尽快解决问题。”
崔女士告诉信网记者，开发商对于交房的日期一拖再拖，“去年说是年底会交房，但是我们一直也没等到通知。今年又说3月份之前肯定能交，现在马上都4月了，还是一点交房的迹象都没有。”
另一位业主冷先生告诉信网记者，“现在延期交房两年了，违约金也拿不到。开发商甚至通过一些渠道向业主传达信息，他们本意不愿意向业主支付违约金，他们认为是工程承建商导致延期交房的，只是迫于压力，最后才答应支付违约金。现在开发商和承建商之间有纠纷，受损失的是业主。”
信网记者从小区业主提供的购房合同中了解到，开发商与业主签订的购房合同中明确约定了交房时间是2013年6月30日，开发商未能在规定期限内将房屋交付给业主，应当向业主支付违约金，违约金按照业主已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，业主有权选择单方面解除本合同。
3月27日，青岛联合利丰房地产开发有限公司向业主发了一份公告，称“因我司未能按照《青岛市商品房预售合同》约定按期交房，根据相关规定需向逾期交房的业主支付逾期交房违约金，现就违约金事宜我公司作出如下承诺：2015年4月30日先行向每户逾期交房业主支付部分违约金3500元，剩余违约金于收楼手续办理完成后1个月内双方协商解决;若6月30日不能达到合格交房条件，将再次支付每户现金3500元。”不过冷先生表示，“虽然开发商表示争取6月30日之前交房，但是心里还是有些担心。”
信网记者就延期交房的问题咨询了半岛蓝湾售楼中心，一位工作人员表示目前小区正在交房过程中，并没有什么问题。当信网记者询问小区是否通过了验收时，该名工作人员立刻表示，“具体情况我并不了解，我会将你反映的问题反馈给相关部门，到时候会有人给你答复。”
结算出现问题导致项目停工两年
但是，崔女士对于售楼处工作人员的说法表示了质疑，“开发商是通知我们要交房，3月19日，我们收到了一份交房通知书，要求我们到售楼处收房，并且告诉我们如果不收房，从收到交房通知书之日起15天后视为入住。但是他们什么交房手续都没有，没有通过验收，我们也不敢收房呀，一旦收了房，以后出现问题就不好解决了。”
随后半岛蓝湾营销部的一位杨姓经理联系了记者，对延期交房的原因进行了解释。杨经理介绍，“我们不是不想交房，是因为我们公司和项目的承包单位在结算问题上出现分歧，导致项目停工了近两年，这才一直没有交房。另外，验收方面也并不顺利。我们的房屋其实已经具备了入住条件，水电都已经通上了。但是由于小区的房屋验收需要五方同时到场，而承包单位一直不配合我们的验收，所以验收合格证也一直没有办下来。”
关于小区到底何时能交房的问题，杨经理表示，“我们已经和多个部门协商过，一定会在3个月内把所有问题解决，7月之前肯定会交房的。”
至于违约金的问题，杨经理表示已经同业主达成了协议。交房之前每户先赔偿现金3000元，等到房子交付后，他们会在一个月内把剩余款项结清，绝对不会拖欠。
信网随后联系到了胶州市城乡建设局质监站，询问半岛蓝湾小区的验收情况。质监站工作人员表示，“到目前为止，该小区还没有提交过任何验收相关材料，没有提交验收申请。”
3月30日，记者再次联系了半岛蓝湾销售部的杨经理，他表示，“目前公司已经开始和承包单位进行结算等相关工作，但由于需要结算的项目很多，短时间内不会有太大的进展。”不过杨经理也再次承诺，公司一定会在7月前完成所有工作，绝不会拖延交房时间。
当记者询问其与承包单位之间需要结算的款项的具体金额时，杨经理表示自己不方便透露。
商品房预售制度是导致延期交房的痼疾
“延期交房，虽然只是整个房地产业链条上的‘冰山一角’，但是小环节大问题。要想从根本上解决这一问题，就需要理顺房地产业链，不过这有点难。”青岛楼市学者张百忍表示，“开发商延期交房的痼疾在于现行的商品房预售制度，这降低了开发商的资金要求等门槛。”
开发商为了迅速回笼资金，在楼盘尚未动工或是建设进度不大的情况下进行期房销售，提前收取购房者的购房款和按揭贷款等资金。这在给购房者提供了便利的同时，也带来了延期交房、卷款“跑路”等潜在风险;此外，前几年商品房市场的火爆导致了买卖过程中形成的卖方市场关系，购房者在交易中处于弱势地位，这也是导致开发商延期交房情况频频出现。
这并不像普通的商品买卖，一手交钱一手交货，而是在用手中的钱提前购买几年后才有可能看得到的房屋，直到房屋交付，风险始终存在。张百忍告诉信网，“比较可怕，就像是个大陷阱，一旦掉进去，就很难再出来。”
信网于2014年11月10日曾经报道过青岛市北区金华路和瑞安路路口处的秀兰禧悦都违规预售一事。当时，秀兰禧悦都在尚未取得商品房预售证的情况下，以与第三方合作的名义进行团购优惠活动，后来出现了部分市民交纳的2万元团购费难以退回的事情。(详见《秀兰禧悦涉无证变相预售开发商称"有路子"》)对于秀兰禧悦都的一些情况，张百忍介绍说，“秀兰禧悦都的开发商以每平米6000多元的价格拿地，加上各项费用，开发成本至少过万。但是却以每平米8000多元的价格出售商品房，其中的问题不言自明。”这种成本倒挂很容易导致各种问题的出现，因为开发商是根据成本进行后期开发的，一旦成本过高，开发商就会对工程承建方压价，而压价的结果就是工程质量难以保证，偷工减料不可避免会出现。
“虽然购房者已经全款交纳或者通过银行借贷来支付了购房款，但是并不能马上入住，而是需要等待至少一两年的时间，甚至更长。在这期间，开发商一旦出现意外情况，随时都会导致建设进度的放缓，最终导致延期交房。其实，我认为延期交房还不是大问题，最起码经过一段时间还能够交房，最可怕的是出现烂尾的情况。一旦楼盘烂尾，购房者的钱很可能就会打水漂了。”张百忍说。
资金问题是导致延期交房频发的主因
信网记者注意到近期因开发商延期交房导致业主维权的事件时有发生，而且呈不断增长的态势。那么，到底是什么原因导致开发商延期交房呢?开发商之所以会置合同约定于不顾，宁愿支付一部分违约金也要延期向业主交付房屋，往往出于某些“难言之隐”，比如，开发资质不全、资金链出现问题、工程质量问题、验收手续不齐等。
从信网前期的报道中可以看出。导致开发商延期交房的几大原因：一是开发商实力不足，甚至开发资质过期等;二是开发商捂盘惜售，不惜毁约;三是建筑方和开发商有资金纠纷，导致施工进度放缓或终止;四是部分楼盘因市政配套无法到位，导致自身配套无法如期完成;五是业主在收房前发现房屋存在各种问题而拒绝收房;六是开发商擅自变更规划，无法通过规划部门审核;七是楼盘尚未通过相关部门的竣工验收等等。
张百忍认为，“开发商之所以会延期交房，主要是因为资金上出现问题。一旦资金紧张，工程建设放缓导致延期，另一方面，开发商无法支付相应的验收费用以及配套费用，从而导致验收环节延迟。”近年来，随着楼市热度的下降，各种问题凸显。经济大环境的不确定性增加，房地产业行情不景气，银行“只会锦上添花，不会雪中送炭”，逐渐收紧放贷，房地产开发企业一旦出现资金紧张，各种问题就会接踵而至。
此外，据张百忍介绍，目前从政府到社会并没有形成一套严格的监管体系，政府对于开发商资金上的监管不力，没有哪个部门愿意采取强制性的措施向开发商施压，出台的一些监管文件也没有形成有效的约束性，这些情况致使开发商违约成本很低，大不了交房之后向业主支付一部分违约金。
根据购房合同向法院提起诉讼
信网记者就延期交房的维权问题，咨询了北京大成(青岛)律师事务所的隋鹏飞律师。隋律师表示，“这个问题要看具体的合同约定，交房方式上有差异，有的约定业主领钥匙开始算作交房，有的是从签订收房协议算作交房。”
“如果开发商没有按照合同约定，按时向业主交付房屋，开发商属于违约方，应当承当相应的违约责任并赔偿业主的损失。业主遇到延期交房，一方面可以向消协进行投诉，请求消协进行调解，但是这一途径效果不是很好。而最有效的方法就是根据购房合同向法院提起诉讼，通过法律手段维护自己的合法权益。”隋律师强调，一般情况下，购房者面对开发商延期交房时是处于有利地位的。
信网记者查阅资料注意到，最高法院对于延期交房的司法解释明确规定：由于延期交房，业主们在外租房的租金由房屋开发商承担。开发商承担违约责任，违约金按照购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算。如果开发商在宽限期过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求房屋开发商返还购房款及利息，并支付违约金。
记者就延期交房的问题咨询了青岛市建委宣传部的徐主任，徐主任表示，“开发商延期交房的问题涉及到很多部门，所以监管起来有一定难度。目前主要是通过资金监管来对开发商进行约束，开发商首先交纳一部分资金作为工程保证金，在工程建设过程中一旦发生意外，就可以启用这笔资金进行善后。”
青岛市房地产开发管理局市场管理处的工作人员告诉信网，“对于延期交房，延期交房现阶段政府层面上并没有什么具有约束力的文件，唯一对开发商具有约束性的内容就是购房者手中的购房合同。此外，我们会尽量做到预防为主，对开发企业的资质进行严格审查。在开发商办理相关手续过程中，我们一旦发现问题将会对开发商进行查处，同时，群众可以就开发商资质不全的情况进行举报。”信报全媒体记者 高鹏 实习生 李钊婧
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