南昌茵梦湖项目又生变 泰禾接盘半年后转让股权

■信息日报/信息日报客户端记者曹琦/文

3月25日晚，泰禾集团公告称，南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权转让给世茂，总对价约为18.06亿元，其中，股权对价约为14.89亿元，承接债务约为3.17亿元。

“接盘侠”换了一轮又一轮，开工第九年之际，南昌茵梦湖项目能否被“盘活”？3月26日，记者对南昌茵梦湖背后曲折的故事一探究竟。

收购半年 泰禾转让一半以上股权

25日晚，泰禾集团公告，全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司与世茂房地产控股有限公司全资子公司福州傲尔企业管理有限公司签署《南昌茵梦湖国际旅游度假区项目股权转让协议书》，拟转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权，双方将合作开发南昌茵梦湖国际旅游度假区项目。

根据公告，四家标的公司分别为南昌茵梦湖置业、南昌欧风置业、南昌茵梦湖酒店投资、南昌安晟置业。交易总对价18.05亿元，其中世茂房地产需承担约3.1亿元债务。

据了解，南昌茵梦湖的股权是泰禾在2018年9月份2次斥资约29.3亿元收购，当时泰禾表示，本次交易是为了增加项目土地储备，有利于拓展公司房地产项目资源。

茵梦湖项目位于南昌县银三角，按照规划，这个总投资31亿，面积达3300亩的项目，拟打造成一个融入欧洲风情、文化、生活方式及生活元素，让游客、业主一站式体验原味欧洲的主题公园。但是，从2011年开工至今，因资金链断裂该项目一直未能完工。

直到去年1月，泰禾以18.98亿元从上市公司小商品城手中竞得茵梦湖项目部分股权及债权，该项目才获得重新盘活的机会。2018年9月27日，泰禾继续加码南昌茵梦湖项目，全资子公司福州泰禾又与江西康庄投资、吕泽亮、胡晓霞签署了多项股权转让协议书，拟受让南昌茵梦湖置业、欧风置业、茵梦湖酒店等三家公司股权，总对价10.31亿元。

这样前后两次并购总耗资29.3亿元，被外界视为茵梦湖项目重焕生机的信号。然而短短半年，茵梦湖项目的归属问题又起波澜。实际上，这不是泰禾第一次转让股权给世茂地产。就在日前，泰禾刚宣布，世茂地产以3.78亿元买下杭州蒋村项目51%的股权。泰禾在公告中表示，两次出售项目股权，泰禾可增加归属母公司股东的净利润约4.23亿元。

多次输血茵梦湖项目仍没有起色

南昌茵梦湖项目是南昌县的招商引资项目，2011年8月由江西康庄投资控股有限公司投资开工建设，计划于2012年底正式对外开放。2013年9月，引入上市公司小商品城合作开发，投资10.9亿元和江西康庄共同成立南昌茵梦湖置业有限公司。

尽管有上市公司输血，但是四年过去了，茵梦湖项目依然没有起色，于是2017年11月29日，小商品城发布公告，全资子公司“商城房产”拟通过公开挂牌的方式，以不低于18.98亿元转让南昌茵梦湖项目，涉及南昌茵梦湖置业75%的股权、1.07亿元应收账款，江西康庄3.44亿元应收账款。

“开发商资金链断裂，填不了这个窟窿。”南昌县银三角管委会一名有关负责人告诉记者。去年年初，为盘活该项目，南昌县专门成立了一个债务处理小组，对茵梦湖项目进行清算，并积极协助项目找寻新的投资方。

多方撮合下，2018年9月，泰禾正式收购南昌茵梦湖项目，对该项目进行了一系列的调整。规划显示，泰禾茵梦湖规划了温泉酒店、度假民宿、泰禾剧院、水上汤池、体育馆、水上健身馆、疗养中心、水秀剧场、泰禾影城、吸水乐园、缤纷沙滩、霍比特花园等项目，从上述各项规划看，可以知道泰禾茵梦湖打造的是轻资产文旅项目。

今年2月20日茵梦湖畔，泰禾江南院子商业文旅项目也正式开工。短短半年时间开始甩手，外界猜测，泰禾究竟是想盘活整个文旅项目，还是打着文旅的旗号做商业地产？不少业内人士分析认为，在住宅市场面临全面调控、拿地成本居高不下等压力下，越来越多的房企通过收并购的方式加码商业地产。

南昌茵梦湖项目是否能被盘活？“文化旅游地产项目，投资大、回收周期长，但做商业地产能更好地拿地和快速回流资金，没有坚守就不可能真正打造一个好的主题公园。”江西财大旅游系教授曹国新认为。

债务压顶 泰禾集团出售多个项目

随着楼市不断调控，房地产开发的一贯高杠杆性，使得地产商面临较紧的现金缺口，泰禾集团也不例外。

泰禾集团2018年三季报显示，截至2018年三季度末，其现金及现金等价物余额与短期借款、一年内到期的非流动负债之间的缺口超过500亿元。例如5月3日有一笔20亿元公司债到期，8月份则还将有3笔总计15.79亿元债务到期。3月28日，泰禾集团有一笔30亿元的公司债到期。这笔名为“16泰禾01”的债券是泰禾在2016年5月，通过长城证券募集，票面利率7.3%。

收购的南昌茵梦湖项目也未实现盈利，审计报告显示，项目标的公司南昌茵梦湖置业自2018年6月至今一直在亏损，营业利润亏损891.64万元，净利润亏损762.43万元，负债总额16.11亿元；南昌欧风置业营业利润亏损21.52万元，净利润亏损18.29万元，负债总额2.68亿元；南昌茵梦湖酒店投资营业利润亏损14.68万元，净利润亏损12.48万元，负债总额1.31亿元；安晟置业营业利润亏损107.75万元，净利润亏损89.79万元，负债总额12.51亿元。四家项目公司累积负债总额达到32.61亿元，净利润亏损达882.99万元。

巨额负债下，有媒体报道，“泰禾甩卖12个项目，货值超600亿元”，并指出售范围包括杭州大城小院在内，涉及8个城市12个项目在内的重量级资产包。这次转让南昌茵梦湖项目，是否也意在偿清债务？