加快住房制度改革 保持房地产市场平稳健康发展

摘要：其次、开征房地产税后，住宅土地使用费期满续期免交地价，取消住宅交易环节土地增值税、印花税和普通住宅交易环节契税；这是我国住房制度改革和长效机制建设的明确方向，对于满足市场多元化需求、解决中低收入群体住房困难问题、促进市场平稳健康发展具有十分重要的意义。

本报两会报道组记者

马志强 邵志媛报道

住房问题是重要的民生问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。

政府工作报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

让万千家庭住有所居，政策引导是前提，落实到底是下一步工作的关键。

多方发力保障住房

人民的居住，是物质生活和文化生活最重要的内容，更是人民美好生活的最重要指标。

日前，国务院办公厅印发《基本公共服务领域中央与地方共同财政事权和支出责任划分改革方案》“国办发〔2018〕6号”文件，从解决人民最关心最直接最现实的利益问题入手，首先将教育、医疗卫生、社会保障等领域中与人直接相关的主要基本公共服务事项明确为中央与地方共同财政事权，并合理划分支出责任。

全国政协委员、南开大学金融学院常务副院长范小云说，过去一年，我国住房制度改革取得实质性进展。棚户区改造加速推进、住房租赁市场加速布局、老旧小区改造持续推进、“房子是用来住的、不是用来炒的”定位逐步实现。

政府工作报告中指出，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

据了解，从2015年开始，我国实施了棚改三年计划，即从2015~2017年完成棚户区改造1800万套。2017年5月国务院常务会议已经决定，2018年～2020年将改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。

知名经济学者、财经评论家郭凡礼对《中国产经新闻》记者表示：“未来房地产市场，三四线因为棚改、城镇化和去库存将迎来高速发展，三股力量合力将助推房价。逐步加大公租房的保障力度，满足低收入者基本的居住需求也有助于吸附更多的外来人口留在城市。

另外，政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

“积极发展多元化的租赁市场，一方面缓解了人口净流入城市土地供应不足导致的居住紧张问题，另一方面对于保持楼市理性预期，稳定房价也有一定的裨益。”郭凡礼向记者分析道。

盘古智库高级研究员吴琦也对《中国产经新闻》记者表示：“发展住房租赁市场是构建租购并举住房制度的本质要求，我国住房租赁市场尚处于起步阶段，受制于较低的租金水平和租赁人口比例，大中型城市的租赁人口及市场与欧美国家相比，有较大差距，随着城镇化的加快，以及相关配套政策的完善，租赁人口规模和市场需求将迅速提升，我国住房租赁市场的发展空间巨大。目前在政策推动下，各地住房租赁市场的发展已呈现出过热和投机的苗头，亟须通过制度和政策设计促进其规范化、市场化发展。”

此外，对于如何更全面地完善基本住房保障制度。全国人大代表、山东电影电视剧制作中心原艺术副总监赵冬苓在接受《中国产经新闻》记者采访时指出：“首先，2007年，建设部等九部门令第162号颁布《廉租住房保障办法》，2014年国务院法制办公室关于《城镇住房保障条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，都对城镇住房基本保障有所涉及。但前者是城市低收入住房困难家庭，后者的保障范围授权地方政府制定，目前覆盖人群远远不够需要住房的困难人群。”

“其次，当地普通住宅价格明显超过当地居民家庭年收入中位数的（比如60平方米商品房售价与10年家庭年收入比较），政府应当提供廉租房、保障房，而不能仅以中低收入作为唯一考虑因素而不考虑当地房价。保障房面积50-70平方米，售价参照当地居民年收入中位数的6-10倍，轮候时间24-60个月。对保障房建设实施成本加成制度（土地款由购房人预付而开发商不垫款，建筑成本加成比例为6-8%），并对建设成本予以社会审计并向社会公示。保障房免缴土地增值税、合同印花税。廉租房面积30-50平方米，月租金参照当地居民月收入中位数的20%，轮候时间6-24个月。最后，要对商品房市场完全开放，不限买卖，不限价格。”赵冬苓补充道。

稳妥推进房地产税立法

房地产税会不会收？讨论许久的房地产税在两会期间也被提及。

3月4日，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在回答记者提问时表示，“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

3月5日，十三届全国人大一次会议开幕，李克强总理在政府工作报告中指出，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第二次进入政府工作报告。

接着，3月7日，十三届全国人大一次会议新闻中心举行“财税改革和财政工作”记者会，财政部副部长史耀斌在回答记者提问时表示，“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。”

总结一系列表态得出，房地产税会收，落地再提速。

而对于未来开始征收房地产税，需要综合考虑哪些问题？赵冬苓建议将房产税、城镇土地使用税改为房地产税。首先、以家庭为单位（包含25岁以上单身成年人），对人均超额面积住宅征收房地产税（比如每一成年人60平方米和未成年人20平方米起征），税率从0.5%至3%，累进依次递增。其次、开征房地产税后，住宅土地使用费期满续期免交地价，取消住宅交易环节土地增值税、印花税和普通住宅交易环节契税；减轻别墅（包括联排）交易环节契税；减轻住宅交易个人所得税；取消或减轻住宅开发环节政府费用。另外要综合考虑减免其他税收费用、降低企业所得税和增值税最高税率。

对于开征房地产税后，可预期的收入规模有多大，经济学家钟伟曾估算，目前城镇及城市住宅市值大约在150万亿-180万亿元，假定其中约15%需要缴纳物业持有税，税率为0.7%，理论上初始税收额约为1600亿-2000亿元之间。

总之，政府工作报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。这是我国住房制度改革和长效机制建设的明确方向，对于满足市场多元化需求、解决中低收入群体住房困难问题、促进市场平稳健康发展具有十分重要的意义。