限竞房为何要转成共有产权房？ 均价低形成倒挂

【深度观察】北京一些“限竞房”为啥要转成共有产权房

近日，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不低于15%时，将收购转化为共有产权住房。此举是在北京楼市的“限改共”传言发酵了近两个月后，官方给出的“实锤”。

2016年，为了治理楼市“高烧”不退，北京出台了“9·30新政”。“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目应运而生。由于土地出让时就被“锁定”房价，其价格明显低于市场价，这让限房价楼盘一经出现就备受期待。

一年多来，北京大批宅地以此规则成交，首批项目也即将入市。“限竞房”从土地出让时就提前锁定了住房的上市销售价格，防止开发企业炒作地价与房价。为何还要再做变化与调整？

业内人士透露，这主要源于限房价项目的销售情况与设想不同，在实际销售市场上，该类房屋的均价低于周边的二手房价格，形成了倒挂。特别是在房价高企的二环、三环内，相比于售价十二三万的项目，均价七八万的限房价项目，被认为是高性价比产品，不少人通过各种手段争取购房名额。

由于销售限价是土地出让时敲定的，而评估价是接近销售时的市场价，因此销售限价与评估价的比值越低，就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。有业内人士指出，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。除此之外，部分楼盘也变相加价，在购房款之外再加一笔高昂的排号费。一些开发商更是借政策红利获利，导致购房者利益受损。

新出炉的销售规则，正是为了压缩牟利空间。北京住建委相关负责人表示，限房价项目拍地规则和销售政策，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。最终的目的就是让限房价项目分配到刚需家庭手中，实现“房住不炒”。

此次征求意见稿的“评估价”，将决定“限竞房”未来的销售方式。中央财经大学法学院院长尹飞举例说，如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米，那么该项价差比低于15%，这些房源就是商品房，具备本市购房资格的都可购买；但如果评估价为7万元，那么价差就高于15%，就会变成共有产权房。“由此来看，这种转化只针对价差较大的一些‘热点’项目。”

北京房协副会长陈志认为，“总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的。按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，因此对这类项目总体影响不大。”他指出，如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定。

有意思的是，在征求意见稿出台之前，北京市住建委已经就“限改共”问题向部分房企征求意见，其中不乏房企的反对声音。相比房企人士，专家普遍对该政策持肯定的态度，认为该措施发挥政策设计的初衷，堵住了限价房政策的一些漏洞。